アルヒ・アプラスの投資マンションローンの不正疑惑について

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アルヒ・アプラスの不正融資についてサムネ画像

2018年、スマートデイズ社におけるシェアハウス「かぼちゃの馬車」を発端とし、「サブリース契約」「不正融資」など不動産投資業界を取り巻く様々な問題が露呈しました。

昨年、フラット35を使った「なんちゃって」と言われる住宅ローンを使用した投資物件の購入も問題となりました(昔から行われていましたが・・・)。

同時期にアルヒを融資窓口とするアプラス投資マンションローンも不正融資の疑惑から炎上する騒ぎとなりました。

今回はそんなアルヒを窓口とするアプラス投資マンションローンの実態について詳しく見ていきましょう。

※動画でも詳しく解説しております。

アルヒとアプラスの関係性

アルヒはあくまで受付の窓口で、実際の融資貸付や審査はアプラスが行います。

アプラスのプレスリリース

アルヒはあくまで申し込みなどの窓口で、実際の審査や融資はアプラスが行います。

基本的に業者がアプラスと直接連絡を取ることはありません。

融資審査がめちゃめちゃ甘い

アプラス自体はそれ以前から「頭金諸費用ローン」という名目で昔から存在しておりました。

2015年頃よりアルヒを窓口とするアプラスの投資マンションローンが本格的に始まった記憶があります。

基本的には「普通に働いているサラリーマンやOLであればどんな人でもローンが通る」という位置づけの金融機関でした。

ワンルームの業界に詳しい方であれば理解できると思いますが、投資マンションを購入するためにはそれなりの社会的地位と属性が必要です。

一般的には

  • 年収500万以上
  • 上場企業正社員もしくは公務員
  • 小口の借入が無い(消費者金融など)

を大前提として融資をする金融機関がほとんどです。

しかしながらアプラスの場合は、年収300円以上あれば基本的にどんな人でも申し込みを受け付けてくれました。

つまり、一般的には投資マンションのローンが組めないとされている属性の人たちも購入対象の見込み客となったのです。

投資マンションの営業は非常に難しく、せっかくアポが取れても「ローン不可(ローン審査基準に満たない人)」といわれる事態が数多く発生します。

しかしながら、アプラスの誕生により実質的なローン不可案件はほとんどなくなり、業者としてはうれしい悲鳴でした。

エビデンスが必要ない

エビデンスとは投資マンションローンなどの場合(預金や金融資産の証明)を指します。

つまり、通帳などですね。

通常、個人属性が低い場合はほとんどの金融機関でエビデンスの提出や金融資産のヒアリングが行われます。

アプラスの場合はエビデンスの提出を求められることはほぼありませんでした。

また、通常は源泉徴収票とは別に課税証明書の提出が求められるのですが、当初は課税証明書の提出すら無い状態だったのです。

源泉徴収票は公的機関から発行されたものではなく、あくまで会社が発行したものです。

つまり改ざんしようとすればいくらでもできてしまうわけですね。

そのような事態を防ぐために課税証明書を取得し、その数字が源泉徴収票の数字と一致しているか確認するわけです。

「課税証明を取得しないでよい」となれば事実上、源泉の数字を改ざんし放題ということになります。

提携などはあってないようなもの

通常ワンルームを売主として販売する為には金融機関との「提携」が必要になります。

その「提携」を結ぶまでが一苦労なわけですが、このアプラスに関しては設立したての不動産会社でも取り扱いしてくれるためスタートアップの会社などにとっては非常にありがたい金融機関でした。

また、既存で複数の物件を所有し、ほかの金融機関ではもう買い増しのできない顧客層に対しての新規買い増し案件も殺到することになります。

アプラスは提携も容易なので、業者の不祥事があっても、その会社を潰して新しい会社をたててその会社からまた新たにアプラスに持ち込みすれば良い、となってしまうのです。

物件の評価額は他銀行を圧倒

投資用のワンルームマンションの購入において最も勘違いされやすいのが物件の価格です。

ワンルームの価格は売主業者が決めるというよりも、基本的に銀行の評価額=物件価格となります。

よって、高く売ろうとしても金融機関の評価額以上の金額で販売することができない仕組みになっているのです。

また、築年数の制限も厳しく基本的に築年数が古くなると、長期の融資をしたがらない傾向にあります。

しかしながらアプラスに関しては新築から築古物件にかけて幅広く融資してくれ、なおかつ評価額は他を圧倒する高さでした。

基本的な考え方は物件の評価というよりもそのお客さんの年収に対しての一定の返済比率以内で収まれば業者の言い値で評価してくれるイメージです。

まれに言い値が高すぎて評価が欠ける場合もありますが、その時に登場するのが「アプラスのサポートクレジット」です。

金額は500万まで、金利は5.8%、最長10~15年の「頭金諸費用ローン」です。

これで評価の欠けた部分を補填する仕組みです。

築古物件に利益を大きく載せて販売

築浅物件は通常の売主業者が一般的な提携金融機関を使って再販売する為、市場価格は一定の価値を担保されています。

よって、仕入れの価格も高くなりがちです。

しかしながら、人気のない立地や築年数の古い物件などは業者の買取も少なく、ライバルが少ないため価格も下がりやすいです。

つまり安く仕入れられるということですね。

そのような物件でもお客さんの与信枠次第で大きく融資をしてくれるアプラスは非常に使いやすい金融機関であったといえます。

アプラスの金利とローン年数

アプラスの金利は2.9%前後でローン年数は最大25年でした。

一般的な金融機関の最長融資年数が35年ですから、10年短いのが特徴です。

もちろんその分毎月の収支は悪くなります。

アプラスで提案を受ける物件のほとんどは毎月大きく持ち出しが出るのが特徴です。
※持ち出し(毎月の家賃収入をローン返済が大きく上回る状態のこと)

ネット上で実際にアプラスを使ってワンルームを購入した方々の声を調べると、毎月の持ち出しが6万という方も・・・

アプラスを使用する時点で、購入層は年収300~400万程度が予測されるので、その収入に対しての毎月の持ち出しが6万となると家計が大きく圧迫されるのがわかります。

購入者側にも責任の一端はある

アプラス投資マンションローンの被害者様の声を聞いていると

  • 後で物件価格を調べたら相場より高い価格で物件を買わされた
  • サブリースが一方的に打ち切られた
  • 家賃が一気に下がった

などの声が多いです。

しかしながら、厳しい意見を言わせていただくと、そんなことは買う前に少し調べれば分かります。

「勉強不足」

本当にこの一言に尽きます。

しかしながら、業者側も将来の利益を確定させるような発言や、長時間にわたる無理な勧誘で粗悪な物件を消費者に売りつける行為は決して許されるものではありません。

現在の投資マンションの融資状況

様々な不正が明るみにでることで、数年前に比べると業界自体も健全化の兆しが見えております。

無茶な提案をする業者の数も減ってきているように思います。

通常の売主業者の提案するワンルームであればアプラスのように相場から大きく外れた価格の物件提案は今の融資状況だとやろうとしてもなかなか難しい状況といえます。

不動産投資で騙されないために

勉強することです。

それしかありません。

業者から数多くの提案を受けることも大切ですが、そもそものワンルームマンション投資の仕組みや価格の決まり方、ローンの仕組みから売却の出口まで先ずは根本的な部分を理解していないと、そもそも業者からの提案が良いのか悪いのか?その判断すらできません。

そんな状況でいくら提案を受けても無駄です。

ワンルームは一般の不動産投資と比べ非常に特殊なルールが数多く存在します。

一般的な不動産投資の知識がワンルーム投資に通用するとは限りません。

私の書籍セミナーYOUTUBEなど多くの媒体でワンルームに特化した情報発信しておりますので是非参考にしてみてください。

ワンルーム投資で失敗する方がこのブログの情報を通じて1人でも減ることを願っております。

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