ワンルームマンション投資で賃貸管理会社を選ぶ基準とポイント

不動産投資は賃貸管理が非常に大切です。

不動産投資オーナーはほとんどが会社員や公務員の方々なので、皆さん本業の業務に忙しいんです。

なので、不動産投資に時間を割いている場合じゃない！という方も多いのではないでしょうか？

そんな中で、会社員の不動産投資をサポートする賃貸管理会社選びは超が付くほど重要になります。

不動産投資は物件選びも重要ですが、それと同じくらい賃貸管理会社も大切です。

なぜなら、不動産投資における収入源は家賃収入であり、その家賃収入は入居者がいなければ入ってきません。

つまり、入居者無くして不動産投資は成り立たないのです。

そんな入居者の募集。管理をするのが賃貸管理会社です。

※賃貸管理会社の主な業務内容は以下にまとめております。

今回は賃貸管理会社を選ぶ際の２つの基準と、９つのチェックポイントを記載させていただきました。
※ブログで紹介しきれなかった部分を動画に掲載してますのでご覧ください。

賃貸管理会社を選ぶ際の２つの基準

入居者を募集する力

先ほども述べましたが、賃貸経営の一番のキモは「入居者がつくか否か」です。

なので、とにかく入居者を早く迅速につける力は必須と言えます。

入居募集と言っても、賃貸管理会社そのものが頑張って入居者を探すというよりは、「客付け（入居付け）してくれる仲介会社」にどれだけ広く情報発信できるか？というのが一番のポイントとなります。

なので、そういった客付け仲介会社に如何に早く、広範囲に空室情報を提供できるかが大切なのです。

賃貸管理と客付け仲介会社などの関係性についていまいち理解できていない方は、過去のこちらの記事を参照してください。

賃貸の仲介手数料を徹底解説！仲介手数料無料のからくりは？

空室情報は大きく分けると３つのサイト（レインズ、アットホーム、スーモなど）のいずれかに掲載するのが普通です。

特に「レインズ」は不動産会社のみが閲覧できる物件データベースのようなものなので、ほとんどの不動産会社または客付け仲介会社が閲覧しているサイトになります。

管理会社によっては、レインズには物件を掲載せずにアットホームだけに掲載したり、どこにも掲載せずに自社メディアのみに物件を掲載している場合もありますので注意してください。

そのような場合だと、空室の存在が客付け仲介会社に知られにくく、拡散力が弱くなってしまいます。

大手だとエイブルは、あまりレインズに物件を掲載しません。

例えばネット上に掲載されている空き物件などで「入居募集中のこの物件に住みたい！」と言われても、それがエイブル管理の物件だと、レインズに掲載していないので、そもそも「客付けの仲介ができない」という場合も非常に多いです。

報告・連絡・相談のきめ細やかさ

これは当たり前のことですが、意外にできていない管理会社が多いです。

空室の際にも、入居者の募集状況について、こちらから（オーナー側）から連絡をしないと、連絡をよこさないような機械的な管理会社はお勧めできません。

例えば空室期間が長期に渡った場合、、オーナーとしては、何とか家賃を下げないように入居者をつけたいと思いますよね？

空室で家賃を下げるのは最終手段であり、それまでにできることは実はいくつもあるのです。

そういった過程を全部すっ飛ばして直ぐに家賃の減額を進めてくるような管理会社はあまりお勧めできません。

※空室でお困りの方は以下の８つの方法を先ずは確認してください。

⇒不動産投資で空室が埋まらない時に試す８つの方法

また、都内のワンルームでは家賃の値上げ余地のある物件が結構あります。

しかし、管理会社としてはさっさと入居者を付けてしまいたい、というのが本音なのでわざわざ家賃を値上げするように提案してくれる業者は非常に少ないのが現状です。

そのあたりも含めて、しっかりとオーナー目線に立ってくれる管理会社というのは非常に重要な判断基準なのです。

賃貸管理委託契約書のチェックポイント７つ

①集金代行（管理代行）と家賃保証（サブリース）の２つの管理形態

不動産投資を行うにあたって、一般的にオーナー様は２つの管理形態から１つを選ぶことができます。

それが、

• 集金代行（管理代行）契約
• 家賃保証（サブリース）契約

です。

２つの違いとしては、「空室時の家賃保証があるかないか」です。

それ以外の管理内容はほとんど同じ場合が多いです。

もちろん管理会社によって差異はありますので、契約前に両方の契約を必ず確認してください。

特に、昨今は家賃保証（サブリース）でトラブルになっているパターンも非常に多いのでご注意下さい。

サブリースに関しての詳細は以下の過去記事を参照してください。

また、その家賃保証（サブリース）金額を振り込まない、もしくは大幅に減額するというトラブルも多発しておりますので以下の記事もあわせてご参照ください。

馬脚を現したスマートデイズのシェアハウスかぼちゃの馬車の真相

サブリースは非常にトラブルが多いので、そもそもお勧めしておりません。

②毎月の賃貸管理手数料はいくらか

都内のワンルームマンション１室の賃貸管理手数料の相場は、

• 集金代行であれば家賃の3～5%前後
• 家賃保証（サブリース）であれば家賃の10%前後

の手数料が一般的です。

もちろんそれより高いところもあれば、安いところもあるでしょう。

家賃に関係なく一律数千円などという管理会社もあります。

投資用のワンルームマンションを購入すると、売主である不動産業者が賃貸管理も同時に請け負うパターンが一般的です。

つまり

• 物件売主業者＝賃貸管理会社

ということです。

中には極端に安い賃貸管理手数料を武器にワンルームマンションを数多く販売している業者もいます。

また、サブリースなどでもよくありますが、購入時の収支シュミレーションを良く見せる為に当初のサブリース賃料を高めに設定している悪質な業者もいますので要注意です。

それと同じように「集金代行（管理代行）」でも、管理手数料が安ければ安いほどオーナーさんの手取り収入が増えますから、 購入当初のシュミレーションも非常に良く見えるわけです。

ただし、いくら都内のワンルームマンションの管理とはいっても、毎月1000円未満の金額で賃貸管理を請け負っていては、業務的に割が合いません。

ということは、そのしわ寄せ分は必ずどこかに現れることになります。

相場よりも高めの販売価格なのか、極端に高い違約金なのか、入居が付く度に取られる広告料なのか、お客様対応なのか・・・。

そういった意味でも、賃貸管理の契約書は売買契約時の重要事項説明同様に熟読してください。

何度もお話ししますが、管理手数料は安いに越したことはないですが、安いのには必ず理由があります。

目先の収支につられて、管理手数料の安さだけで管理会社を選ばないようにご注意下さい。

③入居者募集する際の手数料

ワンルーム投資ではほとんどの場合オーナーチェンジで物件を購入します。

オーナーチェンジ物件のメリット・デメリット・注意点やポイント

その場合、物件を購入して初めて空室、募集を経験することになります。

多くの管理会社では入居者募集に際して手数料をとる会社が多いです。

手数料の相場は賃料の１か月程度です。

業者によっては、礼金１か月を入居者から全額業者が受け取る代わりに、入居募集の手数料を０円としている会社も多いです。

④原状回復の費用など

退去が発生した場合に、お部屋を原状回復します。

しかしながら、ここでオーナー負担が発生する場合がありますが、業者から請求された費用が適正かどうか判断できない場合も多いので注意しましょう。

対応策としては、物件を購入する前にその管理会社の原状回復の事例や実際の見積などをしっかりと数字で提示してもらい、金額の妥当性や基準をあらかじめ理解しておくことが重要になります。

⑤賃貸管理の契約期間

集金代行（管理代行）、家賃保証（サブリース）共に契約期間が必ず定められています。

通常は２年～５年の契約で、問題が無ければ自動更新が行われていくパターンが多いです。

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