ワンルームマンション投資をする際に、
「この物件の仕入れ値はいくらなんだろう･･･」
と考えたことはありませんか？
以前に「新築ワンルームマンション投資業者/デベロッパーの利益は？」では新築のワンルームマンションのデベロッパーの利益はいくらなのか？についてお話しさせていただきました。
今回は中古の投資用ワンルームマンションの仕入れ値についてお話ししていきます。
※動画でも詳しく解説しております。
目次
投資用ワンルームマンション業者の仕入れ値の決め方
投資用のワンルームマンションの仕入れ値の決め方は、金融機関からの融資評価が基準となります。
金融機関からの融資評価がどの位（いくら）出るのか？によって物件の仕入れ値が決定します。
では金融機関からの融資評価は何を基準とするのでしょうか？
基準はずばり「家賃」と「立地」です。
家賃は手取り家賃を重要視します。
もっと言うと「手取り家賃から計算される実質利回り」が大切です。
実質利回りに関しては「【保存版】マンション投資の｢表面利回り｣と｢実質利回り｣の違いと計算方法」で解説しております。
家賃-管理費-修繕積立金＝手取り家賃収入
となります。
※手取り家賃のイメージ
手取り家賃収入×12カ月÷物件価格＝実質利回り
となります。
今現在の業者の買い取る目線としての実質利回りは４.５％～６％程度が現在の相場であります。
例えば年間手取り家賃収入が１００万円の物件があったとして、それを４.５%で割ってみましょう。
１００万÷４.５％＝２２２０万です。
６％で割ってみましょう。
１００万÷６％＝１６６０万です。
これが業者目線の買取価格であります。
利回りが１.５％違うだけで、買取価格は５６０万違ってきます。
ではこの１.５％の違いでいうならば、当然４.５%に近い額で査定を出して貰えた方が、売却主としては嬉しいですよね。
では、売却時の買取金額が実質利回り４.５%に近くなるような物件はどんな物件かというと、
「都心一等地の物件」
なのであります。
つまり「物件の立地ではその物件が所在する区」が重要となります。
当然都心に近づけば近づくほど高い評価が出るような仕組みとなっております。
これこそが、以前より何度もブログでお伝えしていた都心で物件を所有しなければならない理由なのです。
なので、そもそも立地が東京２３区外（都外）だったりすると、その時点で売却査定が低くなり、含み損を大きく抱えた形のマンション投資スタートとなる傾向が強いのです。
仕入れた物件を業者はいくらで販売するのか？
上記の実質利回り４.５%～６％で仕入れた物件を業者はいくらで販売するのでしょうか？
答えは実質利回り３.８%～４.５％程度です。
なので、上記の例と同じように、年間手取り家賃収入が１００万円の物件だったとすれば。
実質利回り３.８％で計算すると
１００万円÷３.８％＝２６３０万
実質利回り４.５％で計算すると
１００万円÷４.５%＝２２２０万
となります。
ここでも利回りが０.７%程度ありますが、それによる価格差は４１０万にもおよびます。
つまりこれも仕入れと同じ原理でして、都心一等地の物件は金融機関から高い評価が出ますので、３.８％に近い金額での販売額になります。
都心から離れれば、金融機関からの評価も低くなりますので、４.５％に近づいていきます。
また、立地によってはさらに高い実質利回りとなります。
つまり評価が低いので価格が安くなるという原理であります。
仕入れ値と販売価格の差額が業者の利益
例えば、手取り家賃年１００万円の都心一等地の物件を実質利回り４.５で仕入れたとしましょう。
すると、仕入れ値は
１００万円÷４.５%＝２２２０万ですね。
これを。金融機関から高評価が得られ、実質利回り３.８％で販売したとしましょう。
すると、販売価格は
１００万円÷３.８%＝２６３０万となります。
つまりはその差額
２６３０（販売価格）－２２２０（仕入れ値）＝４１０万円
が業者の利益となります。
低い金額で仕入れが出来れば当然それ以上の利益が見込めるわけですね。
物件査定時の注意点
いままでに記載した査定金額や買取平均実質利回りは中古のワンルームに関してのものです。
ただし、いかに条件に該当する物件はその限りではありませんので注意が必要です。
- 築年数があまりにも古い物件
- １階の物件
- 総戸数の少ない物件
- 家賃相場が周囲からかけ離れている物件
- サブリースで実際の賃料が分からない物件
- ある特定の建物管理会社の物件
- ある特定のデベロッパーの物件
などなど、詳細な条件によっても買取金額や販売価格は変わってきますので、細かな部分にも十分に注意しなければなりません。
ワンルームマンション投資で物件選びを失敗しない為に以下のまとめ記事を必ずお読みください。
「【まとめ】危険な不動産投資とワンルームマンション投資で失敗する物件の特徴」
基本的に区分に融資してくれるような金融機関は、一棟物件でよくある積算評価などはあまり関係がありません。
積算評価の出し方については「不動産投資における積算評価（原価法）を超分かりやすく解説。」で詳しく解説しております。
なので、基本的には実質利回りと立地によって評価額が決まってくるわけです。
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まとめ
先ずは物件購入に際して、立地条件をしっかりと精査することが成功の為に大切です。
もし、都心から離れた物件をお考えであれば、ＣＦ（キャッシュフロー）が良くなければ購入する意味もありません。
ＣＦが良いということは、実質利回りが高いということです。
実質利回りの高さは、リスクの高さとトレードオフの関係性にあります。
利回りが高くなれば、それに比例する形でリスクも高くなるのです。
基本的に都心のワンルームマンションは利回りが高くありません。
なので、都心のワンルームマンション投資だけで億万長者を目指すことは難しいです。
ワンルームマンション投資が儲からないは嘘！だが億万長者にはなれない
ただし、購入物件や購入条件さえ間違えなければ、非常に安定した資産形成であることも確かです。
業者の言いなりや勢いで物件を購入しないよう注意しましょう。
