投資マンションも自宅のローンも住宅ローンの最長年数は35年が一般的ですよね。
そんな中で最長45年ローンがいよいよ本格的に始動するという情報をキャッチしました。
※2023年現在はオリックスの45年ローンのプランは終了しております。
※2023年現在リコーリースにおいて45年ローンが使えます。
オリックス銀行は不動産投資を考えるうえで最も重要な金融機関の一つです。
その理由は以下の過去記事を参照してください。
目次
ローンを組める上限年齢が引き上げに
現状オリックスのローン上限年齢は79歳完済でしたね(50歳の人なら最長29年ローンになります)。
今回このローン上限年齢が84歳完済に引き上げられます。
つまり、50歳の人なら最長34年ローンが可能ということになりますね。
金利が上昇するなどの話も無く、今までと同じ金利が適用されるようです（55歳以上は別）。
日本人の平均寿命も伸び続けているわけですし、上限年齢の引き上げは、そういった意味で時代にあった住宅ローンになってきていると感じます。
投資用のワンルームの融資においては、一部アルヒ（ＡＲＵＨＩ）などを除いて、団体信用生命保険料は融資金利の中に組み込まれているので、別途保険料を支払う必要はありません。
アルヒ（ＡＲＵＨＩ）についての詳細は過去記事を参照してください。
団体信用生命保険料は今までよりコスパUP
団体信用生命保険がそもそも分からない人は過去記事を参照してください。
通常の生命保険において、高齢になればなるほど掛け金は上がっていきます。
ただし、投資用のワンルームの融資に関して言えば年齢によって金利が上昇する金融機関は少ないです。
つまり、団体信用生命保険料は年齢問わず一律な金融機関が多いです。
年齢が高齢になれば、組めるローン年数が短くなるのでその分毎月の収支は悪くなります。
そういった意味で生命保険料は金利組み込み型で変化はありませんが、毎月の収支が悪くなることで負担増に変わりありませんでした。
ただし、今回の上限年齢の引き上げ(79歳→84歳)により、高齢の方でもより長期間且つ高齢までローンをくめることになったので、生命保険としてのコストパフォーマンスが向上したと考えて良いでしょう。
毎月のキャッシュフローが出やすくなる
30代の方であれば最長45年ローンを組むことができるようになります（84-45=39）。
単純に今までの最長ローン年数35年+10年長くローンを組むことができるようになったので、毎月の金融機関への返済額はその分少なくなります。
例えば、2500万の新築ワンルームで計算してみましょう。
金利は1.9%でローン年数を35年と45年で単純に比較してみます。
- 35年ローンの場合・・・毎月返済8.15万円
- 45年ローンの場合・・・毎月返済6.89万円
毎月の差額は1.26万円となります。
新築ワンルームを35年ローンの定価で購入すると大体持ち出しが毎月1万円程度出るのが普通ですから、45年ローンが組めるようになれば、毎月の収支はトントンもしくは少しキャッシュフローが出るような形になりますね。
また、オリックス銀行はそもそもの金利が低いので、ワンルーム購入にあたってのイールドギャップも非常に取りやすくなります。
当然総支払額は多くなる
- 35年ローンの場合・・・35年での総支払額3426万円（利息926万円）
- 45年ローンの場合・・・45年での総支払額3721万円（利息1221万円）
総支払額は約300万円程変わってきますね。
後は完済時期が10年異なるということです。
35年でも相当長く感じる方も多いでしょうが、それが45年となると途方もない期間に思える方も多いでしょう。
または35年も45年も大差ないと思える方もいるでしょうね。
この辺りは感覚の差になってくるので正直判断も難しいところです。
ローン年数が長くなったとしても、立地が良ければ物件の値下がり率は低く抑えられます。
だからこそ、ローン期間を満了せずとも、途中で売却益を狙うことも可能となるのです。
これこそがワンルームマンションの含み資産効果です。
ワンルームは絶対に儲からない！なんていう考えをお持ちの方は是非以下の記事をご一読下さい。
45年ローンはお勧めできない
上記の計算で、総支払額が大きくなり、ローン残債の減りも遅くなる為、基本的にお勧めはできません。
以前にこちらの記事を書きましたが、あくまで35年ローンの場合です。
購入当初の含み損状態が長くつづいてしまう
ワンルームマンション投資で業者売主の物件を購入する場合、どうしても購入当初は含み損が出る状態になります。
長期でローンを組めば組むほどその含み損期間は長くなる傾向にあります。
つまり、損益分岐点がより先延ばしになるということです。
売却のタイミングを逃しやすい
ワンルームマンション投資には売却しやすい築年数が存在します。
そ築年数でいうなら20～25年以内です。
この根拠は、物件を売却し、次の買い手がローンを組む場合、35年の長期フルローンを組めるかどうか？という点が重要なポイントとなるからです。
築年数が20～25年を超えた物件は金融機関で35年の長期融資を受けられなくなる可能性が非常にたかくなります。
オリックス銀行は築20年を超えると35年フルローンはでません。
ジャックスは築25年を超えると35年フルローンは出ません。
以上の理由から築年数がある一定を超えると売却しにくくなる、という事実が明らかとなります。
つまり、45年ローンを組むと、ローン残債の減りが極端に遅くなる為、売却の出口を取るためにより長い期間の長期保有が必要となります。
そうなれば売却に適した築年数での売却が物理的に難しい場合も多くなってくるでしょう。
今後借り換えが難しい
より低い金利に借り換えをすることが困難になります。
なぜならその他の金融機関のマックスの融資年数が35年であるため、融資年数が合わないからです。
例えば45年ローンを組んで、5年後に低金利の銀行に借り換えしよう！となっても、残りのローン年数が40年あるわけです。
その借り換えする銀行では45年ローンをとりあつかっていなればローン年数は長くても最長の35年までしかローンをくむことができません。
借り換えローン年数が短くなってしまう訳です。
ローン年数が短くなれば当然収支も悪くなります。
既にオリックスが45年ローンから撤退
これが全てを物語っていると思いますが、オリックス銀行は45年ローンの取り扱いを中止しました。
つまり、リスクなどを勘案して採算が合わないと判断したのでしょう。
顧客がきちんと返済できるローン計画であれば銀行側もわざわざ中止する必要性はありませんから。
まとめ
45年ローンの選択はやめましょう。
やはり住宅ローンの基本は35年ローンです。
都心の新築、築浅物件に関しては非常に買いやすくなるので、かなり画期的な制度であると言えるでしょうが、その裏には上記に記載した大きなリスクと危険性をはらんでいます。
オリックスの入院プラスも４５年適用なので、がん保険とかに入られるのであれば固定資産税と空室時の返済を考えても負担なく始められていいですね
ローランド 様
いつもコメントありがとございます。
仰る通りですね。高齢の方も始めやすく、且つメリットも大きくなるので素晴らしいですね。