中古ワンルームマンション投資を検討するときに、様々な業者から売主物件の提案を受け、ようやく気になる物件が見つかった。
早速、自分でもその物件の価格相場などを調べてみる。
「○○マンション 価格」
「○○マンション 中古」
価格査定サイトやAIで相場価格を見ると驚きの事実が･･･
ネットで調べた価格の方が断然安い･･･
このような経験をした方も多いのではないでしょうか？
ではこの仕組みとこうなってしまう理由を解説していきます。
※動画でも詳しく解説しております。
目次
提案物件を自分で調べてみると･･･
売主の業者から提案された物件価格は2100万。
相場観はないが、利回りもその他物件と大きく変わらないし何となく良さそうな気がしていた。
で、いざ自分でネットの参考価格を見てみると
1841万･･･
260万も提案価格より安い。
危ない危ない。
ぼったくられるところだった。
やはりワンルームマンション投資はブラックボックスだ。
担当者も信用していたのに･･･
危ないから検討は辞めておこう。
検討を辞めるとまではいかなくとも、同じような経験をされた方は非常に多いはずです。
しかしながら、このような現象は中古の投資用ワンルームマンション市場においては、当たり前のことなのです。
中古のワンルームマンションには２つの価格相場が存在します。
- ①業者売主物件の価格相場
- ②仲介物件の価格相場
です。
では、売主物件と仲介物件ついて解説していきます。
業者売主物件とは？
読んで字のごとく、不動産会社が売主になっている物件です。
不動産会社は物件を安く仕入れて、そこに利益を上乗せしてエンドユーザーに売却します。
また、特徴としてワンルームの売主物件はネット掲載されていない物件が多いです。
仲介物件とは？
物件を売却する売主（エンドユーザー）と買主（エンドユーザー）の直接契約です。
不動産会社はユーザー同士の間を取り持ち（仲介）します。
販売利益ではなく、仲介手数料が不動産業者の収入になります。
また、売値と買値は同額となります。
また、特徴としてワンルームの仲介物件はネット掲載されている物件がほとんどです。
ネット情報は仲介物件の相場
売主物件はネット上に情報公開されていないことが多いです。
それに比べると、仲介物件情報は基本的にネット上で閲覧できるものが多いです。
ネット上の価格サイトに表示される参考価格や相場価格は、過去の該当物件や近隣物件の成約データやネット上の売り出し価格などを参考値としてデータ抽出しているので、仲介物件の相場により近いと考えます。
そもそも売主物件はネット情報として出回らないことが多いので、データの蓄積が困難なのです。
よって、ワンルームの価格相場は２つ存在するといえます。
売主物件の販売価格は売主業者の提携する金融機関の融資評価額によって決定します。
つまり、売主物件の価格相場を決めているのは「提携金融機関」ということになります。
では仲介物件はどうでしょうか？
仲介物件はだれが買っていくの？
先にも話しましたが、仲介物件のデメリットは融資の引きづらさです。
売主物件ではないため、基本的に提携金融機関が使えません。
よって、自分自身でプロパーローンを引いてくることになります。
そうなると金利も高く、ローン年数も短く、頭金も多く出さなければいけない傾向にあります。
ローン条件が悪ければ、キャッシュで購入すればいいじゃないか、という意見もありそうですが、現金数千万円を支払う余力のある人はそう多くはいません。
そうなると、仲介物件はだれが買うのか？
という話になりますね。
結論から言うと「不動産業者」です。
その物件を購入した不動産業者はその物件に利益を載せて、提携金融機関を使って「売主」としてエンドユーザーに物件を売却するのです。
ネット上のワンルーム参考価格は全くあてにならない
以上のことからもわかるように、ワンルームの価格相場は２つ存在します。
しかも、売主物件の相場は「金融機関の融資評価額」で決まるため、一般の人たちはその計算や価格根拠を知ることすらできません。
下手をすると業者の営業マンですら知らない場合も多いです。
その計算方法や価格算出根拠がしっかりと理解できれば、ワンルーム投資への不安や不信感も一気になくなることでしょう。
まとめ
ワンルーム投資の失敗の原因や、不安の１番のポイントは「勉強不足」によるものです。
しっかりとした知識をつけた中で、今回のようにワンルーム価格の２面性を理解することができれば、将来的な売却の出口を一気に広げることができます。
ワンルーム投資は出口の取れない投資だ！
などと言われていますが、私はワンルーム投資ほど出口の取りやすい投資は他にないと考えています。
売主物件の価格評価や出口戦略について詳しく知りたい方は毎週末開催しているオンラインセミナーにぜひご参加ください。
