中古ワンルームマンション投資でまさかの失敗?その理由とは

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中古ワンルームマンション投資で失敗しない為の10のポイント(画像)

中古ワンルーム購入のご相談を最近非常に多くいただいております。書店などでも中古のワンルーム投資の書籍は非常に多いですよね。

ネット上では「中古のワンルームマンション投資はリスクが低い」的な風潮にありますが、そんなことはありません。

中古だからこそ見なければならないポイントは非常に多く存在します。

今日はそんな中古ワンルームマンション投資で失敗しない為に見ておくべき10のポイントを紹介していきます。

①異常に利回りの高い中古ワンルーム

仕込入居者による高い家賃設定

詐欺のような案件ですが、実際に存在するので要注意です。知り合いなどに頼んで高額な賃貸借契約を結んで一定期間入居者となってもらい、その物件の売買が終了したら、直ぐに退去させるという荒業です。

値段も部屋の広さも全く同じワンルームでかたや8万円(相場)、かたや12万円(仕込)などといった場合は分かりやすいですね。同じマンション内に比較対象が無い場合は、近隣のワンルーム相場をHOMESなどで検索して、しっかりと相場観を身につけましょう。

特に東京に一度も来たことが無い方ですと、相場観が分からない為、営業マンのセールストークを鵜呑みにしやすい傾向にありますので、必ず相場は自分で確認してください。

空室による高い家賃設定

これも良くありますが、実際には入居者が付いておらず、現在募集中の賃料をそのまま掲載して利回りを出している広告を見ることがあります。「想定利回り」という言葉を使っている場合が多いですね。

これも絵に描いた餅です。実際にいつから空室で、どのくらいの期間その賃料で募集をしているのか必ず確認しましょう。

単なる広告に惑わされないように注意してください。

修繕積立金や管理費が高く、実質利回りは非常に低い

マンションの利回りには2種類あります。「表面利回り」と「実質利回り」ですね。

これは以前にも記事に書きましたので、分からない方は以下の記事を参照してください。

【保存版】マンション投資の「表面利回り」と「実質利回り」の違いと計算方法

やたら表面利回りが高いのに、売れていない物件に多いのが「管理費・修繕金が高い」という特徴が挙げられます。

つまり、手取り家賃が少なくなるので投資効率が悪い物件ということですね。この傾向は築古のワンルーム(3点ユニット・バブル以前の物件)や、総戸数の少ないマンションに多くみられます。

毎月の管理費・修繕積立金の合計金額は家賃の20%以内を1つの目安とするといいでしょう。

これ以上の数字になると、家賃に対しての経費率が高くなり投資効率が悪いと判断することができます。

ちなみにワンルームの総戸数は20部屋以下の物件を絶対に買ってはいけません。

20部屋以下の物件は基本的に金融機関の融資が受けづらく、また、取得して売却する際に次の購入者が融資を使えないことから、購入者の裾野が狭まってしまう恐れがあります。

また、修繕積立金に関しても所有者がそもそも少ないため割高になる傾向にありますので要注意です。

②地方(大阪、名古屋、福岡など)の中古ワンルーム

東京以外でのワンルームマンション投資は基本的にお勧めできません。

その理由は下記の2つの記事を先ずはご覧ください。

東京以外でワンルームマンション投資してはいけない絶対的な理由

大阪・福岡のワンルームマンション投資が失敗する絶対的な5つの理由

上記のような地方都市でマンション経営をしてしまうと、融資してくれる金融機関が非常に限られているため、そもそも売却する際の融資付けに非常に苦労します。

つまり売るときに、新しい買い手さんがローンを組みにくい為、買いづらくなってしまうのです。ということは必然的に値段も下がってしまうのです。

地方の中古ワンルームは利回りが高いので、一見良さそうな案件に見えるものも多いですが、そもそも入居者が付いていなければ絵に描いた餅です。

しかも、長期で安定的に入居需要の見込める場所でなければなりません。そうなってくると、首都圏以外でのワンルーム投資は今後非常に厳しい状況となっていくでしょう。

③事故物件の中古ワンルーム

建物全体の価値が落ちてしまう場合もあります。ネットで検索すると大体の事故物件は関連検索キーワードに「○○マンション 事故物件」などとでてきますので、今の時代は比較的見つけやすいと思います。

また、告知義務(事件や事故の直後)のある状態の物件だと、図面に「心理的瑕疵あり」といったような記載がされることが多いです。

心理的瑕疵物件とは??

・過去に販売、賃貸募集している住宅(建物)で「自殺・殺人」などがあった。

・過去に販売、賃貸募集している住宅(建物)で「事件や事故による死亡」などがあった。

・過去に販売、賃貸募集している住宅(建物)周辺で「事件・事故・火災」等があった。

・販売、賃貸募集している物件の周辺に「嫌悪施設」がある。

・販売、賃貸募集している物件の周辺に「指定暴力団等の事務所」がある。

※嫌悪施設とは・・・嫌われている施設という意味で、小学校・中学校等・清掃工場・葬儀場・火葬場・工場・遊戯施設・原子力発電所等・刑務所・産業廃棄物処理場・下水処理場・ガスタンク・風俗営業店など環境悪化や騒音・悪臭・大気汚染・土壌汚染などを誘発する施設などを言います。

小学校などが入っているのは、学校の放送や子供の遊ぶ声、通学の際のいたずらを懸念する人がいます。わかり易い物を記載してみました。

以上のものを一見しても非常に分かりにくいかもしれませんが、一つの基準があります。

「その事(施設)がある事が契約前から分かっていたら、契約(購入)をしなかった。」

という様に「買主さんや借主さん」に言われてしまうと「心理的な瑕疵」に該当してしまうと言う事です。

心理的瑕疵あり物件とは|事故物件の告知義務 | 仲介手数料無料のウチコミ!コラム

④築古の中古ワンルーム

築古のワンルームは基本的にあまりお勧めできません。築古のワンルーム投資のメリット・デメリットは以下の記事を参照してください。

築古区分マンション投資のメイット・デメリット

旧耐震基準の物件ですと、そもそも融資をしてくれる金融機関が数えるほどしかありません。ただでさへワンルームに融資してくれる金融機関は限られているのに、さらに限られる訳です。

そういった物件を所有し、売却しようとする際に、次の買い主さんは融資を受けるのに非常に苦労するであろうことが想像できますよね?

最悪そのころには融資してくれる金融機関が存在しないかもしれませんし。そうなると次の買主さんは現金客でなければなりません。

これで一気に販路が狭まる訳です。そのような販路の狭い物件をわざわざ業者が買い取るようなことも考えにくいです。一言でいうと「 売るに売れない物件」ということです。

しかし、都心の物件であれば賃貸需要が豊富ですから、そういった古い物件であっても立地と家賃によっては安定した入居需要が見込めます。

融資を使わずに現金一括購入の場合は選択肢の1つとして築古ワンルームも検討の価値はあります。

⑤中古ワンルームを「仲介」で購入

仲介で物件を購入する場合は業者売主物件を購入するのに比べて基本的に自己資金が多く必要になってきます。

  • 物件価格の20~30%の頭金
  • 諸費用
  • 仲介手数料

などです。

仲介物件は、提携金融機関をつかうことができないので、自分で金融機関を探さなければなりません。

それと比べて不動産業者が売主となっている「業者売主物件」はほとんど頭金や諸費用を必要としません。

また、ローンに関しても売主業者の提携金融機関が使えるので、物件価格の全てをローンで組むことが可能となります(頭金0円でもできる)。

ワンルームマンションを投資として購入する場合、売主業者から提携金融機関を使って物件を購入するのが王道です。

仲介で個人がワンルームマンションを融資を受けて購入するのがどれだけ難しいかは、実際に動いてみればご理解頂けると思います。

  • 個人属性が凄く高い
  • 余剰資金が凄くある
といった条件の方でない限り、ほとんどの銀行さんで門前払いでしょう。また、実際に融資を受けられたとしても、3%を超える高金利になり、尚且つローン年数は短いといった事例が多いです。

なので、仲介で物件を購入する際には、物件のみの条件ではなく自分自身がどのくらいの条件で金融機関から融資を受けられるのか?も含めて考えなければなりません。

そうなると、中古ワンルームマンションを投資として購入する場合は「仲介」よりも「業者売主物件」を選択したほうが有利になる場合が多いです(ただし自己資金が非常に多くある方はその限りではありません)。

⑥中古ワンルームを購入する際の金融機関

投資用の中古ワンルームマンションを購入する場合、ほとんどの方が融資を使って物件を購入されるでしょう。

その融資を受ける金融機関が「SBJ」や「ARUHI(アルヒ)」の場合は以下の点をしっかり確認してください。。

「業者売主物件を購入するにあたって物件の性質上、SBJやアルヒしか使えないのか、それとも業者の提携金融機関が少ないせいでSBJやアルヒしか使えないのか?」

という違いです。

業者売主物件ならばオリックスやジャックスが使えないのか必ず確認しましょう

そもそもオリックスやジャックスと提携していない業者となるとその時点で購入はお勧めできません。

なぜなら、例えばオリックスの中古金利が1.9%(35年)ですが、アルヒだと2.95%(25年)になってしまうからです。

つまり金利差は1%以上です。

同じ物件でも

・1.9%の35年ローン(オリックス)

・2.95%の25年ローン(アルヒ)

という違いが出てくる訳です。

例えば上記の条件で2000万のローンを組むと毎月の支払はそれぞれ

・65,230円(オリックス)

・94,320円(アルヒ)

となり、毎月約30,000円もの差が生まれてくるんですね。キャッシュフローにとんでもない差が出てくるのは言わずもがなです。

よって、中古のワンルームを検討する際には、融資を受ける金融機関の

  1. 金利
  2. 年数

が重要なポイントとなります。

金利が比較的高く、年数が短いのが「SBJ」や「ARHUI(アルヒ)」なのです。

金利が高く成れば、毎月の返済は重くなります。

年数が短ければ同じように毎月の返済も大きくなります。

不利な融資条件で物件を購入すると、そもそもの中古ワンルーム投資のメリットも半減してしまいます。

⑦家賃保証(サブリース)継承条件の中古ワンルーム

家賃保証(サブリース)継承条件とは、読んで字のごとく、家賃保証がついている物件をそのまま購入することです。

前所有者の家賃保証契約を引き継がなければなりません。

つまり、家賃保証を解約することができません。

このような物件は基本的に購入をお勧めしません。

家賃保証(サブリース)契約は、購入するお部屋の入居者がサブリース会社となっております。

家賃保証と聞くと聞こえはいいですが、基本的に管理会社の言い値で保証賃料が決定します。

つまり、購入時に保証賃料が80000円だったとしましょう。

購入後すぐに、サブリース会社から連絡があり、入居者が付かないので保証賃料を65000円にしてください。

と言われると拒否することができないのです。

一気に賃料が下がるリスクを背負わなければなりません。

この保証賃料値下げを拒否すれば簡単に家賃保証を解約できると思われている方も多いですが、家賃保証の解約にはほとんどの場合「違約金」が発生します。

しかも家賃の半年分~1年分というとてつもない違約金の場合も多いです。

よって、その保証賃料の値下げを承認せざるを得ない状況になるのです。

また、サブリースの場合は「逆ザヤ」にも要注意です。

サブリースの逆ザヤとは、保証賃料を実際の貸し出し賃料が下回っている状態です。

このような物件を購入してしまうと、将来的に確実に保証賃料は下げられます。

もし、どうしてもサブリース物件を購入するならば以下の点を確認してください。

  • サブリースはそもそも解約できるのか?
  • 解約する場合の違約金はいくらなのか?
  • 解約するまでにどのくらいの期間がかかるのか?
  • 賃貸借契約書上の実際の正確な貸し出し賃料はいくらか?

このブログで何度もお伝えしておりますが、基本的にサブリースはお勧めできません。

解約に手間が掛かったり(むしろ解約できなかったり)、家賃の引き下げも管理会社のさじ加減一つです。

ワンルームマンション投資の基本は一般管理です。

サブリースにしなければならないような物件はそもそも賃貸経営の本質から外れてしまうので、そういった物件は買うべきではありません。

サブリースのトラブルや注意点は以下の記事でまとめておりますのでご確認ください。

ワンルームマンション投資の家賃保証・長期保証は要注意

⑧中古ワンルームの入居者情報

中古ワンルームは基本的に入居者が付いた状態で売買されます。

つまり、お部屋の中を見ることはできません。

これをオーナーチェンジといいます。

だからこそ、入居者の属性はしっかりと事前に把握しておくべき(基本は契約しないと教えてくれない場合が多いです)。

保証会社は通しているのか?連来保証人はしっかりとした身元の人なのか?など。

不良入居者の場合、「家賃滞納」「夜逃げ」などのリスクも抱えることとなります。

また敷金は基本的にオーナーチェンジで引き継がれるので、そのあたりの金額もあわせて確認しておきましょう。

⑨中古ワンルーム室内の設備などの交換費用

これは物件が古くなれば必ず起こってくることです。運が悪いと、買ってすぐに設備の交換費用が発生したりしますので、中古物件を購入する場合は購入後にも多少は余剰資金を残しておかなければなりません。

設備やメンテナンスにかかる費用の一覧は以下にまとめてありますので、購入前に必ず確認してください。

修繕費用の金額と周期

⑩中古ワンルームの修繕積立金

新築も中古も同様にチェックしなければならならないのが、「修繕積立金」です。

投資用のワンルームマンションは新築時の修繕積立金が非常に安く設定されているケースが多く、年数の経過によって段階的に積立金を増加させていく「段階増額積立方式」を採用しているマンションがほとんどです。

以下は国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」から抜粋したものです。

国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」

投資用のワンルームは15階未満で5000㎡以下のものがほとんどなので、毎月の修繕積立の平均値は218円/㎡・月です。

ワンルームは20㎡程度のものが多いですから、20㎡*218円=4360円/月くらいが平均と言えるでしょう。

しかし、このガイドラインはワンルーム用に作られたものではなく、ファミリーマンションなども含めた数値となりますので注意しなければなりません。

それで考えると、例えば、適切な修繕積立金の積立額は以下のように計算します。

マンションは建物全体の大規模修繕(10~20年に1度)を行うと仮定します。

例※1度も大規模修繕の行われていない築10年程度の物件の場合

20㎡*200円*12か月=48000円/年(1部屋)

が年間の1部屋の修繕積立金の平均額となります。

総戸数が30戸のワンルームマンションならば

48000円/年*30戸=1,440,000円/年(30部屋)

の金額が年間で修繕積立金としてプールされなければなりません。

1度も大規模が行われていないならば、

144万*10年*70%=1008万

ワンルームタイプではファミリーほどの修繕積立金を集めるのは基本的に不可能ですので、70%と減額しております。

つまり、今回の物件の場合は修繕積立金が全体で1000万程度たまっていれば平均と言えるでしょう。

この計算より大きく数値が下回るような物件ですと、上手く修繕計画が回っていない可能性も考えられますので注意しなければなりません。

基本的には長期修繕計画によって、修繕積立金がいついくら上がるのか?は確認できますので、それを業者から見せてもらうことで将来の修繕値上げをある程度予測するしかありません。

また、ワンルームマンションは修繕計画通りに修繕が進まない場合も多いのです(修繕計画金が足りずに、部分的に修繕工期を後ろ倒しにするなど)。

しかし、定期的に修繕計画を見直し修繕積立金が上昇することはマンションの維持管理にとっては必要なことなのでしっかりと自分自身でも理解しましょう。

明らかに築年数が古く大規模修繕も行われていないのに、毎月の修繕積立金が異常に安い、などの場合は管理組合で修繕計画などで揉めているパターンも多いので要注意です。

まとめ

中古のワンルーム投資はネット上でも比較的「良い投資だ」と書いてある記事が多いですが、実際は「中古だから良い!」なんてことはありません。

中古だからこそ注意しなければならないポイントが上記のようにたくさんある訳ですね。

新築に比べれば利回りは高いですが、その利回りの高さの裏には必ずリスクが存在していることを忘れないようにして下さい。

 


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