投資用ワンルームを仲介で売却!かと思いきや結局買うのは業者?

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投資用のワンルームマンションの売却に関しての記事は過去にいくつか掲載してきました。

そんな中でワンルームの売却に関して、「仲介」と「業者買い取り」の2種類から売却形態を選ぶわけですが、仲介で売却したとしても、結局ワンルームの買取業者がその物件を購入しているケースも多いです。

若干ややこしい話なので、順番に見ていきましょう。

⇒動画でも解説してます。

物件仕入れから販売に到るまで

ワンルームのを業者が売主で物件を販売するにあたって、仕入れから販売までの一連の流れを図にしてみました。

大きく分けると以下の3パターンに分けることができます。

物上げ仲介業者1社を挟むパターン

「物上げ」とは簡単に言うと物件の仕入れのことです。

基本的にワンルームは仕入れ業者と販売業者に分かれます。

もちろん両方を同時にやっている会社もあります。

物上げ仲介業者がマンションオーナーから売却の媒介契約を預かり、その物件を購入する販売業者からは購入の媒介契約を預かって、売主と買主(今の場合は販売業者)の両方を取り持ちます。

この場合、物上げ仲介業者は「両手」といって、売主と販売業者の2者から仲介手数料を報酬として貰うことができます。

例えば2000万の物件を両手仲介した場合は、1者から約70万の仲介手数料を報酬として貰えるので、今回の場合は2者からなので合計140万の仲介手数料を受け取ることができるのです。(以下のイメージ図)

そこで仕入れた物件に販売業者は利益を上乗せして、買主に販売する訳ですね。

売主は2000万の売却代金から仲介手数料70万を支払うので、手残りは1930万となります。

物上げ仲介業者2者を挟むパターン

売主仲介業者と買主(今の場合だと販売業者)仲介業者が2者間に入るパターンです。

それぞれの仲介業者には片手分の仲介手数料しか入りません。

報酬は以下のような形になります。

そこで仕入れた物件に販売業者は利益を上乗せして、買主に販売する訳ですね

売主は2000万の売却代金から仲介手数料70万を支払うので、手残りは1930万となります。

買取再販売業1社のパターン

仲介ではなく、業者が直接物件を購入し、それに利益を乗せて買主(エンドユーザー)に販売するパターンです。

今までと違うのは、「売主が仲介手数料を支払わなくてよい」ということです。

仲介業者が間に入ると、売主は2000万の売却代金から仲介手数料70万を支払うので、手残りは1930万となりますが、今回のように業者に直接購入してもらう場合には、仲介手数料はかかりません。

よって買取業者に2000万で物件を購入してもらった場合は、そのまま2000万が売主の手残りとなります。

結局のところ販売価格が一番安いのはどのパターン??

結局、ワンルームを最も安く買おうとした場合に、どこが一番良いのでしょうか?

結論から言います。

どこから買っても販売価格は変わりません。

一般的に考えれば、最も中間マージンの抜かれていない、3つ目の「買取再販業者」が安いのでは?と考えるのが普通です。

事実、最近になって

「仕入れから販売まで全て自社でやってます!」

「仕入れ業者だからこそできる低価格!」

等と言った、セールストークで業績を急拡大している業者も目立ちます。

では、なぜ販売価格は変わらないのでしょう。

それは金融機関の物件への融資評価にあります。

銀行の融資評価がそのまま販売価格になる

ワンルームの販売業者は一定数の提携金融機関を持っています。

提携金融機関で最も有名なのは「オリックス」や「ジャックス」です。

その提携金融機関を使って物件を販売する訳です。

なので、その提携金融機関から、仕入れた物件がどの位の融資を受けられるのか?で物件の販売価格が決定します。

例えば、2000万で仕入れた物件がオリックスから2500万の融資評価を受けられたとしましょう。

そうなれば、当然売主業者は2500万を定価として物件を販売します。

これはどこの業者も同じです。

例えば、自分自身が物件販売業者の立場になった際に、金融機関から2500万円の融資をうけられる物件ををわざわざ2300万などに値段を下げて販売するでしょうか?

つまり、販売価格は業者が決めるのではなく、金融機関(オリックス、ジャックス)などのMAXの融資評価額で決まるのです。

「融資評価額=物件の販売価格」

といったイメージです。

一般的に値段を引きやすいのは買取再販売業者

一般的に利益幅が最も大きいのが「買取再販売業者」です。

もっとも利益が大きいのが、買取再販売業者です。

利益が大きい分、一定の値引きが可能な場合もあります。

しかし、実際には仲介から物件を仕入れている会社でも「薄利多売」で多くの物件を販売している会社も多いので、一概に買取再販業者が良い!という結論にはなりませんが、利益の一部を削りやすい(値引きしやすい)のは買取再販売業者であることは間違いないでしょう。

仲介でのワンルーム売却は要注意

例えば、一括売却見積もりサイトなど数多くありますが、そのサイトを運営している会社はそのほとんどが不動産に精通してる会社ではありません。

売却依頼を不動産業者に販売しているIT企業です。

売却見積もりでは、「買い取り」「仲介」などゴチャ混ぜになっており、正規の適正売却価格が非常に分かりにくいものばかりです。

相場よりも売却価格が高いものはそのほとんどが「仲介」です。

自宅に送り付けられる、「売却のダイレクトメール」もそうです。

「この物件を買いたい人がいる!」系のチラシはほとんど嘘です。

先ずは、高値でお客さんの目を引き、媒介契約を結び、そこからのらりくらりと売却価格を下げていくのが常とう手段です。

売却パターン①、②のように、結局ワンルームの販売業者が物件を購入してる場合、その物件を仲介で売却したワンルームオーナーは相当な安値で物件を売却している可能性がありますので十分に注意しなければなりません。

 


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