フラット35を使った不動産投資が社会問題化しております。
フラット35はあくまで自宅を購入する為に利用する住宅ローンであり、投資物件でフラット35を使用することはできません。
すでに当ブログで2017年に注意喚起しておりましたが、やはり社会問題となってきましたね。
当時の記事はこちらをご覧ください。
この融資制度を悪用して居住用と偽り投資物件を購入する手口が横行しておりました。
固定低金利で長年借りられる住宅ローン「フラット３５」を不動産投資に使う不正が見つかった問題で、石井啓一国土交通相は７日の閣議後会見で「本来の目的を逸脱し、不動産投資目的に利用されていたとすれば遺憾だ」と述べた。
住宅金融支援機構に対し、不正融資の疑いのある案件についての事実確認や不正防止策の強化を指示したことを明らかにした。
また、機構は現在、ローンを借りている債務者が居住しているかどうかの事実関係や投資目的の有無、実際の住宅購入価格などを調べているという。
融資目的など不正の事実が判明した場合、一括して返還を求めることを検討している。
フラット３５は、１％ほどの固定低金利で最長３５年間借りられる住宅ローン。
東京都内の中古マンション販売会社の元男性社員が自らかかわった物件販売について、「フラット３５を投資目的で使った。
１５０戸前後で、仲間の仲介業者らとやった」などと朝日新聞の取材に証言していた。
朝日新聞デジタルより
これは今に始まった話ではなく、古くから存在しています。
一棟物件がスルガ問題で売れなくなり、身動きの取れなくなった業者がこのようなスキームに手を染めるパターンも非常に多かったと思います。
昨今若年層のフラット35の持ち込みが急激に増え、支払い困難などのデフォルト案件が急増していると業界内では噂になってましたからね。
また、このスキームのことを業界用語で「なんちゃって」と呼びます。
すでにこちらの過去記事でなんちゃってスキームについては詳しく解説しておりますので、今回はなんちゃって業者の闇に迫っていこうと思います。
目次
なんちゃって業者の存在
なんちゃってスキームを専門で行う不動産会社も数多く存在します。
ではなぜそもそもそんな業者が存在するのでしょうか。
その理由は
「手っ取り早く楽に稼げるから」
に他なりません。
このブログで何度もおはなししていますが、投資用の区分マンションを購入する場合、基本的には「物件の売主業者の提携金融機関」を使用して物件を購入します。
なので、インターネット上に一般に情報公開されているような「中古の仲介物件」を購入する場合には売主がそもそも業者ではなくエンドユーザーさんの場合が多いので売主の提携金融機関を使うことができません。
よって、そのような「中古の仲介物件」を購入する場合は購入者自身で融資してくれる金融機関を探さなければならないのです。
しかし、投資用の区分マンションに融資してくれる金融機関自体が少ないので、多くの方がその時点で挫折し、購入を諦めるパターンも非常に多いです。
業者としては、せっかく購入意思のあるお客さんがいるのに、物件もあるのに、非常に歯がゆいですよね。
なんとかローンを通せないのか。。。
ローンさえ通る金融機関が見つかれば。。。
そこで出てくるのが「なんちゃってスキーム」です。
投資用としては融資をしてくれる金融機関は少ないですが、「居住用」となれば、融資をしてくれる金融機関は一気に裾野が広がります。
フラット35の融資における５つの特徴
購入する物件の広さが３０㎡以上
投資用のワンルームなどではこのフラット３５のスキームは使えません。
なぜなら、広さの制限があるからです。
フラットでは３０㎡以上の広さの物件でないと融資してくれません。
ワンルームのほとんどは２０㎡前後ですからね。
３０㎡程度であれば、まだ単身需要も見込めますが、これが４０㎡、５０㎡と広くなるにつれて、入居需要が単身から家族世帯へとシフトしていきます。
基本的に広いお部屋は投資に向きません。
その理由は
【まとめ】危険な不動産投資とワンルームマンション投資で失敗する物件の特徴
で詳しく解説しております。
購入者が低属性でもok
投資用の物件を真っ当に購入（売主業者から提携金融機関を使用して）するためには、最低でも年収４００万以上はかならず必要です。
しかし、居住用で融資を受ける場合には、さらに低い年収で審査が通ってしまうのです。
特にフラット35 は個人属性が低い（年収が低い、派遣社員、借金があるなど）人にも融資してくれるので、このスキームにはうってつけだったのです。
あまりに審査がザルなので日本版のサブプライムローンとも言われているぐらいですから。
しょぼい物件でも融資評価が高くでる
物件の融資評価額は居住用は投資用に比べて高く出る傾向にあります。
銀行としても、投資用ではないので基本的に業者の言い値をそのまま融資するような感じです。
業者にとっては非常に好都合です。
なぜなら高い融資評価額がでれば、その分多くの利益を抜くことができますからね。
その分物件の仕入れも楽になります。
築古でも最長の35年ローンが組める
物件の築年数もあまり関係ありません。
築年数の古い物件でも平気でフルローンの35年を使うことができます。
なので、ローン年数が長く引ける分、毎月の返済額は少なくなりますので、若干毎月キャッシュフローが出たりもします。
まさに、ちょっと前に話題になった「スルガ銀行」の融資スキームと酷似していますね。
低金利である
投資用のマンションローンは基本的に２％程度になります。
投資用のマンションローンの金利ランキングはこちらの記事をご覧ください。
投資用ワンルームマンションローン取り扱い銀行＆金利ランキング
しかし、それに比べ居住用の住宅ローン金利は圧倒的に低金利です。
フラット３５であれば１％程度で（購入時期によっては１％を切る金利で）、しかも３５年間固定で融資を引くことができるのです。
投資用と居住用で金利１％の差がどれだけ毎月の返済に影響するのかを表にしてみました。
売る方からしても、低金利で融資を引ければ、毎月のキャッシュフローが大きく見せられるので、非常に売りやすいです。
何も知らないお客さんだと、コロっと騙されちゃいそうですよね。
多額のキャッシュバック（キックバック）の存在
キャッシュバックとは、例えば３０００万のローンを組んで、物件を購入してもらいその内の幾らかを現金でお客さんにバックする手法です。
なぜそんなことをするのでしょうか？
※ワンルームマンション投資で横行する現金キャッシュバックの闇
例えば、消費者金融の借金が２００万円あるお客さんがいたとしましょう。
そのお客さんとしては、その借金をどうにかしたいです。
でも、手持ちの現金もない・・・
返すことができない・・・
そんな時に出てくるのが、フラット３５を使ったキャッシュバック手法です。
例えば、そのお客さんに３０００万の物件をフルローンで購入してもらい、融資実行、引き渡しが終了した後に売主業者や仲介業者から２００万円の現金のキャッシュバックを受けて、その現金で借金の２００万円をかえしてしまうわけです。
残った物件は賃貸に出します。
返済額と取れる家賃が同額程度であれば、毎月の負担は０円です。
するとあら不思議。
投資用のマンションを購入しましたが、２００万円の消費者金融の意借金は０円になり、住宅ローンの毎月の支払は取れる家賃で相殺なので、実質何もせずに毎月の返済が０円になり、生活が楽になったと錯覚しますね。
これが「なんちゃって」のニーズの掛け方で最も多いパターンだと思います。
低所得で、さらには借金をしているような人に目先の収支だけでニーズ喚起し、投資用としてはおよそ不適格な物件をガンガンはめ込んでいくわです。
業者としては、２００万円をお客さんにキャッシュバックするわけですから、その分損ですよね。
しかし、それを見越しても利益の出るような物件を彼らは販売しているのです。
因みに新築の区分マンション１部屋あたりの業者の利益は以下の記事で記載した通りです。
なんちゃっての場合はそれ以上の利益を抜いていると考えて良いでしょう。
なんちゃって業者に騙されない為に
誇大広告に要注意です。
たとえば、なんちゃって業者主催のセミナーで多いのが
- 年収２００万からできる！
- 借金があってもＯＫ！
- 派遣社員でもできる！
等の極端な広告が打たれがちです。
このようなセミナーには絶対に参加してはいけません。
他にも無意味なセミナーはたくさんありますので、こちらを参考にしてください。
結論から言うと、年収３００万代以下の方は不動産投資はできません。
いえ、正確に言えばできますが、多額の自己資金や資産がある等特別な条件がそろわなければ基本的に無理です。
残念ですが、その位の年収の方で、借金もあるような方は、不動産投資を始める前に、先ずは自分の与信力を高めることとと、一刻も早く借金を返すことを考えてください。
投資はそれからです。
すでになんちゃって業者に騙されてしまった人へ
私の元へ何人も「なんちゃって業者」から物件を購入したお客さんの相談が来ております。
「騙された」というと語弊があるかもしれません。
なぜなら、購入者のほとんどは「フラット３５で投資物件を買うことはＮＧ」ということを事前に理解していますからね。
これこそが、なんちゃってスキームが今日まで何となく黙認されていた理由なのです。
しかし、ダメなものはダメです。
金融機関へ正直に話すことをお勧めします。
正直に話し、一括返済を求められた方はまだいません（これから求められるのかもしれませんが・・・）
金融機関としても一括返済を迫って返せないのは分かり切っていることです。
そんなことを一斉にやれば、なんちゃって業者から物件を購入した人はそのほとんどが破産しなければならなくなります。
安易に競売などに持っていけば、高い金額で売却することも難しいので不良債権が大きくなってしまいますからね。
不動産投資はこの先何十年も続く長期間にわたる投資です。
そんな中で、いつ金融機関にバレるか？など怯えながら生活するのは精神衛生上良くありません。
最悪、任意売却や債務整理などができれば、毎月の返済も払える範囲で、再起を図ることも十分に可能ですから。
詳しくはこちらの記事をご覧ください。
※ワンルームマンション投資で失敗し借金が返せないと自己破産に？
危険な業者や不良物件は１Rシミュレーションで解決
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東京１Ｒが開発したワンルームマンション投資専用のシミュレーションサイト「１Ｒシミュレーション」を無料プレゼントします。
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悪質な業者や不良物件をこのサイト１つで簡単に誰でも見極めることができます。
まとめ
ここまで書いて分かるように、なんちゃって業者が扱う物件がまともなハズがありません。
なぜならそうでもしないと、売れないような物件なわけですから。
不動産投資は長期で保有することでメリットを享受してく訳ですが、あくまで「まともな物件」の場合です。
そうでない物件ならば、早い段階で損切するのも一つの手です。
目先の収支や借金完済などの甘い話には必ず裏があります。
騙されない為には勉強することです。
このブログがその一助となれば幸いです。
