ワンルームマンション投資において、ほとんどの方が、賃貸の管理を管理会社に委託することになります。
最近、その管理契約を解約しようとした場合に多額の違約金や解約金を請求される事例が多くなってきました。
その違約金のせいで、管理を解約ができずトラブルになっている事例も散見されます。
今回はそんな賃貸管理の委託契約を結ぶ際の注意点なども含めて詳しく見ていきましょう。
※動画でも詳しく解説しております。
目次
管理委託契約書(集金代行契約書)の解約条項は必ずチェック
最近よくある解約条項は以下の通り。
なんと、ほとんどの場合で解約時に違約金や解約金を請求されてしまうのです。
違約金が無かったとしても、期間満了を待たなければならない場合も多いです。
つまり、自分が管理を解約したいときに都合よく解約できることは非常に稀ということです。
また、違約金の金額は会社によって異なりますが、高い場合だと家賃の12カ月分というものもあります。
そうなれば違約金は100万単位となり、実質解除不可能な契約と言って差し支えないでしょう。
いざ、管理を解約しようとした場合にこのような事実が発覚し、トラブルとなる事例が増えています。
賃貸管理委託契約書はうっかりサインしてしまいやすい
ワンルームマンション投資において、業者の売主物件を購入する時は、売主業者がその販売物件の管理を行います。
つまり、業者側としては
- 売買による利益
- 賃貸管理による毎月の利益
を得ることができるのです。
よって、物件を購入契約する際に、この管理委託契約書にも同時にサインすることになります。
ワンルーム投資の売買契約は以下の流れを契約日に全て同日で行うことが多いです。
契約書や重要事項説明書はくまなくチェックする方が多いですが、賃貸の管理委託契約書については契約条項すら読まずに言われるがままにサインする人が多いのが現状です。
まさに盲点です。
業者側もわざわざ解約時の違約金などを丁寧に説明する会社も少ないでしょう。
よって、知らず知らずのうちに自分の物件を縛り付ける不利な契約に自分でサインしてしまっているのです。
賃貸管理委託契約を解約する時ってどんな時？
ここで、一つ疑問が。
そもそも賃貸の管理を解約する時なんてあるの？
という話です。
「自分はこの会社を信じて契約したのだから何かトラブルでもない限り一生この会社に管理を任せる！」
そう決意して物件を購入された方もいるでしょう。
もちろん、普通に物件を保有する分には全く問題ありません。
しかしながら、物件を売却する際に、この解約が大きな問題となってきます。
通常、物件を売却する場合は以下の図にあるように、今現在の管理会社の管理を解約して新しい管理会社に引き継ぐ仕組みになっています。
過去の記事でも説明しましたが、基本的にワンルームを仲介で売却する場合、その買主になるのはワンルームを買取再販売する業者です。
業者はその物件を購入し、利益を乗せて、提携銀行を使って買主に販売します。
いわゆる三為と言われる取引形態です。
投資用ワンルームを仲介で売却！かと思いきや結局買うのは業者？
この場合、先ほども述べたように、販売会社は物件の管理を自社に変更し、販売後も管理手数料を得ようとします。
しかしながら、旧管理会社の管理を解約できないとなれば、管理することができません。
そうなると物件を仕入れることを諦める業者も多く出てきます。
ワンルームを仕入れて販売する業者の買取条件は
- 一定の売買利益が出ること(200万程度)
- 管理を自社でできること
この２つをポイントとする不動産会社が多いのです。
買い取ってくれる業者が少なくなれば、当然その分物件価格も下がってしまいます。
物件を現在の管理会社に売却するという考え
管理が解約できない。
そうなると売却価格が大きく下がる。
でも物件は売却したい。
そうなったときに、最終手段として出てくるのが、今現在の管理会社に物件を売却するというスキームです。
当然、このような状況下で管理会社はオーナーの足元を見ますから基本的に相場以下の買取金額を提示されることが多いので注意しましょう。
管理会社としては、賃貸管理の解約条項を厳しくすることで、
- 将来、好立地の物件を安く仕入れられる
- 半永久的に管理を継続できる
というメリットがあります。
賃貸管理委託の契約内容は交渉の余地あり
購入する前に必ず、賃貸管理の違約金などの確認をしましょう。
そこで不利な条項を発見した場合には遠慮なく不動産会社に交渉すればよいのです。
大手だと融通が利かない場合も多いですが、会社によっては違約金を減額してくれたり削除してくれたりする会社も存在します。
先ほども言ったように、不動産会社はこの売買取引で数百万の利益を得るわけですから。
「物件は購入するから、解約条項のこの部分はどうにかしてくれ！」
みたいな感じで上手に交渉しましょう。
危険な業者や不良物件は１Rシミュレーションで解決
開発に丸１年費やしました。
東京１Ｒが開発したワンルームマンション投資専用のシミュレーションサイト「１Ｒシミュレーション」を無料プレゼントします。
単純な収支計算はもちろん、将来的な売却予測から購入物件の注意点までワンルームマンション投資について学びながらシミュレーションできる業界初のコンテンツ型シミュレーションサイトです。
・「シミュレート」機能
・「アラート（危険回避）」機能
・「診断（業者・銀行・物件など）」機能
・「シミュレーションをシートでダウンロード」機能
など多彩な機能で、購入条件を打ち込むだけで危険な物件を自動でアラートしてくれます。
悪質な業者や不良物件をこのサイト１つで簡単に誰でも見極めることができます。
まとめ
ワンルーム投資は物件の立地や価格、金融機関などが大切ですが、それと同様に「賃貸管理」も非常に大切です。
自分自身の大切な資産を自分でコントロールするためにも賃貸管理の委託契約書の内容には十分に注意しましょう。
