【2019年7~9月】区分マンション市場の利回りについて解説

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区分マンションの利回りの調査

不動産ポータルサイトの「健美家」で2019年7月~9月の登録物件の四半期レポートが公開されました。

実際にこの利回りや平均価格から分かったことがあったので順番に記載していこうと思います。

※動画でも解説しております。

主要都市区分マンションの表面利回りの推移は下落傾向

区分とは主にワンルームなどのマンションの1部屋のことを指します。

以下が築年数別の表面利回りの推移です。

各都市それぞれ利回りが年々低下傾向にあるのが見て分かると思います。

区分マンションの築浅と築古の平均利回りの差に注目

築10年未満と20年以降の物件の平均利回りの差を見てみましょう。

最も築浅と築古の利回りの差が小さいのが「東京23区」です。

  • 利回りの差が小さい=価格の変動が小さい

ということがこの図から読み取れると思います。

また、23区と言っても、都心から離れた「葛飾区や足立区」なども含めた平均値なので、これが都心の一等地になればその利回りの差はさらに小さくなることが容易に予想できます。

表面利回り自体、各地方都市を含めても築浅の物件ではそこまで大きな利回りの差は見受けられません。

しかし、築年数が経過すると、地方都市の物件の利回りは大きく上昇してるのがわかります。

  • 利回りの差が大きい=価格の変動が大きい

東京都心の物件は築年による価格変動が小さく、地方都市は築年による価格変動が大きいということです。

主要都市一棟マンションの表面利回りの推移はほぼ横ばい

一棟のRCマンションの利回りの推移は以下の通りです。

区分マンションと比較してもあまりおおきな利回りの差はありません。

また、それぞれの都市で大きく利回りは変化していないのが良く分かりますね。

スルガ問題などがあり、一棟への融資締め付けによって、価格下落が叫ばれていましたが、主要都心部の物件にはさほど影響していないように見えます。

一棟マンションの築浅と築古の平均利回りの差に注目

築年による利回り差は区分よりも小さいですね。

よって、価格の安定性は非常に高いと言えます。

都心部の表面利回りは区分も一棟も大して変わらない

一般的に

  • 一棟もの=利回りが高い

というイメージをお持ちの方も多いかと思います。

しかし、主要都心部においては、区分と一棟で大きな利回りの差は見受けられません。

若干一棟マンションの平均利回りが高いくらいです。

当然ですが、平均の価格は大きく異なります(健美家の同レポートより)。

  • 東京23区(築10年未満)の区分マンションの平均価格は3178万
  • 東京23区(築10年未満)の一棟マンションの平均価格は3憶237万

です。

サラリーマンや公務員属性で都心の一棟マンションを保有するのは、なかなか現実的ではないのがお分かりいただけるのではないでしょうか。

区分ワンルームは都心の一等地に所有するからこそメリットがある

一般的に地方都市に行けば行くほど高利回りとなり、都心になればなるほど低利回りになる傾向にあります。

区分のワンルームは単身者の入居需要に対しての投資です。

都心部の区分は(一棟も同じですが)利回りが決して高いとは言えません。

新築なら3%台、築浅でもせいぜい5%程度です。

しかし、その利回りの低さは投資の安定性を物語っているとも言えます。

投資の目的は人それぞれです。

将来的に億万長者を目指したい!

という方は都心の物件に投資すべきではありません。

その理由は過去にこちらの記事で記載した通りです。

ワンルームマンション投資は儲からない?億万長者は絶対無理!

立地関係なく利回りを重視して投資する方もいれば、安定性や将来性を考慮して低利回りの都心の物件を購入する方もいます。

ワンルームに投資される多くの方はサラリーマン属性です。

投資に回す時間もお金も限られているのが現状です。

よって

  • 手軽に始められて
  • 自己資金もほとんどかからず
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ワンルーム投資は会社員属性の方にピッタリな投資なのです。

資産価値の落ちにくい都心の物件を所有し、含み資産を狙うことで区分ワンルームでもしっかりと収益をのこすことは可能なのです。

含み資産については以下の記事でまとめています。

投資用ワンルーム「含み資産(売却価値)」の考え方について

また実際に利益を残した報告事例も以下のに記載しております

「ワンルームマンション投資は儲からない!」は嘘

 


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