ワンルーム投資への融資シェアの大部分を占めるジャックスの融資評価に変化の兆しが現れました。
前回の評価変更より1年と半年ぶりです。
今回はそんな評価変更の内容について詳しく解説していきます。
※動画で分かりやすく解説してます。
目次
ジャックスの評価が都内全域でアップ
金融機関の「融資評価額アップ＝物件販売価格の上昇」を意味します。
今のところ、私の見る限りは都内全体が評価上昇している傾向にあります。
例えば「今まででは2400万の評価だったものが2460万まで評価が出るようになった」みたいなイメージです。
※金額はあくまでイメージであり、立地や築年数によりバラつきがあります。
評価が上昇することによる影響
ジャックスの評価額が上昇すると、大きく２つの影響がでます。
- ワンルームの販売価格が上昇する
- ワンルームの売却価格が上昇する
基本的にワンルーム販売業者は提携ローン会社の評価額で物件を販売するので、その評価額が上昇すれば当然に販売価格も上昇することになります。
また、昨今では「業者の物件の仕入れ値＝既存ワンルームオーナーの売却価格」が高騰しており、販売の評価が上昇したとしてもそれに合わせて「仕入れ値」も高騰することが容易に想像できます。
よって、既にワンルームを保有している人にとっては所有物件の売却価値が上がるので非常に嬉しいことですね。
ちなみに中古ワンルームの市場流通の経路はこんな感じです。
- 仲介会社にワンルームの売却依頼。
- 依頼を受けた仲介会社はその物件情報をワンルーム販売会社へ
- ワンルーム販売会社は物件情報をもとに各提携ローン会社に評価取りを行う。
- 一定の利益幅を確保できるものは仕入れ契約を行います。
- 仕入れた物件を提携ローンを使って顧客に販売します。
評価額の決まり方
提携ローン会社によってもその評価方法は異なりますが、基本的にはどのローン会社も「収益還元法」を元に評価額が決定します。
評価額の決まり方の一例は以下の通り。
エリア・築年数別の利回りは、立地や築年によって異なります。
利回りが下がれば評価額（価格）は上昇する仕組みです。
エリア利回りの推移
例えば以下はジャックスのエリア利回りの推移の一例（※イメージ図）です。
勿論全ての場所が一様に上昇している訳ではありません。
利回りに変化のない地域も存在します。
しかしながら東京都内に関しては大部分のエリア利回りが低下してますので、イコール価格上昇していると捉えても良いでしょう。
どのエリアの評価が上昇しているのか？
印象としては都内、神奈川、埼玉など全体的に評価上昇しているイメージ。
また、築浅物件（築10年以内）に関してはさらにもう一段階評価上昇している様子（今後の融資状況が分かり次第追記していきます）。
その他の銀行評価も上昇してきている
融資の評価額に関してはジャックスだけでなく、その他の銀行も高い評価額で融資しています。特に
- 楽天銀行
- SBJ銀行
- 東京スター銀行
- クレディセゾン
- ダイヤモンドアセット
などは高い評価額がでているようです。
ワンルームをいつ購入すればいいのか
今後もワンルームの価格は同様に上昇していくと考えています。
よって、早いうちに（だからといって決して焦らずに）買えるときに物件を購入するのが良いでしょう。
不動産の買い時を見極めるのはプロでも難しいです。
株式などと同じように暴落時を狙って投資しよう、と機会をうかがっている方もいるかも知れません。
しかしながらこのワンルーム投資は非常に価格に安定性があることで有名です。
以下は新築ワンルームの平均価格の推移を算出したものです。
2008年のリーマンショック時においてもほとんど価格が下がっていないのがわかります。
当初よりずっと右肩上がりが続いています。
これに比例する形で都内の賃料相場も徐々に上昇してきております。
よって
世界的な不景気＝ワンルーム価格暴落
が必ずしもイコールではないことが分かります。
よって、景気の良し悪しに関わらずにいかに早い段階で投資することが重要か？というのがわかると思います。
