皆さんは「新耐震基準」「旧耐震基準」をご存知ですか？
何となく「新耐震基準」は地震に強くて「旧耐震基準」は地震に弱い。
そんなイメージではないでしょうか？
今日は実際に新耐震と旧耐震について、その内容や違いを詳しく見ていきましょう。
目次
建築基準法の改正
1950年に「建築基準法」が制定されました。
1968年の十勝沖地震を経て、1971年に建築基準法の一部改正（鉄筋コンクリートの帯筋の強化）が行われました。
1978年の宮城県沖地震を経て、1981年の6月に大きな建築基準法の改正が行われました。
そこで
- 1981年6月1日以前に建築確認申請が下りた物件を「旧耐震基準」
- 1981年6月1日以降に建築確認申請が下りた物件を「新耐震基準」
と大きく２つに分けられるようになりました。
新耐震か旧耐震かを最も簡単に見分ける方法は、「建築確認された日が1981年の6月1日以降か以前か」を見れば良いのです。
また、建物の図面やパンフレットに記載してある「竣工日」は建築確認された日ではありませんので、注意が必要です。
「竣工日」はあくまで建物が完成した日です。
建築確認は、建物の建築をする前にこれから建てようとする建物が建築基準法に適合するかどうかを審査することです。
すなわち「建築確認された日」というのは、建築確認の審査がされ、その内容が確認された日付のことをいいます。
例えば、1981年の7月1日に竣工日を迎えたマンションがあるとしましょう。
通常、マンションを建てるためには物件規模にもよりますが、およそ１年程度かかると考えた場合、この物件の建築確認された日は少なくとも1980年の6月末日以前ということになります。
ということは物件完成の竣工日は1981年の6月1日をまたいでおりますが、そもそもの建築確認された日が1980年の6月末日以前になりますので、旧耐震が適応されている可能性も高いので気を付けなければなりません。
大規模なマンションや高層マンションになればなるほど建築にかかる日数も多くなります。
建築確認通知書の存在
「建築確認された日」が記載された書類は「建築確認通知書」と呼ばれる書類になります。
不動産を購入する場合などには不動産の売主に依頼してこの「建築確認通知書」を貰いましょう。
しかし、何度も売買されている家や、古い物件ですと売主がこの通知書を紛失してしまっている場合があります。
その場合には役所の窓口で「確認台帳記載事項証明書（かくにんだいちょうきさいじこうしょうめいしょ）」の発行を依頼すれば、購入物件の建築確認済証や検査済証の交付年月日・番号などを調べることができます。
この書類を見ることで、旧耐震なのか、新耐震なのかを把握できる訳です。
しかし、あまりにも物件が古い場合などですと、そもそもその情報の保管がされていない場合もありますので、注意して下さい。
旧耐震と新耐震の違い
簡単に言うと、地震に対しての建物の強度が大きく変わりました。
旧耐震では震度6以上の地震に対しての規定がそもそも無かったのです。
新耐震では震度6以上の地震に対して、倒壊・崩壊しないことを基準値として新しく儲けております。
新耐震は本当に地震に強いのか？
平成７年に起きた阪神淡路大震災（マグニチュード7.3）での実際のマンションの被害状況を見てみましょう。
旧耐震の建物と新耐震のマンションの被害状況は以下の通りです。
そもそも被害の無い（軽微・被害なし）マンションが多いことに驚きですね。
旧耐震・新耐震含めて、ほぼ８割が地震によって影響を受けていません。
しかしながら、小破・中破の被害事例を見ると、旧耐震の方が、新耐震よりも２倍近く被害を受けていることを確認できます。
また、大破するマンションも新耐震ではほとんど見られません。
やはり、新耐震基準は改めて「地震に強い」というのがデータから分かります。
税制上の優遇（住宅ローン減税）について
自宅を購入する場合。
新耐震基準を満たした物件は住宅ローン減税を受けることができます。
住宅ローン減税とは、自宅を購入・改修したりする際にローンを組んだ場合、年末のローン残高の1％を所得税や住民税から控除することができるという制度です。
要するに税金が戻ってくるお得な制度ということです。
しかし、この制度を利用するためいくつか注意点があります。
自らが居住すること
投資用物件・セカンドハウスなどは住宅ローン減税は受けられません。
自分が住むために物件を購入した場合のみ制度の利用が可能となります。
購入物件の床面積が50㎡以上であること
広さにも適用要件があります。
- 戸建ての場合：壁芯計算による床面積50㎡以上（登記上の床面積と同じ）
- マンションの場合：内法計算による床面積50㎡以上
中古物件の場合は耐震性能を有していること
新築の住宅は健在の建築基準法に基づき設計されているので問題ありません。
しかし、中古物件の場合は先ずは以下の条件を満たしているかどうかを確認します。
- 耐火建築物以外（木造）：20年以内に建築された物件
- 耐火建築物（マンション）：25年以内に建築された物件
築年数の基準を満たしていればその時点でＯＫです。
しかし、上記の築年数を満たしていない物件の場合は以下のいずれかの書類や条件を満たしていなければなりません。
- 耐震基準適合証明書
- 既存住宅性能評価書（耐震等級１以上）
- 既存住宅売買瑕疵保険に加入
借入期間や年収の条件を満たしていること
- 借入期間１０年以上
- 合計所得金額が3000万以下
- 増改築の場合、工事費が100万以上であること
まとめ
自宅用の物件でも、投資用の物件でも「新耐震か旧耐震か」は非常に重要な物件選択の要素となってきます。
基本的に旧耐震の投資用ワンルームなどですと、そもそも融資を受けられない場合が多いので、必然的に購入はキャッシュ（現金）という選択肢になります。
また、自宅に関しては「住宅ローン減税」が受けられるかいないか、という判断材料にもなりますので十分に注意してください。
地震に関していえば、やはり「新耐震基準は地震に強い」です。
地震大国日本において、先々長く不動産を持ち続けるのであれば、やはり「新耐震基準物件」がおすすめです。
