都心部でのワンルームマンション投資は基本的に長期保有が前提の投資となります。
しかし、短期間で売却益を確定し、売り抜ける方もいます。
そんな直ぐに売却益なんて出るの？
と少し懐疑的になりますが、実際にそのような事例は存在します。
では実際にどのように売却益を確定させるのか見ていきましょう。
※動画でも詳しく解説しています。
目次
相場よりも低い賃料で賃貸中の物件は狙い目
ズバリ売却益を出しやすい物件というのは、
- 「相場よりも低い賃料で貸しに出されているオーナーチェンジ物件」
です。
築浅のワンルーム市場において、その価格は「収益還元法」と呼ばれる評価方法において価格が決定されます。
そして、収益還元法は大きく２種類に分けられます。
- 直接還元法
- ＤＣＦ法
です。
※直接還元法とＤＣＦ法については以下の過去記事で解説してます。
⇒不動産投資における収益還元法(直接還元法とDCF法)について超分かりやすく解説
現在のワンルームの価格決定要因となるのは「直接還元法」です。
つまり、その物件の家賃がダイレクトに価格に影響するのです。
家賃が上がれば価格も上昇する。
簡単な話です。
次の入居者を募集する際に家賃をアップ
今の入居者を追い出すことは「借地借家法」により非常に難しいので、基本的には自然に入居者が退去するのを待つしかありません。
で、退去した際に家賃をアップして募集をかけるのです。
※入居者の更新契約時に賃料を上げることも可能ではありますが、入居者から拒否されれば一方的に賃料を上昇させることはできません。
それで入居者が付けばその家賃がアップした分売却価格が上昇するという訳です。
現在の都内の築浅ワンルームの売主物件の販売利回りは約４％程度です。
よって、家賃の上昇分をその％で割り戻してあげれば、価格がどれだけ上昇するのか計算することができます。
家賃が1000円上昇するごとに物件価格が約30万円上昇する計算になります。
つまり、家賃が5000円上昇すると物件価格が150万円上昇するのです。
そうなれば売却価格も150万円上昇することになります。
※具体的に家賃を上げるためのオーソドックスなやり方はこちらの記事でまとめました。
家賃が相場よりも低い物件がなぜ存在するのか？
普通に考えれば、物件の所有者はできるだけ高い家賃で入居者を付けたいと思いますよね。
そう考えたときに、そもそも相場より低い賃料でわざわざ貸しに出しているオーナーなんているの？
という考えになります。
しかし、一定数そういったオーナーは存在します。
低い賃料で貸しに出しているのにはいくつか理由が考えられます。
- そもそも物件に興味がない
- 管理会社に任せっきり
- 入居者が長年住んでいて賃料改定できない
- とにかく早急に入居者をつけるため
- 事故物件 etc
などが一般的かと思います。
物件に興味がない、管理会社に任せっきり、という理由に関しては「ワンルーム独特の理由」だと思います。
ワンルームのオーナーはサラリーマンや公務員の方なわけで、中には物件を強引なクロージングにより「半ば無理やり買わされてしまった」オーナーも非常に多いです。
そのような方が主体的に自分の所有している物件をリサーチしたり、改善を考えたりする可能性は低いです。
簡単に言えば全て管理会社に任せっきりなのです。
管理会社としては、毎月の管理手数料（数千円）が入金されればいいわけですから、わざわざ賃料を上げて募集したところであまりメリットがありません。
なので、基本的には「現状維持の賃料」もしくは、閑散期の空室により反響が良くなければ「賃料を下げる」という結論に至ります。
ワンルームオーナーとしては
- 入居募集の仕組みすら知らない
- とにかく空室は嫌だ
- 少し賃料を下げてもいいからすぐに入居をつけて欲しい
という方が多いため、相場よりも低い賃料の賃貸物件が成立する訳です。
そのようなオーナーさんがワンルームを売りに出すことで、相場よりも低い家賃の物件を取得するチャンスが巡ってきます。
※入居付けの仕組みや賃貸管理会社の業務内容は以下の記事でまとめています。
相場の賃料はどこで確認すればいいの？
私がワンルームマンションの賃料相場を確認する際には「マンションレビュー」を活用しています。
- 検討しているマンション名を入力する
- その物件の過去募集実績を確認する
この２ステップです。
該当物件を見つけたら、下にスクロールすると。
こちらで、同物件の他の階やお部屋の募集状況を確認することができます。
周辺の物件などを調べるよりも、より正確に賃料相場を把握することが可能です。
賃料と管理費を足したものが、合計賃料となります。
上記のサイトを見る限り今回の物件は60000円前後が賃料相場ということが理解できます。
都内のワンルームの賃料は上昇傾向に
実際に上記事例の賃貸募集履歴を見てもその上昇が分かると思います。
以下は2014年～2017年までの募集履歴です。
合計賃料のアッパーが60000円で残りはそれ以下となります。
それに対して直近の募集履歴に関しては60000円を超えるものもあったので、少なからず相場が上昇しているのはわかると思います。
以下は東京カンテイの出している賃料相場の推移です。
都内の賃料相場は上昇傾向にあるのが分かりますね。
基本的に賃貸借契約は２年で更新するパターンが多いですが、基本的には入居者が入れ替わらなければ、家賃を上げることは難しいと思っておきましょう。
よって確かにグラフ上の賃料は上昇していますが、長期間入居者に住まれることで、家賃を上げようにも上げられないオーナーさんがいるのも確かです（賃料の粘着性と遅行性）。
マンションレビューの賃料履歴閲覧時の注意点
マンションレビューの賃料募集履歴をみて、それを鵜呑みにするのは危険です。
都内のワンルームマンションの中には家具家電付のマンスリー契約で賃貸募集をしているお部屋も数多く存在します。
このようなお部屋は通常の普通賃貸借契約と比べて賃料が高くなる傾向にあります。
マンションレビューで賃料相場を確認する場合には、マンスリー契約の賃料募集履歴も混在している可能性がありますので、十分に気を付けましょう。
現入居者はいつ退去するかわからない
ここで、１つ注意点があります。
例えば運よく、賃料が相場よりも低い物件を手に入れたとしましょう。
しかし、基本的にその入居者が退去しない限りは、家賃のアップは望めません。
よって、そこはかなり運の要素が強くなりますので、「賃料が低い」ただそれだけの理由で物件を購入してしまわないように注意してください。
また、賃料が低いということはそれなりに理由がある場合が多いので、そのような物件を検討する際には必ず現地まで足を運ぶことをお勧めします。
ネットで相場の賃料をみてその物件の家賃が「相場に比べ低い」と判断するのは時期尚早ということです。
実際に現地を見ないと分からないことや、近隣に思いもよらない嫌悪施設が存在する場合もありますので。
投資用ワンルーム売却時の家賃は高いほうが有利
逆に言えば、ワンルームを売却する際には高い賃料を付けられれば、それだけ売却価格が上昇するわけですから、これからワンルームの売却を考えられる方は、できるだけ高い金額で賃料を付けられるよう努力しましょう。
しかし、あまりに相場からかけ離れた高額賃料ですと、次の購入者に警戒され逆に買い手が付きにくくなる現象も考えられます。
よって周辺相場とのバランスはしっかりと意識した賃料設定を行いましょう。
※ワンルームの売却に関しては以下の記事でご確認ください。
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まとめ
賃料が相場よりも安い、と聞くとマイナスのイメージを抱かれる方もいらっしゃるでしょう。
しかし、ことワンルームに関して言うと、売却時にそれがプラスに働く場合もあります。
家賃のアップにより、毎月の収支も大きく変わります。
勿論今回のような物件が理想なわけですが、そうそう滅多にでてくるようなものではありません。
あれば、ラッキーというくらいの感覚が良いかと思います。
このような物件ばかりを探していると、結局なかなか物件を購入できずに時間を機会損失してしまうことにもなりますので拘り過ぎるのも要注意です。
いずれにせよ自分自身で周辺相場をしっかりとリサーチした上でワンルーム投資を検討しましょう。
