マンション投資でキャピタルゲイン(売却益)が出た場合の税金っていくら?

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今回は、ワンルームマンション投資(不動産投資)でキャピタルゲイン(売却益)が出た際に税金がいくらかかるのかについて詳しくお話ししていこうと思います。

物件所有期間に要注意

投資用ワンルームを売却する際には、所有期間に注意してください。個人で物件を所有している場合は、所有期間が5年以上か5年未満かで税率が大きく異なります。5年以上を「長期」、5年未満を「短期」と考えます。

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なんと、税金が倍(約20%と約40%)も違うんですね。なので、物件を売却する際には5年以上なのか5年未満なのかに注意しなければならないわけです。では、物件購入日からちょうど5年経過したから長期になるかと言えば、実はそうではありません。ここにも注意が必要ですね。

所有期間は「譲渡(売却)した年の1月1日時点でその物件を何年持っているのか?」で計算されます。分かりやすく言うと以下のようなイメージです。

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例えば、2013年の8月1日に物件を取得したとしましょう。通常そこから5年間と考えると2018年の8月1日になりますよね?ただし、先ほども言ったように、短期譲渡、長期譲渡の決定される日にちは2018年8月1日ではありません。

つまり、「売却した年の1月1日時点で、購入(取得日)から5年経過しているかどうか?」で決まります。なので、実際の物件購入日からちょうど5年間物件を所有していたとしても、その時点で売却すると「短期譲渡所得」に当てはまることになりますね。

分かりやすく言うと、物件を購入後にお正月を6回迎えれば長期譲渡所得、迎える前であれば短期譲渡所得となります。

購入時と同じ値段で売れても税金がかかる?

よくある勘違いとして、例えば、10年前に2000万円のワンルームマンションを購入して、今年同じ2000万円で物件が売却できたとしましょう。

同じ値段で、別に値段が上昇したわけでもないから、税金なんてかからないんじゃないの?という意見です。たしかにイメージ的にはそうですよね。でも実は違うんですね。

物件を売却した際の所得は「譲渡所得」に分類されます。計算式は以下の通りです。

  • 「譲渡所得」=「売却代金」-(物件取得費+譲渡費用)

「売却代金」は2000万で売却したならば、そのまま2000万円ですね。

「物件取得費」とは、物件を当初購入した金額のことです。単純に考えれば、じゃあここも購入金額の2000万?となりますが、実は違います。

建物は購入して年数が経過するごとに減価償却していくと考えられるので、その経過年数の減価償却分を差し引いた金額を記載しなければなりません(もちろん土地の値上がりなどがあれば、それも考慮しなければなりませんが)。

※減価償却については過去記事に詳しく記載してありますので、参照してください。↓

マンション経営は大して節税にならない!!

なので、10年間での建物の減価償却費が300万円だとすれば、2000万ー300万=1700万が物件取得費となります(土地の値段が全く変化していないとして)。

「譲渡費用」とは、物件売却にかかった諸費用関係の金額のことですね。仲介での売却であれば、仲介会社に仲介手数料を支払わなければなりませんので、そういった費用となります。また、売買契約書に貼る印紙代も譲渡費用として計上できます。

ただし、注意しなければならないのは、抵当権の抹消費用や金融機関への一括返済の違約金などは譲渡費用としては認められないので注意してください。

実際の税金はどのくらいかかるの?

上記の例で計算していきましょう。10年前に2000万円で購入した物件を2000万円で売却した時の税金の計算例。(土地の値段は変わらず、譲渡費用は72.78万円)

※譲渡費用内訳→仲介手数料71.28万円+印紙代1.5万円)

※仲介手数料→(2000万円×3%+6万円)×1.08

※10年間での建物の減価償却費は300万円とする。

  • 2000万円ー(2000万-300万の減価償却分+72.78万円譲渡費用)=227.22万円
となります。譲渡所得がプラスであれば、譲渡益(キャピタルゲイン)となります。
ここがマイナスであれば譲渡損(キャピタルロス)となりますので税金はかかりません。
なので今回の場合は、この227.22万円に関して先ほどの長期譲渡所得(所有期間が10年なので)の税金を計算致します。
  • 227.22万円×20.315%=46.1597万円となります。
なので約50万円程度の税金がかかってくる計算となりますね。

まとめ(物件売却時のポイント)

物件を売却する際に、注意しなければならないポイントは大きく2つです。一つは物件の所有年数ですね。5年以上か5年未満かによって、税金の額面が約2倍変わってきますので。
そしてもう一つは、物件の減価償却です。「買った値段より高く売れるから譲渡所得で税金がかかる」という簡単な話ではない、ということが上記の例からご理解いただけたのではないでしょうか?むしろ買った値段より低い値段で売却したとしても、減価償却如何によっては、譲渡所得で税金がかかる可能性も出てきます。
もし、物件の売却をご検討の際にはしっかりと専門家(税理士)への譲渡所得の相談をお勧め致します。お知り合いに税理士がいなくてお困りの方は、ブログトップよりお問合せ頂ければ、専門家のご紹介もしておりますので、お気軽にお問合せ下さい。

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