ワンルームマンション投資のオーナーにとって、毎月の家賃収入は月に１回の大切なイベントです。
では、その家賃が滞納された場合、そして最悪夜逃げされてしまった場合、オーナーはどうすればいいのでしょうか？
結論からいえば、保証会社を通していればそこまで大きな問題はありません。
解決策も含めて具体的に見ていきましょう。
※動画でも詳しく解説しております。
目次
保証会社の存在
ワンルーム投資において、オーナーさんのほとんどは管理会社に賃貸管理を委託します。
その賃貸管理会社が入居者の募集や選定をするわけですが、その際にほとんどの賃貸管理会社は入居者の保証会社利用を必須としています。
入居募集時に保証会社をきちんと通していれば、そこまで大きな出費は無くトラブル解決できます。
家賃の滞納や夜逃げ問題への対処は、賃貸管理会社が主導で行います。。
保証会社の仕組みは以下の通りです。
入居者が家賃を滞納したとしてもその滞納家賃は保証会社から支払われることになります。
つまり、滞納・夜逃げトラブルは保証会社が代理で解決してくれるということですね。
保証会社を付けてもオーナー出費がでる場合も
保証会社を付けていれば滞納があっても夜逃げがあっても家賃は保証される。
それなら安心安心･･･
とまではいきません。
保証会社を付けていてもオーナー出費がでる場合があります。
それが原状回復費用や残置物の撤去費用です。
通常、入居者の不注意や過失でできた傷や汚れに関しては入居者がその費用を負担します。
しかしながら、入居者が夜逃げしてしまいどこに行ったかもわからない･･･
そうなればその費用はオーナーが支払わなければならなくなります。
また、入居者が夜逃げする場合はお部屋の中に家具や家財が残されている場合も多く、その撤去費用なども基本的にオーナー負担となります。
※保証会社との契約内容によっては「原状回復費用として家賃の１か月分」がもらえたりしますがそれで足りない分はオーナー負担です。
お部屋の中がゴミ屋敷状態などになっていればその程度の金額（家賃１か月分）で原状回復できるハズもありません。
そうなればオーナーは手出しでその費用を支払わなければならなくなります。
お部屋のクリーニング費用に関しても、退去時に徴収という契約になっていれば回収できません。
よって「保証会社がついている＝費用負担なし」と勘違いしないように注意してください。
保証会社がついていない場合は厄介
保証会社がついていない場合は非常に厄介です。
これはオーナーだけではなく管理会社にも同じことが言えます。
保証会社がついていなければ、督促などの業務を管理会社が行わなければならないからです。
よって、基本的に面倒な業務を引き受けないためにもほとんどの管理会社が保証会社を付けることを入居の必須条件としているのです。
実力行使は絶対ダメ！
入居者が家賃払わないor夜逃げしたなら、
- 勝手に鍵交換しちゃえばいいじゃん
- 直接部屋に入って追い出せばいいじゃん
などという考えは禁物です。
法的手続きを取らずに上記のような行動をすると、「器物損壊罪」「住居侵入罪」などに該当する可能性があります。
また、場合によっては、入居者から「損害賠償請求」や「慰謝料請求」をされることもあります。
家賃が滞納されたら腹が立ちますよね。
だからといって今すぐに取り返してやる！という考えは非常に危険なので、これから説明する法的手続きに従って対処しましょう。
（※とはいっても対処するのは管理会社ですが）
保証会社がついていない場合の対処方法
先ずは入居者本人に連絡を入れます。
ここで連絡が取れれば御の字です。
単純に家賃入金を忘れていた、などの場合も多いので。
連絡が取れなければ連帯保証人に連絡を入れます。
ここで連帯保証人が素直に応じてくれれば、合意解除に向けてスムーズに話が進みます。
しかし、中には「そんなもん知らん！」といった対応をとる保証人や保証人と連絡が取れないことも少なくありません。
その場合は訴訟への準備を進める形になります。
住民票を取得
入居者の居所をリサーチします。
その為入居者の住民票を取得するのです。
債権者の賃料の債権回収の為であれば、住民票は取得可能となります。
第三者が勝手に住民票を取得できるわけではありません。
既に住民票が移動されていれば、その移動先を教えてもらえますから、そこに配達証明付きの内容証明を送付するわけです。
- 賃貸借契約を解除
- 物件明け渡し請求
を行います。
公示送達をする
住民票が移動されていない、もしくは移動先にも連絡が付かず、住所が特定できない場合はどうすればいいのでしょう。
その場合は「公示送達」を行います。
入居者の居場所がわからないと、大家としては、契約解除の意思表示を伝えたいのに伝えられない状況になってしまいます。
そこで、相手が最後に住んでいた住所地の簡易裁判所に申し立てを行い、裁判所が認めれば送達文章が裁判所の掲示板などに２週間程度提示されることになり、その後訴訟へと進みます。
裁判へ
裁判といっても入居者はどこにいるか分かりませんからほどんど出廷してきません。
この場合訴訟の提起から判決まで約３カ月程度の期間がかかり、ようやく裁判所から「賃借人は建物を明け渡せ」という勝訴判決が下るわけです。
この段階でも、オーナーが勝手にお部屋に入って入居者の荷物などを出すことはできません。
まだまだ先は遠いですね・・・
強制執行の申し立て
勝訴判決の後、「強制執行」の申し立てを行います。
この申し立ては裁判所の執行官に行い、打ち合わせを重ねて「明け渡しの催告」の日が決められます。
明け渡しの催告
明け渡しの催告の日が決まったら、実際にオーナーは執行官や立会人とともに賃貸物件に行きます。
物件の占有状況などを確認する為ですね。
その後、引き渡しの期限と強制執行を行う日を公示書に記載し、建物に張り付けします。
※引き渡しの期限は明け渡しの催告のあった日から１か月後です。その数日前に強制執行日が設定されます。
強制執行（断行）へ
執行官や執行補助者が物件から残置物を運び出します。
荷物を全部出した後は鍵交換がされて明け渡しが完了です。
その荷物は一定期間保管され、賃借人が引き取りに来ない場合は売却または廃棄されることになります。
とにかく時間とお金がかかる
建物明け渡し請求と強制執行は上記のうんざりするような手間と時間がかかります。
かかる時間としては短くても半年、長ければ１年以上に及ぶこともあります。
費用は依頼する弁護士や内容によっても異なりますがワンルームでも100万以上の出費になることもあります。
それにプラスして、その期間（半年から１年）新たに入居者を募集することもできず、家賃が入ってこないわけですからその損害たるや悲惨ですね。
入居者募集時は必ず保証会社を
ワンルーム投資ではほとんどのオーナーさんが管理会社に管理を委託しているため、入居募集のやり方や条件などをほとんど理解していない方が多いです。
例えば、お部屋の入居者がなかなかつかずに、やっとの思いで入居者の申し込みが。
しかしながら、その入居者が保証会社の審査に通らない。
管理会社より、「保証会社の審査が通らなかったのですが、どうしますか？」と尋ねられたらあなたならどうしますか？
上記のリスク（手間・金銭）を考えればそのような入居者は断るべきです。
しかしながら、そもそもの保証会社の仕組みや上記のような知識がないと正しい判断ができないのです。
よって、入居募集する際は必ず保証会社を通すようにしましょう。
