スマートデイズの「かぼちゃの馬車」をきっかけにして「サブリース問題」、そこから「スルガ銀行の不正融資問題」が公になりました。
そこから、今年の9月に「ＴＡＴＥＲＵの金融機関提出ねつ造事件」があり、11月には「西武信金の不動産業者からの不正資料を見抜けなかったこと」が大きな問題となっております。
このような流れもあり、一棟物件に関しては、どこの銀行もほとんど融資が出ないようになってしまいました。
幸い、区分に関してはそこまでのあおりを受けてはいませんでしたが、最近になってどこの金融機関も徐々に融資が厳しくなってまいりました。
楽天銀行の投資マンションローンは物件にランク付け
楽天銀行の融資基準は「楽天銀行の不動産投資ローンの融資基準が凄すぎた！」でご紹介しました。
当時は既存で既に借り入れがあっても新規借り入れがしやすい傾向にありましたが、現在ではその様相も随分と変わってきたようです。
既存で既に所有している物件がＡ，Ｂ，Ｃの３つのランクに分けられるようになりました。
最寄り駅や、築年数によってランク付けされる訳ですが、Ａが最も評価が高く、Ｃが最も評価が低いという仕組みです。
そして、このランクが新規購入物件の返済比率に影響してくる訳ですね。
返済比率に関しては「楽天銀行の不動産投資ローンの融資基準が凄すぎた！」に詳しく記載しております。
計算方法はかなり複雑なので、割愛させていただきますが、簡単に言うと、
「都心から離れた場所に物件を所有すると新規の物件買い増しが厳しくなる」
ということは確かです。
また、既存所有物件だけでなく、購入物件に関しても同じことが言えます。
なので、新規購入物件も立地が良ければ比較的融資は受けやすいです。
オリックス銀行では年収４００万円代の取り扱いが不可能に
投資用ワンルームマンションの融資で最も使いやすいとされる銀行がオリックス銀行です。
「投資用ワンルームマンションローン取り扱い銀行＆金利ランキング」でもご紹介しております。
投資用のワンルームマンションの融資は個人の信用力が非常に大切なのですが、その中でも勤務先の規模に比重を置く金融機関が多いです。
「上場企業やそれに準ずる会社」または「公務員」のみを取り扱うという銀行もあるくらいです。
そんな中でオリックス銀行は勤務先が小さくとも、その勤務先の財務内容やその人本人の属性を柔軟に見てくれる稀有な金融機関なのです。
若年層であれば、年収４００万円程度からの取り扱いもしていたようですが、最近では年収４００万円の取り扱いは無くなってしまいました。
今後は他金融機関も徐々に融資を厳しくなる傾向に
シェアハウス問題からのスルガ問題によって、一棟からついに区分ワンルームマンション業界融資も徐々に厳しくなってきました。
今後は金融機関でのエビデンス（預貯金）確認なども原本確認が必須になってくると予想されます。
そもそも預金がない！という人はマンション投資できなくなってしまう訳ですね。
預金の無い人に融資をしていた今までが異常事態だったのです。
融資が引き締まるというよりは、本来あるべき姿に徐々に戻っているだけの話です。
融資が厳しくなると、販売力の無い会社はどんどん淘汰されていきます。
しかし、中には悪質な販売手法で生き延びるような悪い業者も増えてきます。
悪質な業者も増加傾向に
最近、自宅用の住宅ローンで投資マンションを購入させようとする「実住スキーム」が蔓延してきているようです。
投資用マンションは投資用のマンションローンを使って物件を購入するわけですが、中には自宅用の住宅ローンで投資マンションを買わせようとする悪質な業者が存在します。
実はこの自宅用の住宅ローンで投資用マンションを購入してはいけないのです。
その理由は「不動産投資で収益物件を住宅ローンで購入し銀行にバレた！」で詳しく説明しております。
投資用のマンションを売り主として販売するには提携金融機関が必須であります。
提携金融機関についての大切さは「必読！？投資マンション購入時は業者の「提携金融機関」を見る」にまとめています。
一棟物件をスルガを使って販売していたような業者ですと、このような提携金融機関を持っていない会社がほとんどです。
なので、投資用の物件を販売しようとしても、融資してくれる金融機関が圧倒的に少なくなり、非常に販売しづらい状況になってしまいます。
そんな時に、出てくるのが「実住スキーム」です。
実際に住む目的の住宅ローンであれば、提携金融機関など必要ありません。
物件とお客さんがいればどこの金融機関でも基本的に融資してくれます。
例えば、年収４００万以下の人は投資用のマンションローンを組むことができません。
しかし、実際に住む目的の住宅ローンならばフラット３５などを使って融資を受けることができるのです。
しかし、あくまで金融機関はその人が住む目的だからこそ、低金利で融資をしているのです。
投資用となれば融資基準は一気に厳しくなります。
つまり、金融機関には自分で住むための自宅です、と嘘をついて融資を受けて決済が終わったら賃貸に出して投資用として運用する訳ですね。
これは金融機関に対しての明らかな詐欺行為になりますので、絶対にやってはいけません。
まとめ
冒頭の楽天の新融資基準でも書きましたが、都心の好立地で物件を持つことがとにかく大切です。
間違った立地の物件を買ってしまうと、その後の買い増しや金融機関の融資に悪影響がでて物件を増やしづらくなってしまうのです。
ワンルームを複数持つメリットは「ワンルームマンション投資で複数物件を所有するメリットと注意点」にまとめました。
ワンルームを購入する際には物件の立地と金融機関選定が非常に大切なのであります。
また、最近LINE＠でのご質問が非常に増えてきております。
そんな中でも融資が厳しくなり、金融機関の目を欺くような悪質な営業手法によって物件を販売しようとする業者の相談が多くなってきました。
「実住スキーム」「デート商法」「サブリースの大幅減額」などですね。
騙されない為にはしっかりと「学ぶ」しかありません。
不動産投資で少しでも「おかしいな」と感じた場合はお気軽にご質問下さい。
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