なんちゃってＦＰによるワンルームマンション投資の勧誘が横行しております。
ＦＰとは（ファイナンシャルプランナー）のことであります。
もちろんその中には生命保険の営業マン・営業レディなどの外交員も含まれます。
不動産業者と彼らの関係性なども含めてお話ししていきましょう。
目次
不動産業者とＦＰでやり取りされる紹介料の闇
ワンルームマンション１部屋が成約になった場合の売主業者の利益は以下の記事で説明した通りです。
新築ならば５００万～８００万程度（業者によって差異あり）
https://tokyo-1r.com/entry/2018/07/10/152600
中古ならば３００万～６００万程度（業者によって差異あり）
https://tokyo-1r.com/entry/2018/11/20/124933
ＦＰへの紹介料はその業者の利益の中から分配されることになります。
ワンルーム１部屋あたりの紹介料の相場は１件当たり１００万程度です。
業者にとって利幅の取れる物件（新築など）になれば、数百万という紹介料を払うデベロッパーも存在します。
なぜ多額の紹介料を払ってまでＦＰに紹介を依頼するの？
その答えは明確です。
「業者に物件販売能力が無いから。」
これだけです。
自分たちで作った物件を自分たちで販売する。
本来であれば、この形が最も利益率が高いのです。
販売を他社に任せれば、その分マージンが取られます。
もちろん分業で、デベロップメントと販売を分けている不動産業者も多くあります。
しかし、今のワンルーム業界は物件を販売する営業マンは存在するが、その営業マンには販売能力・集客能力が無いために、ＦＰや生保営業の外交員に「ワンルームマンション投資」の営業行為をアウトソーシング（外注）しているパターンが非常に多いのであります。
つまり、ワンルーム業界の営業マンは「不動産屋のようであって不動産屋ではない」と言えるでしょう。
ＦＰや生保の外交員が獲得してきた見込み客に売買物件をあてがっているだけなのです。
最低限の不動産投資知識があり、コミュニケーション能力があればワンルームの営業は誰でも務まる職種になってしまっています。
良く言えば「紹介営業」だが・・・
人からの紹介で、商品を買う。
ごく当たり前のことだと思います。
私自身そこを否定するつもりもありません。
本来の紹介の本質は「自分が使用し、良いと思ったから他の人にも知って欲しい」だと思いますが、現在のワンルームのＦＰによる紹介方法はどうでしょうか？
本当にそのＦＰはワンルームマンション投資に精通しているのですか？
そのＦＰが紹介する業者は本当に優良業者・優良物件なのですか？
ＦＰは確かに一般の方に比べれば、ファイナンシャルリテラシーは高いかもしれません。
しかし、ワンルームマンション投資という不動産投資の中でもニッチな分野をどこまで把握しているのでしょう。
いままで数々のＦＰや生保の外交員とお会いしましたが、ワンルームに特化した知識を持ち、プランニングまでできる人は非常に少なかったです。
ＦＰは投資マンションのプロではありません
ＦＰや生保の外交員は投資マンションのプロフェッショナルではありません。
いくらお金のプロといえ、彼らのトークを鵜呑みにして投資マンションを購入するのは非常に危険です。
ワンルーム投資のセカンドオピニオン業者やFPが最近増えているが、業界の仕組みや三為の構造すら理解していない担当者が多い。
普通の三為物件に対し、その物件は利益を○○○万上乗せされてます！危険です！→ブツ上げ業者紹介します→普通の三為業者紹介
一緒やんけ。— 東京1R (@fudousan_toshi) April 8, 2022
悪い業者（FPはその業者の評判など知らずに）とパートナーになり、質の悪い物件を紹介し、多額のコンサルフィーを受け取っているＦＰも数多く存在します。
実際に、自分自身が独立系のFPだった場合のことを考えてみましょう。
例えば２つの物件があったとしましょう。
- １つ目は、あまり立地の良くない新築物件（紹介料は200万円）
- ２つ目は、凄く立地の良い築浅の中古物件（紹介料は20万円）
があった際に、本来なら後者の物件を紹介してあげたいですが、紹介料のことも考えるとどうでしょう。
ＦＰによっては、実際の物件の質は抜きにして前者を紹介してしまう人もいるでしょう。
本来ならば、独立的立場から顧客の資産設計をサポートする筈のＦＰが、不動産業者とズブズブの紹介関係にあるので、
不動産業者とＦＰｖｓ顧客
という図式が出来上がってしまうのです。
一般の顧客が自分の信頼しているＦＰや生保の外交員から紹介を受け、そのＦＰ達が不動産業者とタッグを組んで物件購入を進めてくる訳ですから断るのも容易ではありません。
「信頼」している人からの紹介で、物件の良し悪しに関係なく不動産投資してしまう人が後を絶ちません。
投資用ワンルーム購入後の相談が急増している
ＦＰや生保の営業マンからの紹介で物件を購入し、購入後自分自身でワンルームマンション投資について調べていくうちに私のブログにたどり着き、相談を受ける事例が非常に多くなっています。
紹介によるマンション購入は非常に厄介です。
何が厄介かというと、「自分自身でワンルームマンション投資について学んでいないこと」です。
通常は、
- ワンルームマンション投資について学ぶ→検討→購入
の流れで契約に至るのですが、ＦＰなどの紹介になると
- 購入→検討（本当に大丈夫？？）→ワンルームマンション投資について学ぶ
という全く逆の流れになってしまうのであります。
下記の記事はワンルームの悪質な営業手法についてまとめてあります。
※投資用ワンルームマンションの危険で悪質な営業手法を大暴露！
紹介料が少額に、より利幅の取れる物件の紹介にシフト
都内の好立地の物件の仕入れが激化（特に中古）しており、業者の取れる利益幅が非常に少なくなってきております。
業者の利益幅が少なくなれば、支払える紹介料も限界が出てきます。
立地のあまり良くない物件に多額の紹介料を上乗せした金額で物件を販売している業者も多くみられるようになってきました。
ＦＰや生保の外交員も仕事で不動産を紹介しているのです。
「ＦＰだから、中立的な提案をしてくれる！」
と思ったら大間違いです。
その裏では不動産会社とズブズブですから。
騙されない為に
騙されない為には、知識を付けるしかありません。
自分自身でワンルームについて学ぶことです。
ＦＰや業者任せで良い物件を良い条件で手に入れられるハズが無いのです。
基本的に、ＦＰも業者も「自分たちに都合の良い物件」を「自分たちに都合の良いように」販売してきます。
ワンルームマンション投資は何も考えずに物件を購入し、成功するような投資ではありません。
しっかりと自分自身で物件と諸条件（ローン・管理など）を判断できるようになりましょう。
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