投資用のワンルームマンションを購入するにあたって、「オリックス銀行」は非常に有名です。
提携している業者も多く、金利も安いので非常に使いやすいです。
しかし、お客さんの属性によっては初めての物件購入時にオリックス銀行を使わないほうが良い場合も多いです。
業者からオリックスで提案を受けている場合は要注意です。
今日はその理由について記載していこうと思います。
※動画でも詳しく解説しております。
目次
なぜ１件目でオリックスを使ってはだめなのか？
オリックスよりも金利の低いソニー、イオン銀行、ダイヤモンドアセットが存在するからです。
例えば、年収が800万円の方を例にとってみましょう。
オリックスの金利は長プラで1.85％（2019年9月現在）です。
貸付のマックス限度は年収の10倍までです。
つまり、800万円×10=8000万が借り入れの限度ということです。
各金融機関の借入限度は以下の通りです。
この借入限度というのは、既存で借り入れがある場合はその8000万の枠から差し引かれてしまいます。
もし、既に投資マンションの借り入れが他銀行で2000万ある場合はオリックスでは6000万しか組めないということになります。
つまり、全ての借り入れの総額が8000万円まで、という意味なのです。
オリックスの金利は安いが、さらに低いソニーやダイヤが存在する
上記の図表を見てもらっても分かると思いますが、最も金利の低いダイヤモンドを筆頭に、オリックスよりも金利の低い金融機関が３つ存在します。
そして、金利が低い金融機関は借り入れの限度額も低いのです。
よって、オリックスで最初（１件目など）にローンを組むと、借り入れ限度が低いダイヤ、ソニー、イオンを今後使おうと思った時に借り入れ限度が低いので、非常に使いづらくなってしまうのです。
オリックスは年収が高くなればなるほど、借入限度額が上がっていきます。
よって、年収が高ければ高いほど、１件目や２件目にオリックスを使ってはいけないのです。
※ワンルームに融資してくれる金融機関の金利ランキングはこちら
⇒投資用ワンルームマンションローン取り扱い銀行＆金利ランキング
オリックスは借り入れ限度額が大きいので、ソニーの後に使う
もちろん年収にもよりますが、基本的にオリックスの借入限度額は他行よりも大きいので、ソニーやダイヤの枠を使い切った後にオリックスを使うことをお勧めします。
オリックスだと金利は若干高くなりますが、最長４５年ローン（ソニーやダイヤは３５年）を使うことができるので、毎月の返済を抑えることも可能です。
よって、ワンルームマンション投資を始めるの当たって、より金利が低く、借入限度額の低いソニーやダイヤ等を使った後に、オリックスを使うのが最も効率的なのであります。
オリックスに比べるとソニーと提携している業者は少ない
オリックスと提携している業者は数多くあります。
※提携金融機関制度については以下の記事でまとめています。
⇒必読！？投資マンション購入時は業者の「提携金融機関」を見る
しかし、ソニーと提携している業者の数はそれに比べて少なくなります。
オリックスしか提携していない業者だと、１件目からオリックスでしか提案できません。
ソニーは提携していないから使えないのです。
よって、業者見極めのポイントとして「オリックス」と「ソニー」の提携を持っていることは必須となります。
首都圏の投資用ワンルームマンションは価格差が出にくい
結局は、金融機関の評価額で物件の定価が決まるので、業者による価格差は非常に出にくいです。
よって、差をつけるとすれば、どれだけ低金利で融資を引けるか？
という部分がポイントとなってきます。
イールドギャップはより広く取れる方が有利ですからね。
※イールドギャップについては以下の記事でまとめてます。
⇒不動産投資における「イールドギャップ」について超分かりやすく解説。
まとめ
業者の言われるがままに物件を購入してはいけません。
融資についてしっかり学ばないと、将来的に物件展開するのに非常に不利になってしまう場合も多いです。
業者は今すぐに物件を販売することが仕事です。
だからこそ今、融資を確実に引ける金融機関を紹介してくるのです。
融資に関しての知識がなければ、業者の言いなりにならざるを得ません。
しっかりと知識を付け、計画的な融資戦略をたてていきましょう。
