皆さんＳＢＪ銀行って知ってますか？
SBJ銀行とは、Shinhan Bank Japan（シンハン・バンク・ジャパン）の略で、韓国の大手銀行である新韓銀行を中心とする「新韓金融グループ」の日本現地法人です。
新韓金融グループは、韓国証券取引所およびニューヨーク証券取引所に上場しており、株式時価総額は韓国金融機関で第1位です。
新韓銀行の海外拠点として1986年に日本進出後、外資系銀行では2番目に国内銀行として金融庁の許可を受けました。2009年9月の開業以来、全国展開し、預金・貸出等の金融商品およびサービスを提供しています。SBJ銀行の円預金は預金保険制度の対象となります。
以下銀行概要
商号
株式会社SBJ銀行英語名
Shinhan Bank Japan設立年月日
2009年1月8日銀行業開始年月日
2009年9月14日代表者
代表取締役社長 富屋 誠一郎
代表取締役副社長 田 弼煥本店
〒108-0014 東京都港区芝5丁目36番7号
TEL：03-4530-0505（代表） FAX：03-5439-5925資本金
300億円（資本準備金含む）主要株主
株式会社新韓銀行（100％出資）従業員数
280人
あまり聞きなれない銀行かもしれませんが、投資用マンションや一棟アパートに積極的に融資してくれる金融機関で、以下の過去記事でも前述しております。
以下はＳＢＪ銀行ＨＰにある「投資用マンションローンの商品案内です。
目次
仲介物件をエンドユーザーが直持ち込みもＯＫ
投資用マンションローンの金利は「3.075～3.575％」と記載されていますね。
取り扱い可能物件日本全国！という訳ではなく、一都三県（東京・神奈川・埼玉・千葉）とＳＢＪ銀行の支店のある都道府県の物件しか取り扱いはしないとのことでした。
エンドユーザーさんが仲介物件を直接物件を銀行に持ち込んでも、評価査定はしてくれるようです。
金利は「3.075～3.575％」の間のようですね。
給与振込口座をＳＢＪ銀行にしたりすることによって、3.075％になることもあるそうですが、通常はもう少し高いようです。
持ち込み業者によって金利が異なる
ＳＢＪ銀行と提携している不動産会社が売り主の物件を購入すると「特別優遇金利」といわれるものが使えるます。
このＳＢＪ銀行における「特別優遇金利」は「1.575～3.175％」の間です。
つまり、提携している不動産会社によって、金利が違う！！ということです。
持ち込み件数や会社の規模によって適用金利を差別化しているようです。
なので、以下の条件に当てはまる提案を受けている場合はご注意下さい！！
以下条件でＳＢＪ銀行にて提案されてる場合は要注意
●不動産業者売り主物件（仲介は除く）
●２％以上の金利で提案を受けている
なぜなら、不動産業者の「特別優遇金利」が適応されていない場合が考えられるからです。
不動産業者売り主物件を買うメリットの一つに「特別優遇金利」がありますので、せっかく業者から物件を買っても、特別優遇金利が使えないのでは、業者売り主物件を購入するメリットは半減してしまいますからね。
仲介での物件持ち込みであれば、通常３％以上の金利にならざるを得ませんので、そこはあまり気にする必要はないかと思います。
ＳＢＪ銀行は、少しだけ金利は高いですが、融資基準は低いので、非常に使い勝手の良い銀行さんであります。
ただし、前述しましたが、金利の高い銀行さんは、提携するのも比較的簡単です。
なので、起業したばかりの会社は、提携金融機関も少ないので、どんなに高属性なお客様、素晴らしい物件であっても金融機関を選ぶ選択肢がないわけです。
金利が高いと利回りを相殺してしまう
高い金利でお金を借りるとなぜダメなのか？という話ですが、不動産投資はお金を借りて、そのお金を投資に回すわけです。
つまり、「借入金利」と「物件の利回り」の差である「イールドギャップ」を常に考えなければなりません。
イールドギャップについては以下の記事にまとめました。
イールドギャップがマイナスになってしまうと、借りたお金の負債がマイナス利回りでどんどん膨らんでいくことになります。
ただでさえ都心部のワンルームマンションは利回りが低いわけですから、「如何に利回りの高い物件を探すか？」というよりは「如何に低金利の銀行から融資を受けられるか？」が大きなポイントとなってくるのであります。
高金利でお悩みの方は借り換えをお勧め致します。
区分のワンルームマンション投資を借り換えるならば今がかなりチャンスです。
借り換えは下記記事にまとめてあります。
ワンルーム投資の収支計算は１Rシミュレーションで
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など多彩な機能を搭載しております。
金融機関選びは慎重に
なので、マンション経営１件目でこちらの銀行さんから提案をされている場合は、もしかすると、他業者であれば、もっと安い金利を使える可能性もありますので、必ずご相談下さい。
また、ＳＢＪ銀行で金利２％以上で提案を受けている場合も、業者の提携ランクが低い可能性がありますので、こちらの問い合わせフォームにご連絡下さい。
マンション経営は物件も大事ですが、それと同じくらい「金融機関選び」も大切なのです。
ご自身の大切な「与信」を使って投資するわけですから、できるだけ低金利で融資を受けるに越したことはありません。
借り換え持ち込みは提携業者かINVASE社から
高金利で物件をすでに買ってしまった場合は、低金利に借り換えを検討しましょう。
通常、投資物件を借り換えする場合は不動産業者の提携ローンを使って借り換えするため、不動産業者から借り換えの持ち込みをしなければなりません。
不動産業者にとって借り換えは何のメリットもありません。
手間だけかかってお金が入ってこない・・・
そんな案件です。
なので、一般的には
- 借り換え手伝ってあげるから新規の物件も購入してね
というパターンがほとんどです。
また、借り換えをにおわせて先に新規物件を購入させて、借り換えをせずに逃げるという「借り換え詐欺」も横行しておりますので注意しなければなりません。
※マンション投資ローンの借り換え詐欺に要注意！詐欺業者の手口を暴露
借り換え詐欺の相談。
ワンルーム２件保有で、仲介業者から１件売却すれば残り１件は借り換えできる！と言われ、売却損だして売却（足りない分はフリーローンまで組ます）。結果借り換えできず。
そちらの仲介業者の企業理念がこちら
「我々は目先の利益を追及しない！」だって。— 東京1R (@fudousan_toshi) February 3, 2022
それらのリスクを考えると、借り換え専門業者のINVASE社からの借り換え持ち込みが現状最も効率的と考えられます。
こちらの会社様は投資物件専門の借り換え業者様になります。
独自の提携ローンなどを開拓しており、想像以上の借り換えメリットを享受できるかもしれません。
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