不動産投資で賃貸管理会社を選ぶ際の2つの基準と5つのチェックポイント

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不動産投資は賃貸管理が非常に大切です。不動産投資オーナーはほとんどが会社員や公務員の方々なので、皆さん本業の業務に忙しいんです。なので、不動産投資に時間を割いている場合じゃない!という方が多いのではないでしょうか?

そんな中で、会社員の不動産投資をサポートする賃貸管理会社選びは超が付くほど重要になります。不動産投資は物件選びも重要ですが、それと同じくらい賃貸管理会社も大切なんです。

なぜなら、不動産投資における収入源は家賃収入でありますが、その家賃収入は入居者がいなければ入ってきません。つまり、入居者無くして不動産投資は成り立たないのです。そんな入居者の募集をするのが賃貸管理会社です

賃貸管理会社を選ぶ際の2つの基準

入居者を募集する力

先ほども述べましたが、賃貸経営の一番のキモは「入居者がつくか否か」です。なので、とにかく入居者を早く迅速につける力は必須と言えます。

入居募集と言っても、賃貸管理会社そのものが頑張って入居者を探すというよりは、「客付け(入居付け)してくれる仲介会社」にどれだけ広く情報発信できるか?というのが一番のポイントとなります。

なので、そういった客付け仲介会社に如何に早く、広範囲に空室情報を提供できるかが大切なのです。

賃貸管理と仲介会社などの関係性についていまいち理解できていない方は、過去のこちらの記事を参照してください。↓

【保存版】仲介手数料を分かりやすく解説!仲介手数料無料のからくりは?

空室情報は大きく分けると3つのサイト(レインズ、アットホーム、スーモなど)のいずれかに掲載するのが普通です。

特にレインズは不動産会社のみが閲覧できる物件データベースのようなものなので、ほとんどの不動産会社または客付け仲介会社が閲覧していると言ってもいいでしょう。

管理会社によっては、レインズには物件を掲載せずにアットホームだけに掲載したり、どこにも掲載せずに自社メディアのみに物件を掲載している場合もありますので注意してください。

このような場合だと、空室の存在が客付け仲介会社に知られずらいので、拡散力が無くなってしまいます。

大手だとエイブルなんかは、あまりレインズに物件を掲載しません。なので、この入居募集中の物件に住みたい!と言われても、それがエイブル管理の物件だと、レインズに掲載していないので、そもそも「客付けの仲介ができない」という場合も非常に多いです。

報告・連絡・相談のきめ細やかさ

これは当たり前のことですが、意外にできていない管理会社が多いです。空室の際にも、入居者の募集状況について、こちらから(オーナー側)から連絡をしないと、連絡をよこさないような機械的な管理会社はお勧めできません。

例えば空室期間が長期に渡った場合、、オーナーとしては、何とか家賃を下げないように入居者をつけたいと思いますよね?

空室で家賃を下げるのは最終手段であり、それまでにできることは実はいくつもあるのです。そういった過程を全部すっ飛ばして直ぐに家賃の減額を進めてくるような管理会社はあまりお勧めできません。

※空室でお困りの方は以下の7つの方法を先ずは確認してください。↓

不動産投資で空室が埋まらない時に試す7つの方法

賃貸管理委託契約のチェックポイント5つ

①集金代行(管理代行)と家賃保証(サブリース)の2つの管理形態を用意しているか

不動産投資を行うにあたって、一般的にオーナー様は2つの管理形態から1つを選ぶことができます。それが、

  • 集金代行(管理代行)契約
  • 家賃保証(サブリース)契約

です。2つの違いとしては、「空室時の家賃保証があるかないか」です。それ以外の管理内容はほとんど同じ場合が多いですね。もちろん管理会社によって差異はありますので、契約前に両方の契約を必ず確認してください。

特に、昨今は家賃保証(サブリース)でトラブルになっているパターンも非常に多いのでご注意下さい。サブリースに関しての詳細は過去記事を参照してください。↓

家賃保証の罠!サブリース契約に要注意!

また、その家賃保証(サブリース)金額を振り込まない、もしくは大幅に減額するというトラブルも多発しております。以下の記事もあわせてご参照ください。↓

馬脚をあらわしたスマートデイズのシェアハウス「かぼちゃの馬車」の真相

②契約期間

集金代行(管理代行)、家賃保証(サブリース)共に契約期間が必ず定められています。通常は2年間の契約で、問題が無ければ自動更新が行われていくパターンが多いです。

極端に長い契約期間や極端に短い契約期間の場合は注意が必要です。また、自動更新の場合は2~3か月前までにお互いに異議を述べない限り、更新とする旨の契約が多いです。

③礼金・更新料の割合

一般的に集金代行(管理代行)だと、礼金・更新料は管理会社とオーナー様で折半する場合が多いですが、場合によっては全てオーナー様の受取、もしくは全て管理会社の受取という管理会社もありますので、しっかりと契約書の内容を把握しましょう。

家賃保証の場合ですと、ほとんどの管理会社が、礼金・更新料のすべてを受け取る形となります。

④入居をつける際の広告料

入居をつける際の条件を必ず確認しましょう。契約書によっては、「新規の入居者が決まった場合は1カ月分の家賃を管理会社に払わなければならない」という内容のモノも多いです。「1カ月分の家賃」を「広告料」や「AD」といった分かりずらい形で記載してある契約書もございますので、ご注意下さい。

ADや広告料についてよくわからないという方は以下の過去記事を参照してください。

不動産投資で空室が埋まらない時に試す7つの方法

⑤解約時の違約金

実はこれが一番厄介であります。管理会社によって全く異なります。投資用のワンルームマンションをメインで管理しているところだと、集金代行(管理代行)の解約は半年前までに書面で提出し、かつ解約時に家賃数カ月分を支払うことになっている契約書も多いです。

また、家賃保証(サブリース)に関しては、家賃の半年分、長いところだと家賃の2年間分を払わないと解約できないような契約もあるそうです。↓

トラブル!?過去にメディアを賑わした不動産投資会社一覧。

たかだたワンルームの家賃保証(サブリース)を解約するだけで「家賃の2年分て・・・」8万の家賃なら、8万×24カ月=192万円ですからね。ちょっとあり得ない数字だと思います。

でも、ワンルームマンション投資を初めて行う方ですと、この192万円(2年分)というのが多いのか少ないのかも判断しずらいわけです。

だからこそ、契約前に事前にしっかりと集金代行(管理代行)契約書もしくは家賃保証(サブリース)契約書の条文を確認しなければならないのです。

賃貸管理手数料の異常に安い会社は特に要注意

都内のワンルームの賃貸管理手数料の相場は、集金代行であれば家賃の5%前後、家賃保証であれば家賃の10%前後の手数料が一般的です。

もちろんそれより高いところもあれば、安いところもあるでしょう。一律数千円などという管理会社もあります。

中には極端に安い賃貸管理手数料を前面に打ち出して、物件の販売をしている投資用ワンルームマンションの販売・管理会社も存在します。

サブリースなどでもよくありますが、購入時の収支シュミレーションを良く見せる為に当初のサブリース賃料を高めに設定していたりする場合も多く見受けられます。

それと同じように「集金代行(管理代行)」でも、管理手数料が安ければ安いほどオーナーさんの手取り収入が増えますから、 購入当初のシュミレーションも非常に良く見えるわけです。

ただし、いくら都内のワンルームの管理とはいっても、1000円程度の金額で賃貸管理を請け負っていては、業務的に割が合わないんですよね。ということは、そのしわ寄せ分は必ずどこかに現れることになります。

それが、お客様対応なのか、極端に高い違約金なのか、入居が付く度に取られる広告料なのかは分かりませんが。

そういった意味でも、賃貸管理の契約書は売買契約時の重要事項説明同様に熟読してください。

何度もお話ししますが、管理手数料は安いに越したことはないですが、安いのには必ず理由があります。目先の収支につられて、管理手数料の安さで管理会社を選ばないようにご注意下さい。

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