このブログで何度もお話ししていますが、金利２％以上で投資用ワンルームマンションを所有している方は、ブログトップの お問合せフォームより借り換えの相談を必ずしてください。
今現在、金融緩和の影響もあり、投資用の区分ワンルームマンションでも業者の提携金融機関制度を使えば、借り換えは可能です。
投資用のワンルームマンションを所有されており
- 「高金利」
- 「赤字収支」
- 「毎月の持ち出し」
でお困りの方はこちらの借り換えまとめ記事をご覧ください。
※提携金融機関制度については以下に記載しております。
そして、その借り換えをするにあたって、諸費用が必要となってきます。
当然銀行によっても数字は異なる訳ですが、今回はざっくりとした借り換えにかかる費用一覧を記載していこうと思います。
目次
借り換え費用一覧
①借り換え元の銀行に支払う違約手数料
借り換えを行うということは、今現状お金を借りている銀行に残りのローンの一括返済をして、借り換え先の銀行から、新たにお金を借りる、という流れになります。
ということは、いま現状でお金を借りている銀行にローンの一括返済をするにあたって、違約手数料を支払わなければなりません。この違約手数料は銀行によって様々ですので、借り換えをする前に、事前に必ず調べてください。
※主な投資用マンションローンの一括返済違約手数料は以下の記事に記載しております。（オリックス、スルガ、ジャックス、SBJ、イオン・・・etc）
安ければ、1～2万円程度ですんでしまう場合もありますが、高いと40～50万かかる場合もありますのでご注意下さい。
ただし、一般的に購入して５年以上の年月が経っていれば、一括返済手数料も安くなる傾向にあります。
②借り換え先の銀行に支払うローン事務手数料
先ほども借り換えの流れをお話ししましたが、借り換え先の銀行で、新たにローンを組む訳ですから、それに際してのローン事務取扱手数料が必ず掛かってきます。
こちらも銀行によって様々ではありますが、安いところで５万～１０万程度で済む場合もありますし、借り入れるローン額×１％（金融機関により％は異なる）という金融機関も多いです。
③金銭消費貸借契約書に貼る印紙代
不動産を購入するときの売買契約書もそうですが、ローンを借りる際の契約書にも収入印紙を貼らなければなりません（印紙税）。
印紙税とは
印紙税は、不動産の売買契約書、建物の建築請負契約書、借入のための金銭消費貸借契約書、領収書などの課税文書を作成した場合に課税される国税です。作成した文書に所定の収入印紙を貼付し、消印を行い納税をします。また、同一の課税文書を複数作成した場合には、1通ごとに収入印紙を貼付しなければなりません。
金額1000万～5000万で2万円の収入印紙が必要となります。
④抵当権抹消費用＆抵当権設定費用
ちょっと難しい言葉が並んでおりますが、投資用マンションのローンを組む時に、銀行はその物件を担保にしてお金を貸し出します。
なので、もし万が一購入者がローンの支払ができなくなった場合、銀行はその物件を担保として取り上げますよ、という内容の契約をします。
それがいわゆる「抵当権設定登記」といわれるものです。
ローンが終了しお金を返し終われば、今度は抵当権設定登記は不要になるため、抵当権設定登記を消す、という作業をしなければなりません。
これを「抵当権抹消登記」といいます。
なので、今回の借り換えの話で行くと、先ず借り入れ元の銀行にローン残債を全て返して、抵当権抹消登記を行い、その後に借り換え先の銀行でローンを組むので抵当権設定登記を行います。
その際にかかる費用が約１５万円程度です。
基本的にこちらの作業は司法書士にお願いするので、全て込みでこのくらいの金額です（司法書士事務所によって値段差異あり。）
借り換えに必要な書類
借り換えに際して、様々な書類が必要になってきます。
こちらは過去の記事にまとめてありますのでご一読ください。
借り換え持ち込みは提携業者かINVASE社から
不動産業者にとって借り換えは何のメリットもありません。
手間だけかかってお金が入ってこない・・・
そんな案件です。
なので、一般的には
- 借り換え手伝ってあげるから新規の物件も購入してね
というパターンがほとんどです。
また、借り換えをにおわせて先に新規物件を購入させて、借り換えをせずに逃げるという「借り換え詐欺」も横行しておりますので注意しなければなりません。
※マンション投資ローンの借り換え詐欺に要注意！詐欺業者の手口を暴露
借り換え詐欺の相談。
ワンルーム２件保有で、仲介業者から１件売却すれば残り１件は借り換えできる！と言われ、売却損だして売却（足りない分はフリーローンまで組ます）。結果借り換えできず。
そちらの仲介業者の企業理念がこちら
「我々は目先の利益を追及しない！」だって。— 東京1R (@fudousan_toshi) February 3, 2022
それらのリスクを考えると、借り換え専門業者のINVASE社からの借り換え持ち込みが現状最も効率的と考えられます。
こちらの会社様は投資物件専門の借り換え業者様になります。
独自の提携ローンなどを開拓しており、想像以上の借り換えメリットを享受できるかもしれません。
無料で借り換え診断ができますので、是非下記リンクよりお試しください。
まとめ
以上の内容より、4つの費用を合計したものが、基本的な借り換え諸費用・手数料となります。安い場合であれば20万程度ですんでしまう場合もあります。
また、この諸費用に関して、新たに借り換える銀行さんでローンに組み込んでくれる場合もございますので、そうなれば最初に大きなお金を払うことなく、借り換えすることが可能となります。
自己資金０円で低金利に借り換えできるわけですから、やらない理由はなくなりますよね。
最近新たな借り換え金融機関情報も入ってきておりますので、
- 低金利に借り換えしたい
- 収支改善したい。
- 毎月のキャッシュフローがマイナスで困っている。
- 赤字を何とかしたい。
- 自分に合った金融機関を知りたい。
以上のいずれかに当てはまる人はこちらのお問い合わせフォームからメール相談してください。
また、最近投資用のワンルームマンションの借り換え詐欺が横行しているようなので注意してください。
詐欺の手口を以下の記事にまとめましたのであわせてご覧ください。
