ワンルームマンション投資の「完済利回り」とは?

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ワンルームマンション投資の完済利回りとは?サムネ

都心部の築浅中古ワンルームマンション投資における表面利回りは5%~6%程度のものがほとんどです。

実質利回りで計算すると築年数が25年以内の物件であればほぼ4%前後といったところでしょう。

しかしながらこれはあくまで購入時の利回りです。

では、ワンルームマンション投資の「完済利回り」について詳しく見ていきましょう。

※動画でも詳しく解説しております。

完済利回りとは?

ワンルームマンション投資をする際には、基本的にほとんどの人が銀行からローンを組んで物件を購入します。

そしてローンを組んだ際、完済に向けた物件の持ち方は大きく分けて以下の3つです。

1,ローン期間何もせず保有し続け、ローン完済を待つ

完済利回りの考え方の図(通常のローン完済)

2,地道に繰り上げ返済を定期的に行い、早期完済する

完済利回りの考え方の図(定期的な繰り上げ返済)

3,一定の年齢(退職時など)で一気に残債に繰り上げ返済し早期完済する

完済利回りの考え方の図(退職時に一括完済)

今回の「完済利回り」の考え方は、上記の図で言うなら3に該当します。

退職時(退職時でなくても良いが)に残っているローン残債を一括で繰り上げ返済してローンを完済するのです。

例えば、年間手取り家賃が約80万取れる2000万の築浅の中古ワンルームを所有し、毎月の収支がトントンか少しプラス程度で保有できたとしましょう。

シミュレーション通り、空室が無ければほとんど現金を使わずに、年数の経過とともにローン残債が減っていくことになります。

※家賃、管理費、金利の変動などは話を分かりやすくするため今回は加味しません。

 

完済利回りの考え方4

25年後のローン残債は約700万程度です。

65歳で退職し、その時の退職金で一気に繰り上げ返済を行います。

そうなると、700万円の繰り上げ返済に対して年間80万の満額家賃が入ってきますので、「完済利回り」は

80万÷700万=11.42%

となります。

詳しく収支計算すると以下の通りです。

完済利回りの考え方(退職前の収支と退職後の収支)

購入時(現役時)は固定資産税なども含めるとほぼ毎月のCFは出ず、プラスマイナス0円程度です。

退職時に一括でローンを返済することで、毎月のローン返済が0円になりますので、晴れて無借金状態のワンルームを保有できるということですね。

ワンルーム投資を若いうちに始めるとお得な理由

この完済利回りの考え方でいくと、退職時にローンが少なければ少ないほど、そしてそれまでに支出したお金が少なければ少ないほど完済利回りは高くなります。

つまり、一般的なローン年数35年で考えた際に若いうちから始めることで、退職時のローン残債は必然的に少なくなります。

若いうちからワンルーム投資をはじめることで、自己資金を使わずに、時間をかけてローン残債を家賃収入で削っていき、他人資本(入居者からの家賃)でローンを完済することができるのです。

 退職までの期間が短いと、ローン残債の減りもその分遅くなりますから早く始めるに越したことは無いのです。

ワンルーム投資で複数の物件を同時期に所有する理由

1部屋購入後、数年間は様子を見て新たな物件を購入しよう。

このような考え方の方は少なくありません。

しかしながら、この考え方はあまり効率がいいとは言えません。

先ほども言ったように、いかに早い段階で物件を所有することができるか?

が高い「完済利回り」を算出するための必要条件となります。

購入時期が後になればなるほど完済利回りは低くなります。

また、1件完済した程度ですと年間の家賃収入は80万程度ですから年金の足しになるとはいえ、生活できるほどの金額ではありません。

退職後の生活に向けていくら不労所得をつくるか?

は人それぞれのライフプランによってことなりますので、セカンドライフの老後資金から逆算した上でマンションの購入個数を決めるのが最も合理的です。

戸数が決まれば後はいかに早い段階で複数の物件を取得するか?

がポイントとなります。

退職時に現金一括購入も良いが・・・

ローンを組みたくない!という人は現金を貯めて一括で物件を購入するという選択肢もあります。

しかしながら、ローンでの購入に比べて「時間をかけて他人資本(家賃収入)で残債を削る」ことができない為、少し効率は悪くなります。

精神的な負担は少ないとは思いますが。

結局退職時に年間80万の家賃収入の取れる物件を2000万で購入するわけですから「利回り」でいえば

80万÷2000万=4%

となります。

「完済利回り」の約3分の1程度になってしまいます。

退職金の運用先として

「ワンルーム投資で年金対策する」という目的で物件を所有する場合はワンルームが退職金の運用先となるわけです。

購入する年齢にもよりますが、30代などの若いうちから投資することで10%以上の完済利回りの見込める投資先を現役の時から準備する、という感覚です。

金融機関などにも退職金の運用プランは多くありますが、これほどの利回りを安定して期待できる投資先は現状存在しません。

もちろん余裕ができた際に繰り上げ返済を定期的に行えば、退職を待たずに給与所得以外の不動産所得を現役段階からつくっていくことが可能となります。

忘れてはいけない物件の処分価値(売却価値)

例えば、繰り上げもせず以下の条件で物件を保有すると75歳まで特に収益を得ることもなくローンの返済だけをしている感覚になると思います。

完済利回りの考え方6

35年後から年間80万の家賃収入・・・

なんとも気の遠くなる年数ですね。

しかしながら、実際はほとんど現金を使わずに物件を無借金にできている事実は変わりません。

また、築年が経過しても東京都心の物件であれば2000万以上で取引(売買)されているワンルームも存在します。

よって、ワンルーム投資は単に毎月の収支だけでなく、将来的な売却価値も含めた上でのシミュレーションが大切となります。

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