最近ワンルームマンション投資のご相談が非常に多くなりました。
そんな中で相談者様から色々なお話しを聞かせていただいております。
最近多いのが「抽選物件」に関してです。
目次
ワンルームマンションの抽選物件とは？
一見すると条件の良い中古物件などを見せて、「これは抽選物件だから直ぐには購入できません。抽選申し込みをして運が良ければ購入できますよ。」という形式です。
そもそもなぜこんなことをするのでしょうか？
本当に人気物件で申込者が大勢いるのでしょうか？
答えはＮＯです。
投資用のワンルームに関しては、その「抽選」のほとんどが営業トークだと思ってください。
単純に限定感を出したいだけ
「このお部屋は他にも検討されている方が大勢いて・・・」
と言われると、少し焦る気持ちになりますよね。
「早く決めなきゃ！」
「先に購入されてしまう！」
そんなお客さんの気持ちを逆手に取ったのが「抽選商法」であります。
これで抽選に当たったと言われれば、「抽選になるほどの好条件の物件を購入できた！」と勘違いしてしまうのです。
ファミリーマンションの抽選とワンルームマンションの抽選は全然違う
実際に超都心の新築の大規模ファミリーマンションなどで抽選が行われているのも事実です。
販売戸数も多いですし、その分利益も大きいです。
また、一定の宣伝効果も期待できるので、マンション販売には有効な手法だと言えるでしょう。
倍率も数倍から数十倍など様々です。
しかし、このような大規模マンションの抽選はしっかりと物件現地で抽選会を行ったりしていますので、消費者も実際に目で見てその真相を確認することができます。
一方、投資用のワンルームマンションの抽選物件はたかだかワンルームマンション１部屋です。
そんなワンルームマンションの１部屋を販売するのに、わざわざ複数の購入者を募って、そこで抽選をするなど非常に非合理的です。
そんなことをしている暇があるなら、一番手の購入者に１日でも早く物件を引き渡し、決済代金を貰うのが普通でしょう。
投資用ワンルームは基本的にお伺い営業
基本的に投資用のワンルームマンションの営業マンは日本全国どこへでも出張してくれます。
１人のお客様に対して
「初訪」・・・初回の面談
「再訪」・・・二回目以降の面談
といったように、何度か面談する前提で営業してきます。
一般的なワンルーム業者はかなりの「交通費・経費・時間」を割いてワンルームマンションを売り込むわけですね。
そんな中で、わざわざ放っておいても売れるような抽選物件を売り込むのは効率が悪すぎますよね。
売り込みに来るような物件は基本的にそれだけ業者にとって利益がでる物件です。
つまり、逆をいえば消費者様にとっては優良とは言い難い物件が多いのが事実です。
「特別」「限定」「抽選」などの言葉に要注意
投資用ワンルームマンション営業では、上記のような言葉が当たり前のように使われます。
- 今回は特別に値引きを･･･
- この物件は○○の方限定で･･･
- 今回の物件は申込者多数で抽選を･･･
などなど、です。
このような話を持ち掛けられた際には、必ずその裏の意図を読み取る癖を付けてください。
- 何故特別に値引きできるのか？
- なぜわざわざ限定にする必要性が？
- なぜ抽選にするの？
といった感じに。
不動産売買における「売主・買主」は利益相反する
利益相反とは、一般的には、ある行為により、一方の利益になると同時に、他方への不利益になる行為のこと。
分かりやすい事例を挙げてみましょう。
例えば、物件買主が値引きを要求し、売主がその条件を受け入れたとしましょう。
買主さんは物件を安く買えてハッピーですが、売主さんは値段が安くなってしまったのでアンハッピーですね。
簡単に言うとこんな感じです。
なので、「値引き」や「抽選」などの場合にはその理由をしっかりと考えるようにしなければならないのです。
まとめ
もちろん物件購入側になれば、物件を安く買えることや条件良く購入できるのに越したことはありません。
ただし、大幅な値引きや格安の物件には必ず何かしらの理由があると考えてください。
その値引き額や値段の安さだけを見て、購入物件を決めないように注意してください。
その理由が合理的で理にかなったものであれば問題ないでしょうが、そのような条件の物件はなかなか巡り合えません。
ワンルームマンション投資で成果を出すには長期間の時間が必要です。
安物買いの銭失いにならないように注意してください。
