騙されるな!ワンルームマンション投資の節税は最初だけだ!

ワンルームマンション投資で節税しましょう!

「会社員・公務員でも払った税金(所得税・住民税)が戻りますよ!」

こんなセールストークを受けていませんか?

ワンルームマンション投資で節税になるのは確かですが、当初の数年だけです。

今回はワンルームマンション投資が節税になる仕組みと、その節税効果が長く続かない理由について具体的に見ていきましょう。

ワンルームマンション投資が節税になる仕組み

不動産収入は「総合課税」に分類されます。

例えば、サラリーマンがワンルームマンション投資を始めたとしましょう。

すると、

  • サラリーマンで勤務先から得られる「給与所得」
  • 購入したワンルームから得られる「不動産所得」

の2つの所得を得ることになります。

「総合課税」とはこの2つの所得を合算することを言います。

ここまで見ると、給与所得+不動産所得でなおさら税金が高くなってしまうのでは?と思われるでしょう。

確かに不動産所得がプラスであればその分納める税金は多くなります。

しかし、もし仮に不動産所得がマイナス(赤字)だった場合はどうでしょう。

確定申告で給与所得から不動産所得の赤字分を差し引くことができます。

これを損益通算といいます。

そうなると、給与所得が少なくなりますから、その分納める税金も少なくてすみます。

これこそが、ワンルームマンション投資が節税になる仕組みです。

ワンルームマンション投資の節税事例

では具体的に新築のワンルームの節税事例を具体的に見ていきましょう。

例えば以下のようなよくある新築ワンルームをフルローン(別途諸費用80万)で購入したとします。

新築ワンルーム 購入条件(例1)

家賃収入は月10万なので、年間で120万円です。

それに対して、必要経費を算出します。

前述したように、ワンルーマンション投資で節税になる仕組みは、不動産所得の赤字です。

つまり、年間120万以上の経費を出さなければならないということです。

以下はこの新築ワンルームを購入した際に出せる初年度の年間収入と必要経費です。

新築ワンルーム 初年度の経費(例1)

収入120万に対して192万の経費が出ていますから、-72万の赤字となります。

つまり給与所得が500万のサラリーマンであればー72万の不動産所得と「損益通算」となります。

500万ー72万=428万

に所得が下がります。

つまりそれに対して納める所得税も下がりますからその差額が節税となるわけです。

取り分け、必要経費の大部分を占めているのが、「減価償却費」と「購入諸経費」です。

購入諸経費はローン事務手数料や登記費用などで、物件を購入する際に発生する費用で経費として出せるのは初年度のみです。

ワンルームマンション投資の節税ポイントは減価償却費

減価償却費とは、簡単に言うと建物の価値の減少を数字で表したものです。

モノには耐用年数があります。

その耐用年数をもとに減価償却を計算します。

モノによって耐用年数は異なります。

今回の鉄筋コンクリートのマンションの法定耐用年は47年です。

この耐用年数に応じて「償却率」が定められており、その数値をもとに年間の減価償却費を計算します。

新築のワンルームは鉄筋コンクリートなので法定耐用年数は47年で償却率は0.022です。

以下はその計算例です。

ワンルームマンション投資の減価償却 図

つまり、この物件を購入すると、年間で44万円の減価償却費を毎年出すことができるわけです。

この減価償却費は「非資金費用」と言われ、現金の支出の伴わない出費になります。

よって、毎年44万が現金で支出しているわけではないが、経費として計上できるのです。

勿論、法定耐用年数の47年を経過すると減価償却は0円になりますから、それ以降は減価償却費を経費計上できなくなります。

2年目は節税どころか納税に

初年度はめでたく赤字となり、節税に成功しました。

しかし次年度はどうでしょう。

以下はワンルームマンション投資2年目の経費をまとめたものです。

ワンルームマンション投資の必要経費 次年度の図

次年度は購入諸経費もありませんし、不動産取得税も払いません。

つまり、出せる経費が大きく減ってしまうのです。

家賃収入120万に対して、必要経費が98万しかないですから、

120万ー98万=22万となり、黒字になってしまいました。

つまり給与所得が500万のサラリーマンであれば22万の不動産所得と「損益通算」となります。

500万+22万=522万

に所得が上がります。

つまり所得が増えたので、その時点で節税ではなく、納税(納める税金が増える)となってしまいます。

ワンルームマンション投資において認められる経費

先ずどんな必要経費がだせるのか理解していきましょう。

先ず不動産の確定申告において、大きく下記の12種類の経費を計上することができます。

(1)租税公課
(2)損害保険料
(3)減価償却費
(4)修繕費
(5)借入金利息
(6)管理費
(7)交通費
(8)通信費
(9)新聞図書費
(10)接待交際費
(11)消耗品費
(12)その他税理士に依頼した場合にかかる報酬費用

上記の事例では

  • 租税公課(固定資産税、不動産取得税)
  • 減価償却費
  • 借入金利息
  • 管理費修繕積立金など
  • 購入時に諸費用(初年目のみ)

の最低限の費用で計算しております。

事例の経費以外でも、ワンルームマンション投資のために使用した経費であれば必要経費として認められる場合もありますので、しっかりと「税理士」などに確認しましょう。

しかし、基本的にはワンルームマンション投資の節税はこんなもんです。

出せる経費もたかが知れている、というのが本当のところです。

初年度のみ税金が戻って、その後はほとんど戻りません。むしろ納税になることも多いです。

よって、節税目的のワンルームマンション投資はこの時点で破綻するのがわかります。

ワンルームマンション投資の黒字申告は経営が順調な証

これは、ワンルームマンション投資に限ったことではないですが、事業でしっかりと黒字申告することは良いことです。

むしろ赤字申告というのが異常なのです。

よって、赤字申告ではなく黒字申告を目指すことでしっかりと納税もしながら収益を上げていかなければならないのです。

ワンルームマンション投資の節税トークには要注意

上記の例でも分かるように、ワンルームマンション投資の初年度の申告は赤字で節税となります。

しかし、次年度以降はほとんど節税効果は期待できません。

業者によっては、初年度の節税効果があたかも永遠に続くように錯覚させる営業マンがいるのも確かです。

そもそも節税シミュレーションに関して初年度しか記載のないものも多いです。

業者としては、2年目以降に節税額が大きく下がるので顧客に事実を提示したくないのでしょう。

節税目的のワンルームマンション投資は成り立たない

事例を見てもらってわかると思いますが、損益通算による節税目的のワンルームマンション投資は絶対に成り立ちません。

高所得のサラリーマンが節税目的でワンルームマンション投資すると失敗の原因となりますので十分に注意しましょう。

ワンルームマンション投資の節税で騙されない為に

シミュレーションの必要経費を細かくチェックするしかありません。

また、その数字の根拠もしっかりと1つ1つ業者にヒアリングしましょう。

そもそも節税効果をやたらとゴリ押ししてくる業者とはかかわらないほうがいいです。

なんせ節税効果は当初だけですから。

しっかりと事実を確認し、冷静な目でシミュレーションを判断しましょう。


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