ワンルームマンション投資では繰り上げ返済することで返済リスクを軽減し、大きなメリットを得られます。しかしながらタイミングを間違えてしまうと繰り上げ返済がデメリットとなる場合も。繰り上げ返済の仕組みやメリット・デメリット、最適なタイミングから重要なポイント、注意点に至るまで、分かりやすく実際の繰り上げ返済のケースも交えて解説します。
目次
繰り上げ返済とは？仕組みと種類
繰り上げ返済とは、毎月のローン返済額とは別に元金の一部を予定よりも前倒しで支払いする方法です。これによって、毎月の返済額が減額になったり、ローン完済までのスケジュールが早まるなどのメリットがあります。ちなみに繰上げ返済には以下の２種類の返済方法があり、いずれかを選択して繰り上げ返済します。
期間短縮型
期間短縮型は、毎月の返済金額は変えずに、返済期間を短縮する方法になります。
返済額減額型
返済額減額型は返済期間は変えずに、毎月の返済金額を圧縮する方法になります。
繰り上げ返済のメリットとは？
では繰上げ返済をするメリットについて解説していきましょう。
期間短縮型と返済額減額型の繰上げ返済で得られるメリットは以下の通りです。
- 利息の軽減効果
- 返済期間を早められる
- 毎月の返済金額が少なくなる
- 物件を買い増ししやすくなる
- 投資家の心理的負担を軽減
それぞれについて「期間短縮型」と「返済額減額型」の観点で順番に見ていきましょう。
利息の軽減効果
利息とは借りたお金に対して毎月支払う対価を指します。ローンを組む場合、毎月の返済にはローンの元金とそれにかかる利息を同時に支払わなければなりません。
「期間短縮型」と「返済額減額型」どちらにおいても毎月の利息は元金の割合に応じて決まってきますので、元金を繰り上げ返済することで、トータルで支払う利息も少なくなります。最終的には支払総額そのものを減額することにつながります。ローン残高を早く減らすことで将来的なマンション経営の安定性を高められます。
返済期間を早められる
これは「期間短縮型」で得られるメリットです。繰り上げ返済することで、その分の返済期間を短縮することができます。ただし、毎月の返済額自体は今までと変わりません。単純にローンの完済までの期間が前倒しになります。より早くマンションを無借金状態にるすことができます。
毎月の返済金額が少なくなる
これは「返済額減額型」で得られるメリットです。繰り上げ返済することで、その分の毎月の返済金額を少なくすることができます。ただし、ローンの完済までの期間は今までと変わりません。単純に毎月のローン返済額が少なくなります。
物件を買い増ししやすくなる
ワンルームマンション投資では、ほとんどの場合ローンを組んで投資を始めます。物件を複数件買い増ししていくうちに、与信能力の限界がきていずれは新規でローンを組むことができなくなります。つまり、新規で物件を買い増しできなくなります。
しかしながら、「期間短縮型」と「返済額減額型」どちらにおいても繰り上げ返済をすると、ローンの元金は少なくなります。その分与信の枠（借りられるお金）が増えることにつながりますから、新規で物件を買い増しする際のローン審査では有利になります。
投資家の心理的負担を軽減
繰り上げ返済でローン元金が減ることで投資家の心理的負担を軽減することができます。
「期間短縮型」の場合は繰り上げ返済により、ローンの完済年齢を前倒しにできます、例えば当初35年も残っているローンが残り30年、20年と短くなっていけば気持ちも楽になるでしょう。また「返済額減額型」においては当初の毎月支払いが10万円だったものが、毎月9万、毎月8万と負担が徐々に減ることによりローン返済に対する精神的な負担を軽くすることができます。
繰り上げ返済のデメリットや注意点
繰り上げ返済にはデメリットもあります。また繰上げする際の注意点も含めて以下にまとめました。
- 繰り上げ返済の手数料、違約金
- 手持ちの現金が減る
- 生命保険効果が薄れる
- 少額だと繰上げできない場合も
- 繰り上げによる経済的合理性
順番に解説していきましょう。
繰り上げ返済の手数料、違約金
繰り上げ返済のデメリットは繰り上げ返済手数料や違約金がかかる場合があることです。これは借りている銀行によって様々です。繰り上げ返済が無料の銀行もあれば、繰上げ返済金額に対して一定の割合の手数料を取る銀行も存在します。
ワンルームマンション投資における融資銀行の繰り上げ返済手数料は以下の通りです。
※情報が古い場合もありますので、実際に繰上げ返済する場合には必ず各金融機関にお問い合わせください。
手持ちの現金が減る
繰り上げ返済をするためにはそのための元金が必要になります。家計に余裕のない状況で、繰り上げ返済に預金を使ってしまうと、空室や原状回復、リフォームなどの費用を捻出できなくなってしまう可能性があります。
このように不動産投資では突発的な出費がかかることも想定して、一定の現金資産は必ず手元に保有しておかなけれなりません。
生命保険効果が薄れる
ワンルームマンション投資には団体信用生命保険がついており生命保険代わりに不動産投資している方もいらっしゃいます。
しかしながら、繰り上げ返済をすればローンの元金が少なくなるので、その分保険が適用される金額も少なくなります。保険代わりに不動産投資をしている人にとっては、
繰り上げ返済＝保険金額の減額
ということになりますので、将来的なライフプランをしっかりと見据えて繰上げ返済を検討しましょう。
少額だと繰上げできない場合も
銀行によっては、繰り上げ返済の金額が少額だと受け付けてもらえない場合がありますので注意しましょう。例えば投資マンションローンで有名なauじぶん銀行においては、繰り上げ返済の最低金額は100万以上となっております。
100万円未満の金額を繰り上げ返済しようとしても受け付けてもらえません。
自分が融資を受けている銀行に、最低いくらから繰り上げ返済できるのか？事前に確認しておくことをお勧めします。
繰り上げする経済的合理性
繰り上げ返済することに本当にメリットはあるのか？今一度自分の中で考えてください。繰り上げ返済するということは、場合によってはせっかく低金利で融資を引けている恩恵を打ち消してしまう行為でもあります。
ワンルームマンション投資は１つの事業です。単なる自宅のローンとは考え方が異なります。
事業を営むにあたって、融資を受けることは珍しいことではありません。事業規模を拡大していくにあたって、低金利で長期の融資が引けるの大きなメリットです。例えば、都心の中古ワンルームマンションの利回りは5％程度です。しかしながら繰り上げ返済によって得られる利息軽減効果はほとんどの場合それ以下になります。つまり、繰り上げ返済するくらいなら、その他の高利回りの商品に投資する方が効果的な場合もあるということです。よって、繰り上げ返済によって得られる恩恵と、繰り上げ返済をしない場合の恩恵を比較して慎重に判断すべきです。
そもそも売却を考えており、手放す予定があれば繰り上げ返済する意味はほとんどありません。むしろ繰り上げ返済手数料分が無駄になって余計に出費が増えてしまうことも考えられます。
繰り上げ返済の効果的なタイミング
繰り上げ返済は以下のようなタイミングで行うのが効率的です。
- 高金利のとき
- 家計に余裕があるとき
- キャッシュフローがマイナスの物件があるとき
- 投資物件の売却益を得たとき
- 長期的な不安を解消したいとき
高金利の時
繰り上げ返済することで、金利負担を減らすことができます。よって、高い金利で融資を受けていればいるほと、繰り上げ返済による利息軽減効果も大きくなります。
ワンルーム投資の場合は複数件をいくつかの銀行から融資を引いて購入している場合が多いです。繰り上げ返済は金利の高い銀行から返済するのがお勧めです。
また、昨今はマイナス金利が解除され、各金融機関の融資金利も徐々に上昇しています。金利が上昇すれば毎月の返済金額も増えることから、その負担を緩和する為にも繰り上げ返済は効果的と言えます。
家計に余裕がある時
家計に余裕があり、余剰資金があるときには繰り上げ返済がお勧めです。例えば、普通預金に何千万ものお金を預金していても、そこから得られる利息収入は微々たるものです。
しかしながら、それを繰り上げ返済にあてることで毎月の返済額が少なくなったり、ローン完済までの期間が前倒しになることで、総支払そのものが減少します。
銀行の利息収入に比べれば、繰り上げ返済することによる利息軽減効果は非常に大きいと言えます。
キャッシュフローがマイナスの物件
毎月のキャッシュフローがマイナスのワンルームマンションを保有している場合は繰り上げ返済がおすすめです。毎月のキャッシュフローがプラスで回っているのであれば、特に繰上げせず放っておいても入ってくる家賃で自動的にローンを返済することが可能です。
しかしながら、月々のキャッシュフローがマイナスの物件に関しては、毎月のマイナス分をオーナー本人が手出しで払わなくてはなりません。保有期間中に家賃が下がったり、管理費や修繕積立金の上昇で手取りの家賃が下がれば毎月のキャッシュフローはさらに大きな赤字に転落します。
そうなる前に事前に繰り上げ返済で対策しておくことで、キャッシュフローの赤字による毎月の現金支出を減らすことができます。
投資物件の収益、売却益を得たとき
ワンルームマンション投資では多くの方が複数の物件を所有されています。例えば2部屋のワンルームマンションを所有していた場合。1部屋を売却し、そこで得られた収益を活用してもう1部屋の繰り上げ返済の原資とするやり方です。
また返済額減額型においては、繰上げすることで毎月のキャッシュフローがよくなるので、その分の収益をさらに繰り上げ返済に回すことで複利運用効果が働くことで雪だるま式に資産を増やしていくことも可能です。
以下の記事はワンルームマンションを複数保有して繰上げ返済を繰り返すとどうなるのか？検証しておりますので是非ご覧ください。
このように不動産投資で得られた収入で不動産投資のローンを返済していくのは非常に効率的であると言えます。
長期的な不安を解消したい時
ワンルームマンション投資では投資初心者も多い為、多額のローンに不安になってしまう人も少なくありません。不動産投資の内容は理解できていても数千万というローン残債を目の当たりにするとどうしても「払えなくなったらどうしよう」とネガティブな思考になってしまう。そのような方には繰り上げ返済がお勧めです。不動産投資は精神的な安定をもたらすために行う投資なので、それ自体が精神的なストレスになっているのではもともこもありません。
繰り上げ返済のやり方と流れ
繰り上げのシミュレーションで「期間短縮」「返済額減額」を選択し、銀行に連絡し繰り上げ返済日を決定します。最後に銀行の指定口座にお金を振り込むか自身の口座からの引き落としで繰上げ返済完了となります。
繰り上げ返済のシミュレーション事例
ここで繰上げ返済の具体的なシミュレーションをしてみましょう。前提条件は以下の通りです。
ローン金額：2000万
借入金利：1.65％
借入期間：35年
返済方式：元利均等返済
この物件を購入して5年後に500万繰り上げ返済した場合はそれぞれ以下のような効果が得られます。
期間短縮シミュレーション
期間短縮型の場合。残りのローン年数を約10年(30年⇒20年)短縮することができます。減少する利息額は約253万です。
返済額減額シミュレーション
返済額減額型の場合。毎月の返済額を17,657円減らすことができます。減少する利息額は約134万です。
繰り上げ返済による税務面への影響
不動産投資を始めると確定申告することになります。不動産投資で得られた収入に対して、不動産で支払った経費を計上します。
ローンの借入金利息も経費計上することが可能です。ワンルームマンション投資においては、購入後の数年間は不動産所得が赤字となり節税効果を得ることができます。しかしながら、不動案所得が赤字の場合は、土地にかかる借入金の利息部分については損益通算の対象にはなりません。つまり経費として計上できるのはあくまでも建物部分のローン支払い利息のみとなります。
節税目的で赤字をより多く出したい！節税したい！という状態で繰り上げ返済をどんどん進めてしまうと、ローン元金が減り、それに比例して利息も減りますから、当初期待していたほどの節税効果を得られなくなってしまう可能性もあるので注意しましょう。
借り換えも効果的
繰り上げ返済は毎月の収支を良くしたり、利息の総支払金額を減少させるのに非常に有効です。しかしながら、借り換えもまた同じような効果を得られることを忘れてはいけません。
低金利の銀行に借り換えすることで毎月の返済額を大きく引き下げることもできます。金利が下がれば、毎月の返済も減少しますし、総支払額も減少します。場合によっては繰り上げ返済よりも借り換えのほうが効率が良いこともあります。
繰り上げ返済はあくまで、収支改善の１つの選択肢です。繰上げする場合には同時に借り換えの選択肢も含めて総合的に判断しましょう。
まとめ
ワンルームマンション投資の繰り上げ返済は投資物件であるがゆえに迷う方も多いでしょう。返済額減額、期間短縮、それぞれでメリットが異なるため自分自身の投資プランと資金計画に最適なものを選択し、資産形成をより効率の良いものにしましょう。
繰り上げ返済を行う場合は返済計画をしっかり立てて、計画的に資金の確保と管理を行うことが重要です。一度に全額返すわけではなく、自分のできる範囲で定期的に少しづつ返済することも可能です。しかしながら、修繕や突発的なトラブルに備えて一定金額の資金を手元に残しておくことも非常に重要と言えます。
