【必読】ワンルームマンション投資の失敗事例一覧をまとめてみた

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ワンルームマンション投資の失敗事例一覧をまとめてみた

ワンルームマンション投資とネットで検索すると、「失敗した」「損した」などの記事が目立ちます。

実際にいくつか相談を受ける中で、ほとんどの方が以下の事例のどれかに当てはまっております。

(※今回は動画でも解説しております。)

儲かると思ったのに儲からない(高利回り)

そもそもワンルームマンションが儲かるものだ!と誤認されて物件を購入したパターンです。

営業サイドからメリットを誇張して伝えられそれを信用して物件を購入しているのです。

  • 数年後には高く売れますよ!
  • この立地なら絶対下がりません!
  • 買った値段で買い取ります!
  • 節税効果はずっと続きます!

このような営業トークは非常に危険なので、絶対に信用してはいけません。

そもそもワンルームの利回りは高くないので、大きな儲けを出す(特に短期間で)こと自体が難しい仕組みになっております。

※以下の記事でもまとめましたが将来買取をにおわせるような営業トークは信用してはいけません。

悪徳・悪質な不動産投資会社の見分け方!この営業トークが出たら一発アウト!

売ろうにも売れない

売却相場がローンの残債を大きく下回っており、多額の現金を使わないと売却できないような状況です。

特に新築ワンルームを定価に近い金額で購入してしまうとこのようなパターンに陥りやすいです。

※その理由は以下の記事でまとめております。

500万の赤字!新築ワンルームマンション投資の失敗で大損

毎月のキャッシュフローが赤字の物件を購入してしまい、当初は毎月1万程度の支払であれば問題も無かったが、修繕積立金の上昇や家賃の下落により、赤字が拡大。

毎月の手出し金額が1万から2万、3万へと増えていく・・・

売ろうにも売れないので、仕方なく物件を保有するという辛い状況です。

節税効果が長く続かない

ワンルームマンション投資の節税効果は生涯にわたって続くものではありません。

節税効果が高いのも最初の数年です。

※ワンルームマンション投資の節税効果については以下の記事でまとめております。

まだワンルームマンション投資で節税とか言ってるの?

物件購入時に「初年度の高い節税効果が生涯にわたって続く」と誤認してマンション投資を始めるパターンです。

ワンルームマンション投資の初年度の節税効果は年収にもよりますが初年度は数十万にもなります。

その節税効果が生涯にわたって続くと勘違いしてしまうのです。

中には、営業マンがそのようにお客様をそそのかす場合もあるので注意しなければなりません。

※ちなみに節税効果が無くなるとデッドクロスがやってきます。

不動産投資のデッドクロスとは?黒字でも倒産する!一体なぜ?

固定資産税・現状回復・設備費用などの必要経費を計算していない

深く考えずにワンルームを購入し、購入後にいろいろと固定の経費が掛かることを初めて知るような状況です。

そんなお金がかかるなんて聞いてない!

と言っても、後の祭りです。

固定資産税は毎年かかりますし、設備が経年劣化で壊れればオーナーが負担しなければなりません。

※固定資産税については以下の記事でまとめております。

ワンルームマンション投資の固定資産税はいくら?計算方法を解説!

※設備などの取り換え費用などは以下の記事でまとめております。

ワンルームマンション投資にかかる修繕費用や設備交換費用を計算する

少し言い方はきついですが、必要経費の計算などはワンルームマンション投資をするにあたって、当たり前に自分自身で計算しておかなければならないことなのです。

空室が続いて大きな赤字に

満室想定で物件を購入したが、一旦入居が途切れると次の入居がなかなかつかない・・・

毎月の家賃が入らないので、毎月のローン支払などを全て家計から支払わなければならず、マンションを所有すること自体が困難な状況に・・・

空室になる物件には2つの理由しかありません。

  1. 賃貸需要が無い
  2. 家賃が高すぎる

このどちらかです。

空室になってしまうような立地の物件を購入してしまうから失敗するのです。

周囲の賃料相場など事前にしっかり調べれば素人でも相場観を身に着けることは容易にできます。

その小さな努力を怠った結果としか言いようがありません。

勉強不足なだけです。

業者の進められるがままに何も考えずに物件を購入してはいけません。

無理な買い増し

ワンルームマンションは複数件所有することができます。

もちろん複数所有することで、メリットもありますが、その分多額のローンを組むことにもなります。

入居が続いていれば良いですが、複数件が一気に空室になればその毎月の負担も件数分に増加します。

優良な物件を複数所有できれば良いですが、業者に進められるがままに粗悪な物件を複数購入してしまうと取り返しがつきません。

自分自身の与信能力を過信しないように注意してください。

高金利の金融機関から融資を受ける

融資を受ける際に金利が高いと、毎月の返済が多くなり、マンション投資をするのに不利になります。

投資用のワンルームマンションは、売主業者の提携金融機関から融資を受けて物件を購入するパターンが多いです。

その売主業者がそもそも低金利の金融機関と提携していなければ、高金利の金融機関を使うしかありません。

お客様自身の属性が悪いために高金利の金融機関からしか融資を受けられない場合は仕方ありません。

具体的に3%を超えてくるような金利には要注意です。

必読!SBJ銀行で投資用マンションローンの提案を受けられている方へ。

よって、投資用のワンルームマンションを購入する場合は、その売主業者がしっかりと低金利の提携金融機関とそもそも提携しているのかどうか?

を事前に把握しておかなければなりません。

※投資用ワンルームの低金利の金融機関を以下にまとめておきます。

投資用ワンルームマンションローン取り扱い銀行&金利ランキング

入居の仕組みなどを理解しておらず、管理会社のいいなり

入居募集の仕組みが全く分かっておらず、全て管理会社に任せているパターンです。

もちろん入居募集に関しては管理会社が行ってくれる訳ですが、基本的に管理会社の立ち位置はあくまでオーナーのサポートです。

オーナーがそもそも管理業務の基本すら知らないのでは話になりません。

※賃貸の入居付けまでの流れなどは以下の記事にまとめております。

賃貸管理会社の入居付けまでの流れや賃貸管理委託に際しての注意点など

また、例えばお部屋の設備交換をするとなった時にも、そもそもの取り換え費用の相場が分からなければ、管理会社の見積もりのままにお金を出さなければなりません。

オーナーさんが無知であることを良いことに、事あるごとに不当な費用を請求する悪質な管理会社も存在します。

施設や大学などに頼ったマンション投資

大学施設が近くにある!というのを決め手に地方の格安物件などを購入したオーナーに多いパターンです。

確かに大学の近隣は学生の賃貸需要を見込むことができます。

しかし、その大学が、その土地に一生存在し続けるという保証はどこにもありません。

現に大学の所在地も「都心回帰」の流れにより、いくつもの大学が東京都心へキャンパスを移転しております。

キャンパスの無くなった地方都市の賃貸物件は悲惨です。

大学や特定の施設に頼った賃貸経営は非常に危険なので注意しましょう。

サブリース(家賃保証)に頼ったマンション投資

昨今では、かぼちゃの馬車の問題により、サブリースのデメリットやリスクが大きく社会問題となりました。

管理会社がオーナーに毎月定額の家賃を支払う保証契約にも関わらず、一方的にその保証賃料を減額したり、そもそも入金すらしない、といったパターンが多発しています。

サブリースとはサブリース会社がお部屋の入居者となり、そのお部屋を借り上げる契約です。

もちろんサブリース会社はそのお部屋を一般の入居者に転貸します。

サブリースは、入居者の有無に関わらず、オーナーに一定金額の保証賃料が必ず入金されるというメリットがあります。

マンション投資の最大のリスクは空室なので、その空室の心配がいらないサブリースシステムは非常に魅力的に見えます。

しかし、実はこのサブリースシステムには以下の注意点が存在します。

  • サブリースの保証賃料は業者都合でいつでも引き下げられる
  • 業者からの一方的なサブリース解約もできる
  • サブリースを解約しようとしても応じてもらえない
  • サブリースを解約しようとすると多額の違約金を請求される
  • サブリースを解約しないと売却できない
  • サブリースを解約しないと借り換えできない
  • サブリース手数料が非常に高額

などのポイントです。

サブリースで最も誤解が多いポイントは、「最初の保証賃料を永久に保証してもらえる」と、オーナーが勘違いしているパターンです。

契約書に保証賃料は毎月〇万円!と記載があっても、業者都合でいつでもその金額を下げることはできます。

それじゃあ契約書の意味ないじゃん!

と思うかもしれませんが、まさにそうです。

入居者は「借地借家法」によってその立場が強く保護されています。

サブリースの場合、入居者はサブリース会社となりオーナーよりもサブリース会社が保護される仕組みになってしまうのです。

サブリース(家賃保証)と聞くと非常に安心に思えますが、実態は全くの逆です。

サブリースをしなくても入居者のつく、そんな立地の物件を所有しなければなりません。

※サブリースに関するトラブルは以下の記事にまとめております

サブリースを解約できない!ワンルームマンション投資でトラブル続出

まとめ

どの項目に関しても言えることですが、結局は購入者の「勉強不足」というのが結論です。

  • 自分自身で相場を調べる
  • 契約書の内容を確認する
  • 業者の営業トークを信用しない

など当たり前のことができていないがためにワンルームマンション投資で失敗してしまうのです。

当たり前のことですが、自分自身で「ワンルームマンション投資についてよく調べる」ことで、ほとんどの失敗を避けることができます。

ワンルームマンション投資に関しての基本的なことは以下の東京1Rの書籍に全てまとめてありますので、是非ご一読ください。

[東京1R(トウキョウワンルーム)]のワンルームマンション経営の教科書【入門編】

[東京1R(トウキョウワンルーム)]のワンルームマンション経営の教科書【実践編】

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