最近投資マンションローンの取り扱いを始めた「楽天銀行」さんについてお話ししようかと思います。
区分マンションをローンを使って購入していくと、当然「与信枠」は狭まっていきますよね？
※与信枠に関しては以下リンクを参照ください
⇒不動産投資は「属性」と「与信」で成功・失敗が決まっちゃう！？
つまり、不動産を担保にして物件を購入していくわけですけど、返済があまり進んでない状態で急激に物件を買い増し購入していくと、当然限界は来ます。
でも物件はまだまだ欲しい！でもこれ以上借り入れができない・・・。
そんな状態の方に朗報です！！
まさにそんな方の為にあるような銀行が「楽天銀行」です。
楽天銀行の新規物件への貸付条件ですが、驚くべき内容を公開していきましょう。
目次
楽天銀行には「総借」という概念が存在しない。
不動産投資を始めていらっしゃる方なら理解しやすいと思いますが、銀行ってお客さんに貸し付ける限度額をあらかじめ設定してあるんです。
例えば「総借１億円（他社銀行含め）まで」という基準があったとしましょう。
で、既にワンルームマンションを他の銀行で５部屋（現在借入残高９５００万円）持っていたとして、もう１部屋（２０００万円）ローン組んで買いたいな～・・・って思ったとしますよね？？
でもこの人が借り入れることができるのは１億ー９５００万円＝５００万円までしか借りることができないのです。
なのでこの２０００万円の物件を購入するのに１５００万円の自己資金が必要になってきます。
これが通常のパターンです。
ほとんどの銀行には総借り規制がある
で、この「総借」はほとんどの銀行に必ず融資基準として存在しています。
例えば、一般的なのは以下のような感じです。
「総借１億まで（他社金融機関含め）」
「総借年収の１０倍まで（他社金融機関含め）」
「総借年収の７倍まで（他社金融機関含め）」
でも
楽天銀行にはこの概念がないようです。
極端な話、既に年収の１０倍を超えるような借り入れをしている方でも、総借りで１億、２億借りている方でも新規の物件購入のための融資は受けられます。
これだと、誰でもお金かりれるじゃん！ってなっちゃいそうですが、さすがにそれはありませんね。
以下の基準を満たさなければなりません。
楽天銀行で融資を受けるための３つの条件
楽天銀行で融資を受けるための基準その①
勤務先が
資本金１億以上且つ従業員５００名以上の会社であること。
楽天銀行で融資を受けるための基準その②
年収が５００万以上であること。（投資物件を既に持たれている方は、給与収入と不動産所得のバランスが超重要）文章だとわかりずらいので、確定申告の画像を貼ります↓
見るべきところは２カ所！！非常にシンプルです。青矢印と赤矢印の欄に注目してください。
まず青矢印は、通常の給与収入（５，３７３，２７２円）ですね。※源泉徴収票の一番左の大きな数字です。
この申告者の場合ですと、不動産所得を赤字申告しているのが分かりますね？？赤矢印ー３５８，７１０円の部分です。
この２つの数字を単純に合算する。
それが５００万円をこえてればＯＫです。
この人の場合ですと、５，３７３，２７２－３５８，７１０＝５，０１４，５６２となりますので、基準その②クリアですね。
楽天銀行で融資を受けるための基準その③
返済比率35％以内ただし、既存物件の返済比率は見ない！
返済比率ってなんだ？？自己流で説明しますね。
まずほとんどの金融機関の返済比率基準は３５％以内です。それを踏まえたうえで・・・
例えば、年収５００万円の人がいたとしますよね？取り合えず年収に35％かけてください。
そうすると５００×３５％＝１７５万円という計算になります。
じゃあこの１７５万円がどうしたの？って話になるわけですけど、既存の借り入れなどの年間返済、そして新規購入物件の年間返済などをこの数字から差し引いてマイナスにならなければＯＫです！
ってわかりづらいですよね。図を入れときます。
例えば、下記図左側のマンションを今現在持っていて、２件目に右の物件買いたいなー・・・と思ったとしますよね。
通常の銀行だと・・・
１７５万円ー９６万（図の赤部分）ー１２０万（図のオレンジ部分）＝－４０万になってしまうので、融資不可能！となってしまうのです。
これが俗にいう返済比率オーバーってやつですね。
楽天銀行の場合だと・・・
既存所有物件の返済比率は見ないのです！！つまり
１７５万円ー１２０万円（図のオレンジ部分）＝＋５５万になります。マイナスじゃないので余裕で融資ＯＫです。
つまり、既に持っている物件の返済負担は無視して大丈夫ということですね。
新規に購入する物件の予定返済負担のみ返済比率に算入するわけです。
でもこのロジックだと、永遠に物件が買えてしまいますが、楽天銀行内での借り入れは１憶以内（楽天銀行のみ、他銀行は含まない）という基準はありますので制限なく物件が買えるわけではないので、ご注意下さい。
もちろん私自身が銀行ではないので、あくまで個人属性や、物件により多少の融資差はでてくるかと思いますので、そこはご了承ください。
もしご興味がある方は個別に相談にのりますのでメールください。
そしてこの楽天銀行もまた、「提携金融機関制度」であります。
一般ユーザーさんが直接行っても融資してくれる可能性は少ないでしょうね。楽天銀行と提携している不動産販売会社さんから持ち込むしかないと思われます。
※提携金融機関制度については以下過去記事を参照ください。
2022年現在。
徐々に楽天銀行の審査基準も厳しくなっております。
直近の融資動向はこちらをご覧ください。
