ワンルームマンション投資で横行する現金キャッシュバックの闇

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ワンルームマンション投資をすると、不動産業者から現金をキャッシュバックして貰える。

ワンルームマンション投資が始められて尚且つ現金まで貰えちゃうの!?

そんな美味しい話があるの!?

と思われる方も多いでしょう。

事実、キャッシュバックは存在します。

本当にお得なのか?

実際にその闇に迫っていきます。

※動画でも分かりやすく解説してます。

 

ワンルームマンション投資で現金キャッシュバックの仕組み

ワンルームマンション投資をするにあたって、ほとんどの方がローンを組むことになります

現金キャッシュバックはあくまで、ローンを使って物件を購入する前提で初めて成り立つ仕組みなのです。

キャッシュバック金額は業者の物件販売利益の一部を削って行われます。

「じゃあ要するに値引きじゃない?」

その通りです。

単純に業者は得られた利益の一部を現金で購入者にキャッシュバックするわけですから、結局は値引きです。

「値引=キャッシュバック」なのだが・・・

例えば、上記の図にあるように2500万の物件をフルローンで購入し、現金100万円をキャッシュバックしたとしましょう。

  • 2500万借りて、キャッシュバック100万貰う
  • 2400万借りて、キャッシュバックはなし

結局は同じことなのですが、通常なら後者を選ぶ人が多いでしょう(キャッシュバックはいらないから、その分値引きしてよ!)。

なぜなら、借り入れ金額が少なくなりますし、その分無駄な利息も支払わなくてすむからです。

しかし、購入者の状況や属性によっては、このキャッシュバックが非常に魅力的にうつる人達も存在します。

現金キャッシュバックを選ぶ人の特徴

  • そもそも預貯金が全くない人
  • 借金がある人
  • 手持ちの自己資金を増やしたい人

といった人たちです。

手持ちの自己資金がない中で、多額の借り入れをしてマンション投資するのは非常に不安ですよね。

そういった方には数百万というお金が口座にキャッシュバックされると非常に安心です。

また、借金がある方などは、キャッシュバックされたお金で小口の借り入れなどを返済してしまう、というニーズもあります。

一般的にキャッシングの金利は10%を超えていますから、その借り入れをキャッシュバックで消してしまうのです。

つまり、キャッシングの金利10%を投資マンションの住宅ローン(1%台)で借り換えしたのと同じ効果を得られます。

金利も低く、尚且つ長期(35年など)なので毎月の返済も非常に低くなります。

最後に、単純に自己資金を増やしたい!という方も多いです。

物件を増やしていくにあたって、買い増しを重ねる為に金融機関への「見せ金」としての効果を狙ったものです。

現金キャッシュバックは限りなくブラックに近い手法

以前からブログで何度もお話ししていますが、預貯金の無い人や、既にフリーローンやキャッシングがあるような方は投資マンションを購入すべきではありません。

基本的に投資マンションの融資審査は厳しいので、そのような方はそもそもローン審査に通らないのでは?

と思われるかもしれませんが、いくつかの金融機関はそのような方でも融資を受けられたりします。

しかし、もちろん金融機関に現金キャッシュバックの事実などが分かれば即刻融資中止となります。

また、その金融機関と提携している不動産業者も最悪「提携の打ち切り」という大事になりかねません。

あくまで金融機関は投資物件を購入するための資金に対して融資をしているのです。

キャッシュバックするならば、その分融資金額を下げますよ!という考え方です。

しかし、このキャッシュバック自体は法律で禁止されているわけではないので、未だに業界で行っている会社もあります。

キャッシュバックによって物件を購入した方の悲惨な末路

このキャッシュバックの手法は投資用のワンルームだけに限らず、以前に紹介したフラット35を使って投資物件を購入する「なんちゃって」と言われるスキームで多用されていました。

フラット35で不動産投資を勧める「なんちゃって業者」の闇に迫る

なんちゃってスキームでは、投資用ではなく自宅用として当初物件を購入する為、物件の融資評価も非常に高く出る傾向にありました。よって非常にこのキャッシュバック手法が使いやすかったのです。

なんちゃってスキームで物件を購入させられた方には、共通点があります。

それは「年収が低い」ということです。

低年収で、預貯金もない。

そんな方が「なんちゃって&キャッシュバック」の餌食となったのです。

実際に金融機関の「なんちゃって」がバレて、一括返済を迫られている相談者様も多くいらっしゃいます。

キャッシュバックは「雑所得」「一時所得」に該当する可能性あり

キャッシュバックは各税務署の見解にもよって異なるようですが、実際に「雑所得」や「一時所得」とみなされ、多額の所得税や住民税を請求されたという相談者様もいらっしゃいました。

税務署から、確定申告についての指摘があり、結果「雑所得」とみなされキャッシュバック分に対して税率を計算し、納税となってしまったようです。

まとめ

キャッシュバックにつられて物件を購入してはいけません。

しっかりとした属性の方ならば、業者自身もキャッシュバックの提案などしません。

預貯金が無い場合は先ずはしっかり自己資金をためてください。

小口の借金がある場合は先ずはその借金を返済することを考えてください。

あくまで投資は余裕資金で行うものです。

全く余裕が無い方にワンルームマンション投資はお勧めできません。


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