ワンルームマンション投資におけるローン定数(k%)について

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ワンルームマンション投資におけるローン定数(K%)について(サムネ)

ローン定数(K%)ってご存じでしょうか?

例えば

  • ①ローン2000万、金利1.5%、20年
  • ②ローン2000万、金利3%、35年

2つのローンがあったとしてあなたならどちらを選びますか?

皆さんは不動産投資を始める際に金融機関の「借入金利」を重要視されると思います。

しかしながら、ローンを使った不動産投資の場合は、「借入金利」、「借入金額」、「ローン年数」の3つが大きなポイントとなります。

今回はその指標を盛り込んだローン定数について学ぶことで、どちらが有利な条件なのか?

しっかりと学ぶことができます。
※動画でも詳しく解説しております。

ローン定数(K%)って何?

ローン定数とはローンの残高に対しての年間返済額の割合を示す1つの指標です。

計算式は下記の通り。

ローン定数(K^A)の計算式

例えば・・・ローン支払いが年間で100万、ローン残債が2000万の場合。

100÷2000×100=5

つまり、この場合のローン定数(K%)は5%ということになりますね。

金利でいうと

  • 金利が上がる=K%が高くなる
  • 金利が下がる=K%が低くなる

借り入れ年数でいうと

  • 借り入れ期間が短くなる=K%が高くなる
  • 借り入れ期間が長くなる=K%が低くなる

融資金利だけでなく融資期間も大切

投資物件を保有する際に、一般の方はより金利の低い金融機関を探すことに必死になります。

そのような方はローン年数という概念が頭から外れがちです。

例えば、2000万の融資を受けるに際して2つの条件が提示されたとしましょう。

  • ①ローン2000万、金利1.5%、20年
  • ②ローン2000万、金利3%、35年

金利だけを見れば条件①がよさそうですよね。

しかしながらこのローン定数の考え方でいくと②の選択が正しいということになります。

ローン定数の比較資料

ローン定数を計算すると、それぞれ

  • ①5.8%
  • ②4.6%

になります。

②の方がローン定数の値が低いですよね。

つまり、ローン残債に占める年間返済の割合がより低いという結果になり、キャッシュフローの視点で見れば効率的であると考えることができます。

ローン定数を使ったイールドギャップの考え方

一般的にイールドギャップは利回りと借入金利の差を言います。

そして、その利回は「実質利回り(表面利回りで計算しないように注意)」で計算します。

しかしながら、この考え方には「借入金額」と「借入期間(ローン年数)」の概念が抜けているのです。

ローンの3要素(金額、金利、年数)

より詳細にイールドギャップを計算する為にはこのローン金額や借入年数も含めた数値であるローン定数(K%)の考え方だ非常に大切になります。

その際の計算の仕方は、

  • 実質利回りーローン定数(K%)

で表します。

例えば都内の築浅ワンルームのローン定数を使ったイールドギャップを計算すると以下のようになります。

ローン定数を使ったワンルームのイールドギャップの比較図

はい。マイナスです。

ただ、マイナス幅が少ないのは金利3%の35年ローン(右側)の方です。

よって、キャッシュフローの観点で見た場合には金利1.5%の20年ローンよりも金利3%の35年ローンを選ぶべきといえます。

一般的にはこのローン定数を使ったイールドギャップはプラスが理想なのです。

え!だったらワンルームはやらないほうがいいじゃん!明らかにイールドギャップがマイナスなんだし!

という意見も聞こえてきそうですね。

結論から言うと、2021年現在の売主築浅ワンルーム(立地は都内)でこのローン定数を使ったイールドギャップがプラスになる物件はほぼ皆無です。

例えば、この物件を今現状最も融資利率の低いソニー銀行の1.49%の35年ローンで引けた場合は以下のようになります。

ローン定数を使ったワンルームのイールドギャップ(都内築浅ワンルームの場合)

イールドギャップはギリギリ・・・プラスです。

しかしながら購入時の諸経費なんかを加味すると実質の利回りはもう少し悪くなるので、やはりイールドギャップは若干マイナスになりそうですね。

都内の築浅ワンルームを検討し比較しまくった方であれば理解できると思いますが、上記物件の条件は実はかなり良い方です

フルローンで固定資産税も加味して毎月のCFが1862円も残る物件はほとんどありませんから。

それが現実です。

私は「築浅中古ワンルーム投資はキャッシュフローで儲けられるような投資ではない」ということを何度もお伝えしています。

その最大の原因は利回りの低さに起因します。

事実上、利回りが高ければイールドギャップはその分大きくとれますからね。

しかしながら、都内の築浅ワンルームの実質利回りはどう頑張っても4%前後です。

よって、CFを目的とした築浅中古ワンルーム投資は成り立たないことが直ぐに理解できると思います。

(※もちろんそんな中でもイールドギャップが限りなく0に近づく、もしくは+になるのに越したことはありませんが)

ワンルーム投資で最も大切なのはCFではなく純資産割合だ

都内の築浅中古ワンルームの場合、高い利回りは望めません。

好立地で高利回り!そんな物件は基本的にありませんから。

じゃあ何のために築浅中古ワンルームを選ぶんだよ!という話になりますよね。

結論から言えば「築年数が経過しても高い売却価値を保持することで純資産割合を継続的に増やしていく」為です。

これこそが築浅の中古ワンルームを保有する意味だと考えます。

ワンルームマンション投資のバランスシートの考え方

以下はワンルームマンション投資のバランスシートの一例です。

※以下は2000万の中古ワンルームを自己資金200万、ローン1800万で購入した場合のバランスシート例

ワンルームマンション投資のバランスシート

バランスシートで言うならば、借入金の元金が減ることで純資産割合が徐々に増加していきます。

要するに返済が進めば進むほど、ローン借入金が減っていくので、その分、「純資産割合」が増えることになりますね。

ローン元金の返済で純資産拡大

ワンルーム投資では毎月取れる家賃収入でローンを返済していきます。

もちろん金融機関から借り入れをしますからローンの利息も払わなければなりません。

しかしながら毎月入居者からの家賃収入がありますから、その収入でローンの利息も元金も支払うのです。

その毎月のローン元金の返済こそが純資産割合の拡大となります。

ワンルームマンション投資における純資産割合の拡大について

ローンの金利や年数にもよりますが、2000万程度の物件で年間約50万程度のローン元金が確実に減っていきます。

昨今の築浅ワンルーム投資で売却益を出された方のほとんどが、この純資産の拡大により売却益を手にしているパターンになります。

  • 毎月のCFが悪い(利回り低い)=投資失敗

というのは間違いであることが分かると思います。

今も昔も都心の築浅ワンルームでは毎月のCFはほとんど期待できません。

だからこそ純資産割合の拡大が大きなポイントとなります。

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