昨今、持ち家か賃貸かの議論が続いていますが、私の場合は圧倒的に賃貸推奨派です。
その理由について詳しくお話ししていこうと思います。
目次
持ち家を買ってはいけない４つの理由
与信枠が狭くなるから
与信枠が狭まる。
不動産投資はどのくらいローンを組めるか？が肝となる投資です。
例えば、自宅購入後にローンを組んで投資物件を買おうとすると、銀行側からすると、自宅のローンは「単なる負債」としてしか見られません。
どんなに好立地に自宅を持っていようが、ローンを完済しない限り資産としては見てくれないのです。
なので、ローンを組んで自宅を所有することで、将来の不動産投資の可能性を潰してしまうことになるのです。
ローンが残っている状態の持ち家は基本的に資産には見られません。
その逆に投資物件に関してはローンが残っている状態でも、家賃収入を年収+αの資産として見てくれる銀行も多くあります。
※与信に関しては過去記事に詳細のせておりますので、ご確認ください。
ローンの金利が単純に無駄
支払う金利が単純に無駄です。
現在自宅のローン金利は１％程度ですが、例えば５０００万の自宅を購入しようとしたときに毎月の返済は１４万程度になります。
そのうちの金利は４万、元金部分は１０万円になります。
つまり、毎月１４万支払いますが、１０万しかローン元金は減っていかないのです。
単純に４万円無駄なわけですね。
そう考えると、不動産投資も同じようにローンを組むので、金利無駄なんじゃ？？となりますが、それは違います。
不動産投資は借り入れている金利以上の利回りで収益を出していけるからです。
例えばどこかから金利１％でお金を借りてきて、そのお金を５％の利率で運用すれば、借入金利より、運用利回りが高いため、自然とお金は増えていきますよね？要はそういう考え方です。
これをイールドギャップといいます。
持ち家は、あくまで自分が住むためだけのものなので、人に貸すこともできないので、運用という概念がそもそもありません。
ライフスタイルの変化に対応できない
ライフスタイルの変化に全く対応できない。
皆さんご自宅を購入する際には３５年という長期のローンを組み、一生そこに住み続ける前提で購入を検討されると思います。
ただし、急な転勤やリストラ、両親の介護など、の予期せぬ事態で引っ越しを余儀なくされることも少なくありません。
そうなった時に「住宅を持っていること」が負担になる方は非常に多くいらっしゃいます。
そもそもライフスタイルなんて言うのは、年齢によって変化するもので、数十年間一定なんてことはあり得ないんです。
自宅を購入する際には、今の現状のライフスタイルにあった自宅を購入されると思いますが、はたしてその状況が数十年続くのでしょうか？？
そんな保証はどこにもありません。
結婚しても離婚する人もいれば、地元に帰る人だっているんです。
リセールバリューが低い（立地によって）
都心に物件を持たれている方は、相応の資産価値があると考えられますが、そういった都心一等地の家族世帯向け住宅を購入できるのは、全体の中でも限られた人たちだと思われます。
それ以外の人々はどこに自宅を購入するのか？郊外や地方になりますね。
不動産は都心に近くなるとリセールバリューも上昇していく傾向にあります。
逆に地方に行けば行くほどリセールバリューも下落していきます。
なので、「地方や郊外に自宅を購入する」、というごく一般的な選択肢は「投資の側面から見ると非合理的である」ということがご理解いただけるかと思います。
だからこそ自宅を買わずに不動産投資をする
持ち家のメリット「ローン完済後は居住費の支払い無し！」だが･･･
持ち家派の意見として多いのが、「毎月同じ金額の家賃を払うなら、家を買ったほうが資産になるじゃん！」ですね。
あとは「賃貸だと自分のものにならないから、一生家賃を払い続けなければならないじゃない！それだったら家買ったほうがいい！」などですね。
たしかにその通りです。
自宅を購入したとして、きちんと払い続ければいつかローンは終わります。
ローンが終了すれば、毎月の住宅ローンの支払いをしなくて済みますよね？
「将来居住費がかからない」、というのは確かに非常に魅力的ですね。
逆に言うと賃貸はあくまで賃貸なので、生涯自分のものにはなりません。なので一生賃料を払い続けなければなりません。
ただし、不動産投資をすることで、これらのネックを解消することができるんです。
「ローン完済後は居住費支払い無し！」の状態は自宅を買わなくても実現可能
同じ不動産を買うにしても、自宅ではなく投資として都心に物件を購入するのです。
都心の中古ワンルームマンションは大体2000万円程度ですから、２件購入すると4000万です。
賃貸に住んでいたとして、その毎月支払わなければならない賃料を、毎月入ってくる不労収入で支払えてしまう仕組みを作ってしまえば、ローンの終了した持ち家にただで住んでいるのと結局同じですよね？
その仕組みこそが「ワンルームマンション投資」なのです。
毎月入ってくる家賃収入は手取りで７万程度と考えると２件で１４万円の不労所得となります。
もちろんローン期間中はローンの支払があるので大きく収益を上げることは難しいですが、適正な物件を購入出来れば、毎月入ってくる家賃収入で支払いのほとんどをカバーできるので、大きくお金が出ていくこともありません。
もちろんメンテナンス費用は掛かります。
ただしそれは、持ち家でも同じことですよね。
持ち家と投資マンションの資産価値の違い
・持ち家の場合(4000万)
・賃貸に居住しながら投資マンション2件の場合(2000万×2件)
地方、郊外のファミリー物件を持ち家として購入する場合と賃貸に居住しながら投資用のワンルームマンションを２件購入する場合の違いです。
両方とも数十年後にはローンが終了しているはずです。
なので、結果として「不動産を無借金で所有」という点はどちらも同じですが、その内容が違います。
住んでいるのか？貸しているのか？の違いです。
そして、物件資産価値の違いです。
先にも述べましたが、やはりリセールバリューが高いのは都心の物件ですね。
毎月１４万円の賃料であれば、郊外、地方に行けば３ＬＤＫなどにも住める額ですね。
都心部だと１ＬＤＫ～２ＬＤＫ程度でしょうか。
後者であれば、限られた予算（毎月１４万円）の中で、どこに住むのか自由に決められる訳ですね。
今決める必要なんて無いんです。
その時、その時のライフスタイルに合わせて、予算内で自由に住居を決めることができるんです。
例えば、冬は暖かい沖縄へ、夏は涼しい北海道へといった感じですね。
危険な業者や不良物件は１Rシミュレーションで解決
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最後に
みなさんはどちらが合理的だと思いますか
もちろん賃貸経営にはリスクもあります。
空室になれば家賃収入も途絶えてしまいますので、そもそものこの話も成り立たなくなってしまいます。
ただし、逆に言うと、入居者さえしっかりいれば、非常にメリットが大きいのです。
負債としてしか見られない自宅に与信枠を使うのであれば、自宅は購入せず、投資に回す方が合理的なのであります。
