不動産投資とふるさと納税の考え方&重要ポイントを徹底解説

ふるさと納税は非常にお得な制度です。

しかしながら、その仕組みが分かりにくく、実態を理解していない方も多いです。

今回はその仕組みからポイントまで分かりやすく解説します。

また、不動産投資をするとふるさと納税にも影響するので、今回はその関係性や影響、注意点から考え方まで詳しく解説していこうと思います。


※動画でも詳しく解説しております。

ふるさと納税とは?

ふるさと納税は自分で選択した好きな自治体に寄付(納税)ができる制度です。

通常は自分自身の住んでいる地域に税金を納税するわけですが、このふるさと納税なら自分自身が寄付先(納税先)を指定することができます。

実質2000円の負担で、所得税や住民税の控除が受けられるというものです。

ふるさと納税のメリットは?

ふるさと納税の一番のメリットは、ずばり

  • 「返礼品」

です。

地方時自体に寄付(納税)することで、寄付金額の最大30%相当金額の返礼品を受け取ることができる仕組みです。

例えば50000円寄付したら最大15000円相当の返礼品がもらえるイメージですね。

※ふるさと納税をわかりやすく図にまとめました。

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なので、何もしなければ単純に納めるだけだった税金が、ふるさと納税することで一部返礼品という形で戻ってくるのです。

単純にお得です。

ふるさと納税でよくある勘違い

ふるさと納税は厳密にいうと節税効果はありません。

あくまで、「本来ならば来年支払う予定だった税金をふるさと納税(寄付金)という形で、単純に先払いする」というシステムだからです。

ふるさと納税で受けられる控除額の計算

ふるさと納税による寄付金の控除がどのように行われているのか、具体的にご紹介いたします。

寄付金の控除額は以下の3つの控除金額の合計となります。

  1. 所得税からの控除
  2. 住民税基本文からの控除
  3. 住民税特例分からの控除

です。

分かりやすく図で表すと以下のようなイメージとなります。

ふるさと納税の限度額の計算方法

ふるさと納税で控除できる限度額は以下の計算式です。

さらに分かりやすく計算をまとめると以下の通り。

所得割額は「課税所得金額×10%」で算出します。

課税所得金額を出すためには、多くの控除を考慮しなければなりません。

例えば収入金額から給与所得控除、投資物件所有者であれば不動産所得を損益通算(合算)します。

そこでの総所得金額から、下記の図にあるような様々な所得控除を差し引いて、最終的な課税所得金額が算出されます。

確定申告の経験がない方は上記の申告を見てもよくわからないと思うので、源泉徴収票と確定申告の図も併せて掲載しておきます。

つまり、この限界以上に寄付してしまうと、文字通り「単なる寄付」になってしまいますので注意が必要です。

その限界値は年収や扶養人数、所得控除の額によっても変化します。

不動産投資とふるさと納税の関係

ワンルームマンション投資などの場合、購入当初の数年は不動産所得が大きく赤字になることも多いです。

以下の赤字の部分がー(マイナス)となります。

不動産所得が赤字の場合

ワンルーム投資を始める方はサラリーマンの方が多いと思います。

よって、給与所得から不動産所得の赤字を差し引く(損益通算)ことになります。

そうなれば総所得金額が下がることになりますね。

そこから所得控除を差し引いて、課税所得金額が算出されることになります。

不動産所得の赤字分、課税所得金額も下がります。

そうなれば、その分ふるさと納税の上限金額も下がるということです。

不動産所得が黒字の場合

ワンルーム投資を始めてある程度期間が経過すると、不動産所得が黒字化する場合があります。

そうなれば、不動産所得が+(プラス)に転じるので、給与所得と合算すると、総所得金額がさらに増えます。

そこから所得控除を差し引いて、課税所得金額が算出されることになります。

不動産所得の黒字分、課税所得金額も上がります。

そうなれば、その分ふるさと納税の上限金額も上がるということです。

年間の所得を予測してふるさと納税すべし

不動産投資を行う場合、減価償却や借入金利息などの経費は購入時におおよそシミュレーションすることができます。

しかしながら賃料収入や突発的な設備費用などは予測しがたい側面もあります。

よって、その年の年末あたりで当年の給与所得や不動産所得をしっかりと再計算しましょう。

そこでおおよその不動産所得金額は計算できるハズです。

給与収入に関しては、昨年度の源泉徴収票(あまり年収や扶養に変化がなかった場合)を元に計算するのがお勧めです。

また、ふるさと納税のポータルサイトなどで、限度額を計算するシミュレーションや限度額早見表などもあるのでそちらで簡易的に計算するのも良いでしょう。

不動産投資をしている場合のふるさと納税のステップ

不動産投資を行っている人はおおよそ以下のステップでふるさと納税すると良いかと思います。

まとめ

私の知る限りふるさと納税でデメリットはありません(所得が極端に少なく、そもそも納税をしていないなどの一部の事例は除く)。

せっかく同じ税金を納めるなら、お得に納めるのに越したことはありません。

しかしながら、ワンルームマンション投資をしている方だと、不動産所得が赤字の方も多いので、その分ふるさと納税の上限金額も下がります。

うっかり、不動産所得を加味せずふるさと納税してしまい、上限を超えた分が単なる「寄付」になってしまわぬように注意しましょう。

ふるさと納税は非常にお得な制度なので、その特徴や特性をしっかり理解した上で賢く利用しましょう。