楽天銀行の不動産投資ローンの融資価格がヤバいことに

ワンルーム投資への融資で有名な楽天銀行の融資額がヤバいことになっているとの噂をキャッチしました。

融資の評価額や金利、その際の収支など詳しく見ていきましょう。

※動画で詳しく解説してます

楽天銀行の融資評価額について

先ず、投資用物件を購入する際には売主業者の提携ローンを使って売主物件を購入するのが王道です。

そしてその販売価格に関しては基本的に提携ローンの融資評価額が低下となる傾向にあります。

例えば、銀行の融資評価額が2000万だとすれば、販売価格も2000万ということです。

各銀行ごとに独自の物件評価制度を取っているため、銀行によって評価額に差が出てくるわけです。

そんな中でもとりわけ楽天銀行は非常に高い評価額が出ることで有名です。

金額として、ワンルーム投資市場への融資シェアの大半を占めるオリックスやジャックスに比較すると数百万ほど高くでる傾向にあります。

楽天銀行で物件購入するとどうなる？

楽天銀行から物件を購入すると融資評価額が高い=販売価格が高いので以下のような収支になりやすいです。

なんと一般的なジャックスなどに比較して約660万もの高値評価がでています。

以前にも伝えた通り、売主物件を購入する以上、業者の利益は必ず物件価格に転嫁されます。

よって、ジャックスなどで物件を購入してすぐに売却しようとすれば当初はｰ150万程度の赤字を覚悟しなければなりません。

上記の物件でいうのであれば、2100万のジャックス評価額ですから、業者の仕入れ価格、つまりは前オーナーの売却価格は1950万程度になります。

つまり購入当初の売却処分価値が1950万ですから、この物件を楽天を使って2760万で購入すると当初の含み損額は810万にも上ります。

出口戦略が取れない

楽天銀行の評価通りの金額で物件を高値購入すると将来的に売却の出口戦略が取りにくくなる傾向にあります。

相場価格と大きく乖離した高値で物件を購入すれば当然に含み損も大きくなります。

売却しようとしても相場との乖離が大きすぎて、数百万の手出しをしないと売ろうにも売れないという状況が相当長く続きます。

実際に私の作った１Ｒシミュレーションで数値化してみました。

諸条件は以下の通り

• 満室想定
• 購入当初の価格下落は30％（2760万⇒1950万）
• 価格は購入時から年1％づつ下落
• 家賃も購入時から年1％づつ下落

という条件です。

購入当初の含み損は諸費用や不動産取得税などもも含めるとｰ955万の状態からスタートします。

そして長期シミュレーションしてみると2081年（2023年から58年後）になっても含み損がｰ165万あります。

実際には空室になったり、修繕費用が発生したりでさらに赤字は大きくなるでしょう。

よって、このような状態の物件を購入することがいかに危険かがわかると思います。

自分が生きているうちにプラス転換は難しいです。

当初の大きな含み損をひたすら頑張って減らし、しかしながら自分が生きているうちにプラスに転じることもないのでもはや罰ゲームです。

楽天銀行を使って物件買う際は値引き必須

楽天銀行が悪いわけではありません。

むしろフルローンで高額の融資をしてくれるわけですから、業者にとっても消費者にとっても非常にありがたい銀行です。

相場よりも高値で物件を購入しなければいいだけのお話しです。

楽天銀行を使って相場価格で物件を購入する分には問題ありません。

冒頭でもお話しした通り、楽天銀行は非常に高い金額の融資が出るので物件価格そのものが高くなる傾向にあります。

よって、その価格自体を値引して相場で購入すれば何の問題もありません。

あくまで銀行で高値融資を受けられる、というだけの話ですからそれを値引きして融資額が少なくなるに越したことはありません。

楽天銀行は買い増し戦略として使う

楽天銀行は、投資マンション１部屋目の購入で使う銀行ではありません。

なぜならもっと金利が低い、オリックス、ソニー、東京スターなどが既に存在するからです。

それらの銀行で枠を使い切ってから、それでもさらにもう複数件所有したい！となった際に利用するのがベストでしょう。

なぜなら楽天銀行自体の融資総借入限度がジャックスやオリックスに比較すると大きいからです。

よって、ジャックスやオリックスで既に借入限度（年収の約８倍）が来ている人は楽天銀行を使ってさらにもう複数件の所有が可能になる計算です。

勿論必ず融資が受けられるという訳ではありませんから、提携不動産業者から金融機関に事前にヒアリングしてもらったうえで融資の申し込みを行いましょう。

価格や利回りの相場を知るためには

物件価格や利回りに関して、実際に業者からの提案を受けて高いのか安いのか？その判断ができずに困っている人が非常におおいのではないでしょうか？

そんな人には東京１Rの開発した１Rシミュレーションが非常に便利です。

みんなのワンルーム投資の検討状況が一目でわかる「みんなの物件」システムを導入。

これによって他の投資家はどのような物件をどんな条件（立地、築年、利回り、金利、銀行など）で検討又は保有しているのか？が簡単に理解できます。

自分の基準だけではなく「他のみんなの基準」も取り入れることができます。