投資用ワンルームマンション売却の方法を1から10まで徹底解説

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る
投資用ワンルームマンション売却の方法を1から10まで徹底解説(サムネイル画像)

ワンルームマンションの購入について詳しく記載しているHPは多いですが、ワンルームマンションの売却になると途端にネット情報が少なくなってしまいます。

「どんなことがあっても投資用のワンルームマンションを生涯所有し続けるんだ!」という方はこちらのページは飛ばしてください。

今回はそんな投資用のワンルームマンションの

  • 投資用ワンルームの売却価格
  • 売却方法と手続き
  • 売却時の必要書類
  • 売却にかかる費用
  • 高値で売却するポイント

まで、投資用ワンルームマンションの売却におけるすべてを徹底解説していきます。
※動画でも詳しく解説しております。

売却価格はどのように決まるのか

投資用のワンルームマンションは基本的に「収益還元法」により売却価格が決まります。

収益還元法とは、その物件からいくら収益があがるのか?

という視点に基づいた価格設定の1つの方法です。

収益還元法における物件価格は以下の公式で求めることができます。

収益還元法の公式

1年間の純収益とは年間の家賃収入から経費(管理費や固定資産税など)を差し引いたものです。

また、還元利回りを何%に設定するかで、物件価格も大きく変わってくるのが分かります。

還元利回りについては、以下の利回り推移が参考になりますので添付します。

健美家2020年4月~6月収益物件市場動向四半期レポート【区分マンションのエリア築年別利回りの推移】

こちらのデータは不動産ポータルサイトの「不動産投資と収益物件の情報サイト健美家(けんびや)」の登録物件の表面利回りの推移となります。

  • エリア
  • 築年数

によって、利回り指標も大きく異なるのが分かると思います。

例えば、東京23区の築10年未満の築浅区分マンションの直近の利回りは4.44%です。

これを年間の家賃収入で割り戻せば、おおよその査定価格が理解できます。

しかし、ここで注意しなければならないのは、この還元利回りは【表面利回り】であるということです。

利回りには【表面利回り】と【実質利回り】の2つが存在します。

【表面利回り】の計算方法

表面利回りの計算方法の図

【実質利回り】の計算方法

実質利回りの計算方法の図

表面利回りと実質利回りの大きな違いは、「年間の家賃収入から経費を差し引くか否か」という違いです。

よって、今回の利回りの指標はあくまで【表面利回り】ですから、家賃収入から経費を差し引かない計算とします。

例えば、上記の健美家のレポートを元に中古ワンルームマンションの売却査定価格を出してみましょう。

築浅中古区分マンションの収益還元法による価格査定方法

となります。

しかし、ここで注意しなければならないことがいくつかあります。

  • あくまでこの収益還元で算出した価格は「想定価格」であること
  • 還元利回りは健美家に登録された売却物件の利回りの平均であること
  • 都内一律で計算しているが、実際はその中のエリアでも差異があること
  • エリアの利回りを間違えてしまうと、全く当てにならない価格になること
  • 賃料相場があくまで高すぎたり安すぎたりしないこと
  • 管理費や修繕積立金の割合が一般的であること

想定の価格なので、必ずこの値段なら売れる!という訳ではありません。

しかも、そもそものエリア利回りを間違えてしまうと相場と大きくかけ離れた価格査定となってしまいますし、現在の賃料が相場よりも明らかに高かったり、その逆に安かったりすれば当然に「相場賃料」に補正しなければなりません。

また、マンションの管理費や修繕積立金の金額は物件による個別性が強く、高いものもあれば安いものもありますので、そのあたりも売却価格に影響することを理解しておきましょう。

売却をする前に確認すべきこと

先ずは現在のローンの残債を確認しましょう。

投資用のワンルームマンションを購入する場合、現金一括の場合を除いてほとんどの方が金融機関からローンを使って購入します。

物件保有年数に応じて、ローンの残債も徐々に減っていきます。

ローンが残っている状態ではマンションを売却できないのでは?

と勘違いされている方も多いかもしれませんが、ローンの残債が残っていても不動産の売却は可能です。

しかし、途中売却には条件があり、「残りのローンの全てを一括返済すること」が条件です。

ローンが残った状態での不動産売却のイメージ図

よって、現状のローン残債を把握しておかないといざ売却の契約となった際に、その価格ではそもそも売れない、などいう状態になってしまうと不動産業者や新しい買い手の方に大きな迷惑が掛かってしまうので注意しましょう。

売却はどこにお願いすればよいのか?

投資用ワンルームマンションの売却は「投資用ワンルーム専門の買取再販売業者」に買取の依頼をするのがお勧めです。

では、売却先や取引形態について詳しく見ていきましょう。

不動産を売却するにあたって2つの取引形態のいずれかを選ぶことになります。

仲介で売却するのか、それとも買取業者に売却するのか?という選択です。

一般的には仲介の方が高値で 売却できるとされております。

一般的な居住用不動産の売却における仲介と買取の違い

ネット上のどのサイトを見ても同じように書いてあります。

しかし、今回は投資用のワンルームマンションです。

一般の居住用不動産(自宅)ではありません。

よって、仲介の方が高値で売却できる、という常識は通用しません。

投資用ワンルームマンションの売却における仲介と買取の違い

先ず、見ていただきたいのが仲介で売却した際の購入者が「1R買取業者・1R買取再販売業者」で買取と同じであることです。

ここが、一般の居住用不動産との大きな違いです。

確かに、ネット上にワンルームの仲介の売却情報がたくさん掲載されていますが、実際にネットに掲載されているような仲介物件を個人の方が買うパターンは少数です。

投資用ワンルームマンションを購入する方の大多数は「不動産業者が売主の物件をその業者の提携ローンを使って」購入します。

また、購入する属性はサラリーマンや公務員といった一般の会社員がほとんどです。

取引形態が「仲介」の物件ですと、購入者は売主業者の提携ローンが使えないので、自分自身で融資先を探さなければなりません。

そうなると「プロパーローン」というものを使って物件購入するほかなく、融資のハードルが一気に高くなってしまい、購入メリットが半減してしまうのです。

融資のハードルとは

  • 金利
  • 融資年数
  • 物件価格に対する融資額の割合

などを指します。

つまり、一般的なサラリーマン属性では仲介物件を購入しようと思っても「良い条件で融資を引けないことが多い」ということです。

では、そのような仲介物件は誰が買っていくのか?

業者です。

買取業者(俗にいう物上げ業者なども含む)であれば、その仲介物件をワンルーム販売専門業者に仲介で売却し手数料を得ます。

そのワンルーム販売専門業者はその仲介で購入した物件に利益を載せて、「提携ローン」を使ってエンドユーザーに売却するのです。

下記がワンルームの売却の仕組みです。

投資用ワンルームの物上げ業者への仲介手数料支払いの図

結局、ワンルームを最終的に購入していくのは「中古ワンルームを販売する業者」ということになります。

そこに至るまでに、仲介会社が入ればその分「仲介手数料」という無駄なコストが生じます。

であれば、最初から仲介を使わずに「最終的にワンルームを販売する業者」に直接買い取りをお願いすれば、売る方も買う業者も余計なコストを支払わずに済むわけです。

そうなれば、売る方としては仲介よりも業者の直接買取の方が高値売却できる場合がでてきます。

よって、ワンルームの買取と販売を1社で行っている業者に上手く売却交渉することで、余計な仲介手数料を取られずに、高値売却することが可能となるのです。

「買取よりも仲介の方が高値で売却できる」という一般論は投資用のワンルームマンションには通用しないのです。

ワンルームマンション売却時の必要書類一覧

では次にワンルームマンション売却時に必要な書類を見ていきましょう。以下のようにまとめられます。

  1. 身分証明書
  2. 実印
  3. 印鑑証明書
  4. 住民票
  5. 登記済権利書(登記識別情報)
  6. ローン返済表(ローンがある場合は現在の残高把握のため)
  7. マンション購入時の契約書一式(契約書、重要事項説明書、管理規約、パンフレット、図面など
  8. マンションの管理費・修繕積立金の分かる書類(引き落とし口座コピーなど)
  9. 賃貸管理委託契約書or家賃保証契約書(管理会社に管理を委託している場合)
  10. 賃貸借契約書(入居者にお部屋をいくらで貸し出しているのかわかる書類)

全てを直ぐに用意するのは難しいと思います、取り合えずの査定だけであれば、上記の10の書類の内、赤字の5つの書類があれば簡易査定が可能です

お忙しい方も多いかと思いますので、先ずは買取の簡易査定から徐々に売却戦略を決めていくのが良いでしょう。

ワンルームマンション売却にかかる費用

それでは次にワンルームマンションを売却する際にかかる費用について詳しく見ていきましょう。

仲介の場合

仲介手数料

仲介で物件を売却するには仲介手数料が必ずかかってきます。

不動産売買の仲介手数料一覧

都内の物件であればほとんどが400万以上の価格になるかと思いますので、例えば1000万円の物件が仲介で成約した場合の仲介手数料は

(1000万×3%+6万)×1.1=39.6万円

と計算することができます。

抵当権抹消費用・住所変更費用など

ワンルームマンションはほとんどの方がローンを組んで購入されていると思います。ローン期間中で売却する際には金融機関の抵当権の抹消を行わなければなりません。

金融機関にもよりますが、基本的には司法書士に抵当権抹消を依頼しますので、司法書士への報酬や抵当権抹消費用または、物件を購入してから住所変更している場合は住所変更費用がかかります。合計3~5万円程度

印紙代(場合により)

都内のワンルームマンションの売却であれば、おおよそ価格は1000万~5000万の間に落ち着きます。物件を売却する際にはこの価格帯(1000~5000)の物であれば、印紙代が1万円かかります(売買契約書に貼ります)。その1万円を売主、買主で折半するときもありますが、買主に印紙を貼った売買契約書原本を、売主にはそのコピーを渡す場合が多いので、買主にその10000円を請求する場合も多いです。

金融機関への一括返済手数料(金融機関により)

物件を売却する際には売買代金にて現在借入している金融機関へ一括返済をしなければなりません。

その際にはほとんどの金融機関で一括返済手数料がかかってきますので注意が必要です。

下記に金融機関別(オリックス、イオン、SBJ、スルガ、ダイヤモンド、ジャックス、楽天)の繰り上げ返済手数料をまとめておきましたので、ご確認ください。

手数料の高いところだと、残債の2.1%というところもあります。残債が2000万円だとすると42万円になりますので、一括返済手数料もバカになりませんね。

サブリース契約の場合は解約の為の違約金も

家賃保証(サブリース)の物件の場合は非常に厄介です。

基本的に買取で売却の場合も、仲介で売却の場合もサブリース(家賃保証)を解約して売却するのが一般的です。

一般的にサブリースの金額は実際の貸し出し賃料よりも低く設定されていることが多く、購入者が業者などである場合、そのサブリース賃料を元に物件の買取価格を決めるからです。

簡単に言うと、サブリースがついたままだと売却金額が低くなる、ということです。

サブリース解約に差し当たって多くの管理会社で、オーナーに違約金を請求してくることが多いです。

この違約金に関しては管理会社によって千差万別ですが、家賃の数カ月分という管理会社が多いように思います。

ご自宅にあるサブリース契約書の解約条項を今一度確認してみましょう。

違約金を支払ったとしても、解約合意(業者のサブリース解約への合意)が取れないとサブリースの解除ができない事例も発生しておりますので、事前に管理会社にサブリース解約の詳細にについて問い合わせし、解約条項などきちんと把握しておきましょう。

集金代行契約の解約の為の違約金

ワンルームを業者買取で売却する場合、その業者は売主としてその物件を新たなオーナーに売却することになりますが、その際に賃貸の管理も同時に請け負うことが多いです。

つまり、売主兼管理会社という立ち位置になります。

そうなった場合に、前のオーナーと管理会社との賃貸管理委託契約(集金代行契約)を解除しなければなりません。

オーナーも新しく成れば、賃貸管理会社も新しくなるということです。

その解除に際して、違約金が発生する場合もありますので注意が必要です。

こちらも「集金代行契約書(管理委託契約書)」の解約条項にその記載があるハズなので、事前にしっかりと確認しておきましょう。

売却における譲渡所得税

こちらは直ぐに必要になってくるお金ではないので、頭からぬけてしまう場合もありますので注意してください。

例えば2000万円で購入した物件が10年後に同じ2000万円で売却できた場合、同じ値段なんだから税金なんてかからないでしょ。

と思われてませんか?

実は違うんです。

同じ値段でも、買った金額より安く売却しても税金がかかることもあります。

譲渡所得税とは、減価償却後の残存価格よりも、売却価格が高い場合に、その利益分に対して発生する税金のことです。

ワンルームマンション投資が節税となるのは多くの減価償却費を毎年経費計上するからです。

その逆に、保有すればするほど減価償却は進みますから、徐々に残存価格は少なくなることを意味します。

以下は投資用ワンルームを売却した際の譲渡所得の計算方法の一例です(投資用の為、特別控除などは使えません)。

譲渡所得の計算方法

 

また、譲渡所得税は一律ではありません。

その物件を保有した年数に応じて、以下のように税率が変わってきます。

譲渡所得税の保有期間における税率の違い

短期で売却するとその税率は合計39%にも及びます。

長期で売却すると半分の20%ですむのが分かります。

この税金の計算をしっかりしておかないと、せっかく売却益がでても譲渡所得税を支払ったらマイナスに・・・なんてことになりかねません。

売却時の税金はしっかりと専門家(税理士)などに事前に相談しましょう。

買取の場合

買取の場合「仲介手数料」がかかりません。

しかし、それ以外の費用は基本的に仲介と同じです。

売却時の税金も勿論、仲介の場合と同じです。

売却の時期はいつがいいの?

売却時期に関しては、オリンピック時つまり2020年をピークとみる人が多いですが、コロナの影響により、2021年に延期となりました。

現在の投資用のワンルームマンション市場は非常に活況です。

コロナの影響により、4月5月は売買が落ち込んだ業者もあるかと思いますが、冒頭で紹介した健美家のレポートにもある通り売却されている区分マンションの利回りに大きな変化は見られません。

むしろ徐々に利回りは下落しております。

利回りが下落するということは、価格が上昇してるのと同じです。

さて、ワンルームの売却に際してそのような大きな視野でみた経済情勢も大切ですが、投資用のワンルームマンションを単体で専門的に見ると売却時期で最も大切なのは「築年数」です。

売却目安の時期は築年数20年~25年がねらい目

築浅のワンルームマンションはローンが付きやすく、売主業者も買取しやすく、売却もしやすいです。

先ほど、ワンルームを売却する際に「業者買取を選択したほうがお得」という話をしましたが、結局業者が買い取った物件は、提携ローンを使ってエンドユーザーへ再度売却されるわけです。

ということは提携ローンの中古物件への融資評価額(いくらまで融資してくれるのか?最長で何年融資してくれるのか?など)が非常に大事になってきます。

その提携ローンの融資評価が安定して出る築年数が「築25年以内」なのです。

築25年以内の物件の仕入れから販売に至る経緯と融資イメージ

築年数の浅い物件で立地が良い物件は業者間でも争奪戦が繰り広げられるほど需要が大きいです。

つまり、それだけ高値で買い取ってもらえる可能性が高くなるということですね。

しかしそれ以上の築年数(築30年や40年)になると、物件を再販売する際に、売主業者として一般的な35年ローンが提案できなくなり、25年ローンや20年ローンといった感じで、期間が短くなってしまったり、一部の金融機関では取り扱い自体が不可能となってしまいます。

また、ローン金額もフルローンが難しくなり一部頭金が必要などの条件が付くことがほとんどです。

ローン期間が短くなると毎月の返済も大きくなり、融資が受けられない物件だと現金購入客を探すほかなく、販売する業者目線で考えた際に非常に売りにくい物件になってしまうのがよくわかると思います。

そのような販売しにくい物件をわざわざ高値で買い取る業者はいません。

ということは、そのくらいの築年数の物件は、一般的な買取再販業者もよほどの高条件じゃない限り買取してくれません。

となると、売却のターゲットは一般消費者に絞られます。

つまり、築年数が古くなった物件に関しては「業者買取」の需要が減るので「仲介」での売却がお勧めということになります。

ワンルーム購入者目線で言うならば、築25年以降の中古ワンルームを購入する場合、売却の出口が「仲介による一般消費者への売却」の選択肢に絞られるので、より入念に周囲の同程度の築年数の物件価格や築古物件の実際の売却成約価格などをしっかりと下調べした上で購入を検討しなければなりません。

また、ワンルーム投資において、築古の物件にターゲットを絞って現金購入する需要も存在します。

よって、立地や購入価格を間違えなければ築年数が古くなっても売却の出口が無くなるわけではありません。

特に都内の好立地においては、築古物件であったとしても低利回り(つまり高価格)で取引されている為、価値が落ちにくいと言えるでしょう。

売却の一括査定で相場感を養おう

売却の一括査定はお勧めです。

そこで売却するかどうかは別として。

築25年以内のワンルームであれば「業者買取」に的を絞って一括査定するのも良いでしょう。

そこでおおよその売却相場の感覚を身につけられるはずです。

中古ワンルームの売主業者に直接買い取り交渉してみよう

売却するからには1円でも高く物件を売却したいですよね。

であれば、中古ワンルームを売主として販売しているワンルーム専門業者に直接買い取りを持ち掛けてみるのが良いでしょう。

というか、物理的に考えればこの方法が最も仲介マージンが発生せず高値取引ができるやり方です。

業者としても、仲介業者や一括査定サイトへの支払いもしなくてよいので、余計なマージンが発生せず喜んで査定してくれます。

一括査定などで調査した買取価格を指標に、それ以上の金額で買ってもらえるのかどうかを交渉するだけです。

売却の相場感を持たない状態で業者と交渉するのは無謀ですが、一括査定でその基準はクリアしているので安値で買いたたかれるようなリスクはありません。

売却一括査定の注意点

売却一括査定は様々な会社に売却物件の査定をしてもらえるので、一見効率がよさそうに見えます。

しかし、その中には「仲介業者と買取業者」がごちゃまぜになっていたりするので、必ず「取引形態」を確認しましょう。

様々な会社に査定をお願いするのは良いですが、「査定額=売却価格」ではありません。

物凄く高い査定価格が出たりすると要注意です(仲介が多い)。

特に不動産仲介会社の営業マンは媒介契約(仲介契約)を多く取ってナンボです。

なので、お客様に「私の物件こんなに高く売れるの!?」と一瞬だけサプライズさせて、当然そんな金額で売れるわけもなく、媒介契約後に「この値段じゃ難しいですね」とか言いながら、徐々に徐々に価格を落としていき、相場もしくは相場以下で売却を進めてくるのです

これが仲介の常套手段であります。

ワンルームを高値で売却する5つのポイント

サブリース契約は解除する

サブリース契約は、売却時に不利に働きます。

サブリースはサブリース会社の都合でいつでも賃料が引き下げられたり、解約できなかったりとデメリットが多いため、業者も積極的に買取しません。

金融機関も、サブリースのトラブルについて熟知しているためサブリース付きの中古物件への融資は消極的です。

よって、売却を検討されるのであれば先ずはサブリースの解約を先行して行いましょう。

空室時ではなく、入居がついている状態で売却する

空室中に物件を売却すると、物件の買取価格が下がってしまう傾向にあります。

その理由は、空室中の物件は買取業者が賃料の査定をする訳ですが、買取業者は販売のことも考えて相場の中でもできるだけ低めの賃料で物件価格を査定する傾向にあります。

よって、その分価格が低くなってしまう傾向にあるのです。

投資用ワンルームマンションの売却はオーナーチェンジが基本です。

オーナーチェンジとは、入居者が付いた状態で物件を売買することを言います。

よって、空室中に物件を売却しないように注意しましょう

できる限り賃料は高めで入居を付ける努力をする

ワンルームの売却価格は収益還元法できまります。

つまり、売却価格は取れる家賃収入の金額で決まるということです。

都内の築浅中古区分マンションの相場利回りは健美家のレポートを見ると4~5%です。

同じ条件の物件が仮に家賃が3000円異なった場合の売却価格の比較を以下の図でまとめてみました。

築浅中古ワンルームマンションの家賃アップによる売却価格の変化

家賃が0.3万円異なるだけで、売却価格に73万円もの差が生まれています。

事実、ワンルームマンションの買取市場においても、この収益還元法にて買取価格を決定する為、同じ物件でも家賃が数千円違うだけで買取価格が100万円以上違ってくることなどはザラにあります。

よって、常日頃より、賃貸相場の上限(アッパー)で入居付けする努力をしなければなりません。

ただ待っているだけでは上限家賃での入居募集は難しいですから、それなりの出費も必要となります。

しかし、最終的な売却価格が100万以上かわってくるとすれば、入居募集にかける費用も一種の「投資」と割り切ることもできるでしょう。

逆に考えると、相場よりも高値の家賃で入居がついている物件を保有している方(例えば入居者が長期間変わっていないなどの理由から)は物件の売り時でもあると言えます。

管理費や修繕積立金の改定時期をチェック

管理費や修繕積立金の上昇はオーナーの毎月の収支が直接的に悪くなるので、事前にしっかりとチェックしておきましょう。

長期修繕計画表などをみれば、修繕積立金上昇の時期や金額が分かります。

修繕積立金の上昇や管理費の上昇は、その上昇した分だけオーナーの手取りが減ることにつながります。

よって、大幅な上昇があればその分手取り家賃収入は減るわけですから収益還元法で言えば売却価格も大きく下がるという訳です。

よって、修繕積立金や管理費の改定状況によっては、その前に物件を売却するというのも1つの選択肢となります。

半年に一回程度のスパンで定期的に売却査定を

金融機関の融資状況が変わると、買取価格にも影響が生じます。

よって、その融資状況を把握するためにも定期的な物件の売却査定をお勧めします。

残念ながらワンルームは購入後にほったらかしにしてしまう方が非常に多いです。

有利な売り時を逃さない為にも、常に売却の戦略を考えながらワンルームを保有していきましょう。

東京1Rでは投資用ワンルームの買取査定の目安がわかります

東京1Rにお問い合わせいただければ、いまご所有されている投資用ワンルームの売却価格(業者のおおよその買取価格)を東京1Rで独自に開発した、投資用ワンルームの買取価格の目安を調べるツールを使って、簡易的に無料査定することも可能です。

売却査定対象は東京23区、横浜、川崎の築20年以内の物件となります。

その結果をもって売却価格の1つの目安として頂くのも良いかと思います。

売却査定のご相談はLINEかメールで直接お問い合わせください。

LINEで売却査定相談バナー

MAILで売却査定相談バナー

まとめ

ワンルームマンションの売却は一般的な自宅の売却と違って、購入者層の購入目的がそもそも異なります。

なので、投資用のワンルームマンションと一般的な自宅の不動産売却を同じ土俵で考えるのは少し無理があります。

また、ワンルームをセールスする場合は専門的な知識と専門的なマーケットが必要になります。

そんな中で一般的な不動産会社(特に大手の仲介など)にワンルームの売却をお願いしたところで、あまり良い結果が得られないのはご理解頂けるでしょう。

やはりワンルームマンションの売却はワンルーム専門の業者への直接買取が最も良いと考えます。

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る

東京1Rが執筆したPDF書籍「マンション経営の教科書」

ワンルームマンション投資に特化した情報メディア東京1R(トウキョウワンルーム)が執筆したPDF書籍「マンション経営の教科書」を無料プレゼント!

この一冊(全62ページ)を読むことで、

・購入してはダメな業者

・購入してはダメな物件

・融資を受けてはダメな金融機関

・悪質な営業手法への注意喚起

を約60分で理解することができます。

・ワンルーム投資を検討中の方

・ワンルーム投資を既に始めている方

に有益な情報が満載です。

 


無料PDF書籍をダウンロードする

SNSでもご購読できます。

日本一のワンルームマンション投資専門メディア【東京1R(トウキョウワンルーム)】
日本一のワンルームマンション投資専門メディア【東京1R】
日本一のワンルームマンション投資専門メディア【東京1R(トウキョウワンルーム)】
日本一のワンルームマンション投資専門メディア【東京1R】