「ワンルームマンション投資は儲からない」は嘘!これが証拠だ!

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ワンルームマンション投資は儲からない!は嘘

そもそもワンルームマンション投資って儲かるのか?

という素朴で率直な質問が多いです。

結論から言いますと、大きくは儲かりませんが、小さく儲けることは可能です。

その理由や具体例などを解説していきます。

(※今回は動画も撮影してみましたので、あわせてご覧ください。)

ワンルームマンション投資が儲からない!と言われる理由

ワンルームマンションが儲からない!と言われるのには理由があります。

それは、利回りが低いからです。

利回りとは簡単に言うと収益性のことです。

図で表すとこんな感じです。

この利回りが高ければ高いほど収益性が高いと判断することができます。

逆に低ければ、収益性も低いと考えます。

不動産投資は基本的にローンを組んで投資をすることになりますが、毎月のローン支払に対して家賃収入が入ってきます。

ローンの支払を家賃収入で賄うことで不動産投資が成立する訳です。

上記のような都内の築浅中古ワンルームをローンを組んで購入すると、一般的に以下のような収支シミュレーションになります。

キャッシュフローとは毎月の手残りのことですね。

(※固定資産税や物件のリフォーム費用は含めていません。)

はい。

見て分かる通り、キャッシュフロー少ないです。

税金の支払いなど含めると、手出しになります。

このように、毎月の手残りの少なさが、ワンルームが儲からない!

と言われる一番の原因です。

もっと利回りの高い物件。

つまりこの物件が1000万で売られていた場合には利回りは単純に倍になります。

そうなると、毎月のキャッシュフローも大きくなります。

  • 利回りが低ければキャッシュフローも少ない
  • 利回りが高ければキャッシュフローも多い

という簡単な話です。

ワンルームマンションはその利回りの低さゆえに、キャッシュフローが出ない為、儲からない!

と言われてしまうのです。

なぜ利回りが低いのか?

都心のワンルームの利回りが低いのは買う人がたくさんいるからです。

ワンルームを買う人がいなければ、価格は下がります。

しかし、購入する人がたくさんいるので、価格が下がらないのです。

  • 価格が低い=利回りが高い
  • 価格が高い=利回りが低い

という公式が成り立ちます。

なぜ利回りの低いワンルームを買う人がいるのか?

先ず大前提として、都心の区分ワンルームマンションを購入する人はそのほとんどがサラリーマンや公務員です。

投資のプロではありません。

使える時間も資金も限られています。

また、そのような方々の投資の目的は

  • 年金対策
  • 生命保険
  • ある程度の現金の預け先
  • 若干の節税

の4つです。

「多くは望まないが、少しでも効率良く運用ができたらいいな」

くらいのモチベーションの方が多いです。

また、サラリーマン属性の為大きなリスクは負えません。

かといって、定期預金や積立生命保険だけではお金もほとんど増えない。

そんな中で、

  • 始めるのが簡単(スキルいらない)
  • 自己資金ほとんど必要ない
  • 購入後の手間がかからない
  • 運用が安定している

形で投資できるのは都心の区分ワンルームだけなのです。

だからこそ、低い利回りでもワンルームを購入する人が大勢いるのです。

短期売却による利益確定の事例

毎月のキャッシュフローは期待できない。

利回りも低い。

ではどうやって儲けるの?

と思われるかもしれません。

短期で利益確定させるためには「売却」しかありません。

以下は動画でも説明したスライドです。

ワンルームマンションで売却益を出した事例

長期保有が大前提のワンルームマンション投資ですが、購入後わずか数年で売却益を出している方もいらっしゃいます。

よくネットなどを見ていると、

「ワンルームは購入後直ぐに価格が下がり、そこからもどんどん価格が下がって、数十年後のワンルームなんてほぼ価値はない」

と極端なことを書いている人が多いですが、都心のワンルームに関して言えばそれは大嘘です。

なぜなら、物件の価格は基本的に収益性と立地で値段が決まるからです。

収益性とは賃料のことです。

都心のワンルームに住んだ経験がある方ならば、ご理解頂けると思いますが、都心の一等地であれば築数十年のワンルームであっても毎月の家賃10万などはザラに存在します。

よって、賃料相場の下がりにくい都心であれば、価格も当然下がりにくいのです。

毎月東京1Rが銀座で行っている「ワンルームマンション投資セミナー」にはワンルームを既に所有している方も勉強しに来られます(過半数が物件所有者です)。

来場者で実際にワンルームで利益確定された方も多く、そのような方には実際に実体験なども含めてその場でお話しいただくことも多いです。

なので、ワンルームは儲からない!利益出ない!

なんていうのは大嘘です。

短期から中期の物件保有で1件あたり数百万の売買利益を得ることも十分に可能な投資です。

実際に既にローン残債を売却価格が大きく上回っているワンルームオーナーも多いです。

そこで敢えて、「売却」という選択肢をとらない方もいます。

都心ワンルームは入居率が非常に高く、収益が安定しているので長期で保有することで、その含み資産はどんどん大きくなっていくのです。

都心のワンルームは価格維持率が高い

ワンルームマンション投資は「単身者の入居需要」への投資です。

入居者がいなければ、収益を生み出さない単なる負債です。

入居者がいるから家賃が取れるのです。

家賃が取れるから価格が付くのです。

よって

  • 単身者の入居需要が豊富なエリア(東京都心)
  • ブランド力のある立地(東京都心)

であれば家賃も下がりにくく、その結果として価格も下がりにくいのです。

ただし、新築ワンルームマンションは要注意

注意しなければならないのは、「新築ワンルームマンション」です。

都心のワンルームであれば家賃も価格も下がりにくい。

それならできるだけ築年数が新しい方が良いだろう。

と考えて新築ワンルームマンションを購入してしまう方が未だに後を絶ちません。

他の記事でも何度もご説明していますが、新築ワンルームは購入時の価格と家賃が新築プレミアムになっております。

よって、購入後に大きな含み損を抱えてしまう為お勧めはできないです。

新築ワンルームマンションのプレミアム価格のイメージ

新築は購入した直後に中古となります。

当然、価格も中古市場の価格となってしまい、その時点で流通価格が大きく下がってしまうのです。

新築ワンルームのプレミアム価格下落のイメージ図

新築ワンルームマンションのプレミアム家賃のイメージ

新築は購入した直後に中古となります。

当然、家賃も1人目の入居者が抜けた後は新築のプレミアムが無くなりますから、相場家賃に戻ります。

その時点で新築時の家賃も下がってしまう傾向にあるのです。

新築ワンルームのプレミアム家賃の下落のイメージ図

新築ワンルームマンションの毎月の収支

新築のワンルームマンションは当初の価格が中古に比べて高いため、毎月の収支はマイナスになる傾向にあります。

新築ワンルームの毎月の赤字収支イメージ図

 

毎月の収支がそもそもマイナスの状態です。

これに別途固定資産税や将来的にはお部屋の設備メンテナンス費用、原状回復費用などがかかってきます。

家賃も新築時の家賃設定なので、入居者の退去後には下げなければならない可能性も高くなります。

そうなると、毎月の収支はさらに大きくマイナスとなってしまいます。

  • 新築プレミアム消失による当初の含み損
  • 新築プレミアム消失による賃料下落
  • 毎月のマイナスキャッシュフロー

によって、利益を出すのが難しい状況となってしまいます。

ワンルームマンション投資では間違っても「新築」を選択しないように注意しましょう。

リスクとリターンは常にトレードオフの関係性にある

毎月のキャッシュフローも多くて、尚且つ売却益も直ぐに出せる

そんな超高利回りの物件があれば誰だって欲しいです。

でも普通に考えてみて下さい。

そんな物件がなぜ売りに出ているのでしょう。

利回りが高いのには必ず理由があります。

利回りの高さはリスクの高さに比例します。

リスクが高ければその分リターンも大きいです。

結局は

何の目的で不動産投資をするか?

が一番大切です。

将来的に億万長者を目指すのであれば、ワンルームマンション投資をやるべきではありません。

その逆に、サラリーマン属性を維持しながら、将来的な若干の不労所得をリスクを抑えてコツコツ作るのであればワンルームマンション投資が最適と言えるのです。

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