ワンルーム投資の勧誘をされてお客様の意思に反して、無理に契約を迫られ、契約書にサインをしてしまった場合。
契約後にキャンセル（契約解除）はできるのか？
結論から言えばできます。
しかしながらいくつか注意点がありますので順番に見ていきましょう。
分かりやすいように不動産投資の契約を解除するを段階的に示したものが以下の図になります。
目次
購入申し込みの状態はいつでも解除可能
売買契約をする前であれば、いつでも解除は可能です。
申込金などを支払っている場合でも、それらのお金は全額返金されます。
契約した場所が大事
ではマンションの売買契約をした後に、契約解除したい場合について記載していきます。
不動産の売買は「契約した場所」がとても大切になります。
そして、その契約場所は大きく２つにわけることができます。
- 売主業者の事務所、モデルルーム、買主自宅、買主勤務先
- ファミレス、喫茶店等
クーリング・オフは、いったん契約の申し込みや契約の締結をした場合でも、契約を再考できるようにし、一定の期間であれば無条件で契約の申し込みを撤回したり、契約を解除したりできる制度です。
※2022年6月1日より、書面によるほか、電磁的記録でもクーリング・オフの通知を行うことが可能になりました。電子メールのほか、USBメモリ等の記録媒体や事業者が自社のウェブサイトに設けるクーリング・オフ専用フォーム等により通知を行う場合が挙げられます。FAXを用いたクーリング・オフも可能です。
以上の事実からも分かるように不動産売買において、よほど強く契約する気持ちが固まっていない限りは、クーリングオフの可能なファミレスや喫茶店での契約をお勧め致します。
当然不動産会社からすれば、契約してもいつクーリングオフされるかわからない状況だと、クーリングオフ期間中は全く安心できなくなります。
業者側の立場からすれば、契約後、その物件の販売を一旦停止することになりますので、誰にも売れなくなってしまうのです。
契約で物件の販売を一旦停止し、一週間後にいきなりクーリングオフされたりすると、業者としてはたまったもんじゃありません。
そうなれば業者としてもクーリングオフの適用ができない１、の売主不動産業者の事務所での契約を進めてくるのは当然でしょう。
自宅の購入などであれば、無理やり契約させられるなどの話はあまり聞きませんが、今回は投資マンションです。
実際に半ば無理やり契約させられて決済まで進んでしまうこともあります。
なので、投資マンションの契約に関しては特に「自宅や勤務先、不動産業者の事務所」では行わないように注意してください。
クーリングオフの適用が不可能な場合
クーリングオフが適用されない場合は主に以下の２つの状況が考えられます。
- 契約場所がそもそもクーリングオフ適用できない（業者事務所など）
- クーリングオフの適用期間が過ぎている（書面で告知され９日以上経過）
この状態でどうしても契約を断りたい場合は「手付金の放棄」をするしかありません。
※手付金とは契約時に支払うお金です。
詳しくは過去記事をご覧ください。
手付金の金額は契約内容により様々です。
なので、少額の手付金であれば、手付金を放棄する際に受ける金銭的なダメージは少なくてすみます。
その逆に手付金の額が多ければ、ダメージも大きくなります。
手付金の放棄（手付解除）とは
手付を交付することによって、後で契約を解除できるようにすることを手付解除といいます。
売買契約や賃貸借契約などで、相手方が履行に着手するまでは、手付金を支払ったもの(買主や借主)は手付金を放棄し(手付流し)、相手方(売主や買主)は受け取った手付金の2倍を返却する(手付倍返し)ことで、契約を解除できます。
履行の着手とは、買主が代金の一部として内金を支払ったり、売主が物件の引渡しや登記の準備を始めたことをいいます。また、この手付のことを解約手付といいます。
投資マンションの手付金は基本的に10万円が相場です。
もちろん契約内容にもよります。
業者によっては数百万円の手付金を請求するパターンもありますが、特に違法という訳ではありません。
当然手付金の金額が多ければ多いほど、購入者は手付解除しにくくなり業者は安心できる仕組みになっているわけです。
手付金の放棄による解除もできない場合
契約してから日数が経過すればするほど不動産投資の売買契約は解除しにくくなります。
クーリングオフもできず、手付金の放棄もできない。
このような場合は以下のような状況と考えられます。
- 既に相手方（売主業者）が契約の履行に着手している
- 契約書に記載されている手付解除の期限を過ぎている
契約の履行に着手とは、具体的には「売主業者が引渡し・移転登記の準備を完了して司法書士事務所での移転登記手続きを行う旨の通知をしてきたとき」など物件の引き渡しにおいて非常に重要なステップを経過した時を指します。
また、契約書に手付金解除の期間（期限）が記載されている場合には、その日付を経過した場合にも手付金放棄による解除は不可能となります。
そして、最終段階ででてくるのが、「違約金」です。
この違約金の（売主が不動産業者で買主が一般の方の場合）上限は売買代金の20％と定められています。
つまり、2000万の投資マンションの売買契約を解除する場合の違約金は400万にものぼる可能性があります。
契約を解除したいときの相談先
不動産の契約を解除したい、と電話などで申し出ても脅し半分で強引に解約を阻止してくる業者もいます。
そういった場合には、以下（東京都都市整備局）に電話して相談してください。
※場合によっては弁護士に相談することも視野に入れましょう。
職員の方が直接業者に連絡して、事実確認などしてくれる場合もありますので、悪質な業者に対しては非常に効果的です。
不動産取引（売買・賃貸）のうち、宅地建物取引業法の規制対象となる内容についての相談
→指導相談担当
（電話相談） 電話：０３－５３２０－５０７１（直通）
（面談相談：当日受付）
相談窓口：新宿区西新宿２－８－１ 都庁第２本庁舎３階北側 不動産業課内
窓口受付時間：都庁開庁日９時～１１時、１３時～１６時
売買契約をした後でも違約金が発生せずに契約解除できる場合
基本的に不動産の売買契約を行った後で、契約を解除する場合には手付解除や違約金による解除などの金銭的負担が発生します。
しかしながら、以下のような場合は金銭的な負担はゼロで契約解除できる場合があります。
ローン審査に落ちてしまった
投資マンションを購入するほとんどの方が、金融機関に融資を申し込んで物件を購入します。
その融資審査を通過しないとその物件を購入することはできません。
通常の契約であれば「ローン特約」がついておりますので、無条件で白紙解約できます。
このローン特約というのは、「もし仮に融資が受けられなかったら、この物件の契約は解除します」という内容のものです。
審査落ちによる解約なので、違約金はかかりませんし、既に支払った手付金は返金されます。
法的に問題のある取引だと分かった場合
当初から意図的に虚偽の説明をされていたり、あまりにも説明と現実の乖離がおおきすぎたりすると損害賠償請求や債務不履行の対象となる可能性があります。
また、「絶対に儲かる！」「絶対に空室にならない！」などの断定的な表現も契約解除の理由となる可能性があります。
強引な勧誘はそもそも宅地建物取引業では禁止行為となっています。
しかしながら、どのような行為が違反行為にあたるのか？それをどう証明するのか？など素人の方が判断するのは非常に難しいので、弁護士などへの専門家への相談をお勧めします。
危険な業者や不良物件は１Rシミュレーションで解決
開発に丸１年費やしました。
東京１Ｒが開発したワンルームマンション投資専用のシミュレーションサイト「１Ｒシミュレーション」を無料プレゼントします。
単純な収支計算はもちろん、将来的な売却予測から購入物件の注意点までワンルームマンション投資について学びながらシミュレーションできる業界初のコンテンツ型シミュレーションサイトです。
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悪質な業者や不良物件をこのサイト１つで簡単に誰でも見極めることができます。
最後に
ワンルームマンション投資の契約や申込を安易にしないことです。
ほとんどの人が、申し込みや契約をした後に、ワンルーム投資について色々と調べ始めて不安になり、やっぱりやめたい！
となります。
勉強不足な状態での投資マンションの契約は不安しか残りません。
また、実際にワンルーム投資の契約に赴く場合には
契約時の手付金はなるべく少なく、そして契約場所はファミレスや喫茶店にすることにより、万が一「契約を解除」する際の消費者側のリスクを極力抑えることができます。
もちろん業者側からすれば、本当にこの人買う気あるのか？？と思われてしまう場合もあるかもしれません。
ただし、こういった情報を知らずして不動産契約をすると、あまりにも消費者にとって不利な契約になってしまう場合もありますので、上記二点（手付金を少額に、契約場所はファミレスで）をしっかりと意識した上で、不動産契約に臨んでください。
