なんちゃってFPによるワンルームマンション投資の勧誘が横行してる

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なんちゃってFPによるワンルームマンション投資の勧誘が横行

なんちゃってFPによるワンルームマンション投資の勧誘が横行しております。

FPとは(ファイナンシャルプランナー)のことであります。

もちろんその中には生命保険の営業マン・営業レディなどの外交員も含まれます。

不動産業者と彼らの関係性なども含めてお話ししていきましょう。

不動産業者とFPでやり取りされる紹介料の闇

ワンルームマンション1部屋が成約になった場合の業者の利益は以下の記事で説明した通りです。

新築ならば500万~800万程度(業者によって差異あり)

新築ワンルームマンション投資業者/デベロッパーの利益は?

中古ならば300万~600万程度(業者によって差異あり)

【極秘】ワンルームマンション投資業者の利益は?物件の仕入れ値を大公開!

FPへの紹介料はその業者の利益の中から分配されることになります。

ワンルーム1部屋あたりの紹介料の相場は1件当たり100万程度です。

業者にとって利幅の取れる物件(新築など)になれば、数百万という紹介料を払うデベロッパーも存在します。

ここで1つの疑問が。

なぜ多額の紹介料を払ってまでFPに紹介を依頼するの?

その答えは明確です。

「業者に物件販売能力が無いから。」

これだけです。

自分たちで作った物件を自分たちで販売する。

本来であれば、この形が最も利益率が高いのです。

販売を他社に任せれば、その分マージンが取られます。

もちろん分業で、デベロップメントと販売を分けている不動産業者も多くあります。

しかし、今のワンルーム業界は物件を販売する営業マンは存在するが、その営業マンには販売能力・集客能力が無いために、FPや生保営業の外交員に「ワンルームマンション投資」の営業行為をアウトソーシング(外注)しているパターンが非常に多いのであります。

つまり、ワンルーム業界の営業マンは「不動産屋のようであって不動産屋ではない」と言えるでしょう。

FPや生保の外交員が獲得してきた見込み客に売買物件をあてがっているだけなのです。

最低限の不動産投資知識があり、コミュニケーション能力があればワンルームの営業は誰でも務まる職種になってしまっています。

良く言えば「紹介営業」だが・・・

人からの紹介で、商品を買う。

ごく当たり前のことだと思います。

私自身そこを否定するつもりもありません。

本来の紹介の本質は「自分が使用し、良いと思ったから他の人にも知って欲しい」だと思いますが、現在のワンルームのFPによる紹介方法はどうでしょうか?

本当にそのFPはワンルームマンション投資に精通しているのですか?

そのFPが紹介する業者は本当に優良業者・優良物件なのですか?

FPは確かに一般の方に比べれば、ファイナンシャルリテラシーは高いかもしれません。

しかし、ワンルームマンション投資という不動産投資の中でもニッチな分野をどこまで把握しているのでしょう。

いままで数々のFPや生保の外交員とお会いしましたが、ワンルームに特化した知識を持ち、プランニングまでできる人は非常に少なかったです。

FPは投資マンションのプロではありません。

FPや生保の外交員は投資マンションのプロフェッショナルではありません。

いくらお金のプロといえ、彼らのトークを鵜呑みにして投資マンションを購入するのは非常に危険です。

悪い業者(実際に業界にいないので、その業者の評判など知らずに)とパートナーになり、質の悪い物件を紹介し、多額のコンサルフィーを受け取っているFPも数多く存在します。

実際に、自分自身が独立系のだった場合のことを考えてみましょう。

例えば2つの物件があったとしましょう。

  • 1つ目は、あまり立地の良くない新築物件(紹介料は200万円)
  • 2つ目は、凄く立地の良い築浅の中古物件(紹介料は20万円)

があった際に、本来なら後者の物件を紹介してあげたいですが、紹介料のことも考えるとどうでしょう。

FPによっては、実際の物件の質は抜きにして前者を紹介してしまう人もいるでしょう。

本来ならば、独立的立場から顧客の資産設計をサポートする筈のFPが、不動産業者とズブズブの紹介関係にあるので、

不動産業者とFPvs顧客

という図式が出来上がってしまうのです。

一般の顧客が自分の信頼しているFPや生保の外交員から紹介を受け、そのFP達が不動産業者とタッグを組んで物件購入を進めてくる訳ですから断るのも容易ではありません。

「信頼」している人からの紹介で、物件の良し悪しに関係なく不動産投資してしまう人が後を絶ちません。

投資用ワンルーム購入後の相談が急増している

FPや生保の営業マンからの紹介で物件を購入し、購入後自分自身でワンルームマンション投資について調べていくうちに私のブログにたどり着き、相談を受ける事例が非常に多くなっています。

紹介によるマンション購入は非常に厄介です。

何が厄介かというと、「自分自身でワンルームマンション投資について学んでいないこと」です。

通常は、

  • ワンルームマンション投資について学ぶ→検討→購入

の流れで契約に至るのですが、FPなどの紹介になると

  • 購入→検討(本当に大丈夫??)→ワンルームマンション投資について学ぶ

という全く逆の流れになってしまうのであります。

下記の記事はワンルームの悪質な営業手法についてまとめてあります。

投資用ワンルームマンションの危険で悪質な営業手法を大暴露!

FPの紹介料も少なくなってきており、より利幅の取れる物件の紹介にシフト

都内の好立地の物件の仕入れが激化(特に中古)しており、業者の取れる利益幅が非常に少なくなってきております。

業者の利益幅が少なくなれば、支払える紹介料も限界が出てきます。

立地のあまり良くない物件に多額の紹介料を上乗せした金額で物件を販売している業者も多くみられるようになってきました。

FPや生保の外交員も仕事で不動産を紹介しているのです。

「FPだから、中立的な提案をしてくれる!」

と思ったら大間違いです。

その裏では不動産会社とズブズブですから。

騙されない為に

騙されない為には、知識を付けるしかありません。

自分自身でワンルームについて学ぶことです。

FPや業者任せで良い物件を良い条件で手に入れられるハズが無いのです。

基本的に、FPも業者も「自分たちに都合の良い物件」を「自分たちに都合の良いように」販売してきます。

ワンルームマンション投資は何も考えずに物件を購入し、成功するような投資ではありません。

しっかりと自分自身で物件と諸条件(ローン・管理など)を判断できるようになりましょう。

 


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