元業者が暴露!ワンルームマンション投資8つのリスク/なぜ失敗する?

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なにか投資を始めるにあたって、リスクは必ずついて回る問題ですね。リスクとリターンは常にトレードオフの関係性にあります。投資マンションの営業マンからメリットやリターンがどれくらいあるか!?

という話は聞けても、肝心のリスクについては語りたがらない場合が多いです。マンション経営を検討される場合には以下の8つのリスクを考慮しなければなりません。

ワンルームマンション投資の8つのリスクと対応策

①空室のリスク

不動産投資での最大のリスクが空室です。

賃貸経営は「物件を人に貸して家賃収入を得る」というビジネスモデルなので、そもそも借り手(入居者)がいなければ、家賃収入は入ってきません。

ワンルームマンションをローンを組んで購入した場合、毎月の支払いのほとんどを入居者からとれる家賃収入で賄う形になります。

つまり、空室になるとその家賃収入が入ってこないので、毎月の銀行への支払いはオーナーが全て負担しなければならなくなります。

過去の記事にも書きましたが、都内のワンルームマンションに絞って投資することにより、その空室のリスクを最大限に回避することができます。なぜワンルームなのか?ということに関してはこちらの記事をご覧ください。

簡単にいうとワンルームマンションの入居ターゲット層となる「単身者・単身世帯」が東京都内では増加の一途をたどっているということです。

また単独世帯の増加の流れは今後数十年続きます。

東京都の単独世帯の今後の推移

ただし、今後の日本社会は少子高齢化の影響で人口そのものが減少していく予測がなされています

そんな中でも人口が今後も増え続けると予測されているエリアもある訳です。

それが「東京」なのです。

そして、その東京の1世帯あたりの平均人数は現在2人を大きく割り込んでおり、年々その数値は下がっています。なので、今後もこの人数は限りなく1に近づいていく傾向にあります。

つまり単身者の割合が増加しているということですね。

なので、そんな単身者が増加していく中で、その単身者の住まいとなる「都心のワンルームマンション」に絞って投資することにより、空室リスクを最大限に回避することができるのです。

②家賃滞納リスク

通常であれば、決まった日にちに家賃が入金される訳ですが、中にはその家賃を滞納してしまう入居者の方も少なからずいらっしゃいます。

家賃が滞納されると、オーナーに家賃が入金されずに投資シミュレーションが大きく狂ってしまいます。

ここに関しては、管理会社との滞納時の契約内容入居時に必ず保証会社を通すことでリスクヘッジ可能となっています。

築年数が経過した極端に狭い築古物件などがありますが、滞納問題は基本的にこういった築古物件に多くみられる傾向にあります。

当然そのような築古物件は価格も安いわけですが、その分家賃も安いです。

その安い家賃のお部屋に住む入居者さんは、やはりご収入も低い場合が多いです

年齢が高齢の入居者さんになると、保証人も存在せず、保証会社も通らないような方も多いです。

そういった方々を入居させるかさせないかはオーナーさんの判断となりますが、万が一の滞納リスクも高くなるので注意が必要です。

都心の築浅物件に的を絞り入居時に必ず保証会社を通すことで、家賃の滞納リスクを回避することが可能です。

③家賃下落リスク

ワンルームマンション投資において賃料の下落は死活問題です。

そもそもワンルームマンション投資は利回りが高いわけではないので、ローンを組んで投資をする場合、毎月多くのキャッシュフローを手元に残すことは難しい仕組みになっています。

よって、購入当初の家賃設定が長期間維持できないと、当初プラスだったキャッシュフローも家賃下落によりマイナスキャッシュフローに転じてしまいます。

家賃を下げなければならない理由は2つしかありません。

・需要が無い

・募集賃料が高すぎる

このいずれかに当てはまった場合に、賃料を下げることになります。

なので、そうならないためには「入居需要の豊富な立地の物件」を「相場に合わせた賃料設定」で「適正な価格」で購入することが最も大切です。

物件の築年数が経過すれば、当然賃料も減少していくと考えるのが普通でしょう。

ただし、その下落の幅は、物件の立地条件により様々です。

なので、出来る限り、「家賃収入の下がりずらいエリア」で物件を所有しなければなりません。

購入物件の周りの類似物件の築年数ごとの家賃収入の相場をしっかりと調べてください。

相場に合わせた形の賃料下落シュミレーションを作成し、収支計算することで、事前のリスクヘッジが可能です。

また、新築の投資用ワンルームマンションは価格・家賃ともに新築プレミアム料金が上乗せされているため、購入直後に大きく損失が出る可能性がありますのでお勧めできません。

※新築ワンルームに関しては以下の記事でまとめております。

500万の赤字!新築ワンルームマンション投資の失敗で大損

④価格下落リスク

物件の値段は一定ではありません。

時代や経済情勢により価格は変動します。

物件の価値(売却価格)が下がれば、それだけオーナーの損失も大きくなります。

基本的に投資用ワンルームマンションの価格は「収益還元法」によって値段設定されます。

収益還元法とは、そのマンションから生み出される家賃収入からその不動産の適正投資価格を算出する方法です。

つまり、その物件からいくらの家賃収入が取れるのか?という部分が直接的な価格の根拠となるのです。

家賃の高い物件は値段も高くなりますし、低い物件は値段も安くなります

例えば以下のデータは収益不動産のポータルサイト「健美家」に登録された売却物件の平均利回りをエリア・築年数ごとにまとめたデータです。

投資用ワンルームマンションの平均利回り

直近の東京23区の築10年未満の平均利回りは4.53%となっています、

例えば、毎月の家賃が9万円の23区内の築浅ワンルームマンションがあったとしましょう。

年間の家賃収入は

9万円×12カ月=108万円です。

この108万円を4.53%の利回りで割ると

108万円÷4.53%=2384万円となります。

つまりこの価格が売却の相場価格ということになります。

家賃を元に価格を割り出すわけですから、家賃が下がらなければ価格も大きく下がることはありません。

つまり「家賃の下がりずらい物件」=「価格の下がりずらい物件」といえます。

また、築年数の浅い物件と築年数の古い物件を比較した場合に利回りの差が大きいということはそれだけ同じ賃料であったとしても売買価格にそれだけ大きく差が出るということです。

つまり、上記の図でいうならば最も築浅と築古の利回りの差が小さいエリア=東京都心でワンルームを所有することが最大の価格下落へのリスクヘッジとなるのです。

近隣の家賃設定や周辺類似物件の築年数ごとの売却相場をもとにしっかりと出口(売却価格)を計算した上でシミュレートしましょう。

⑤管理費・修繕積立金の上昇

マンション経営を始めると、毎月「管理費、修繕積立金」と言われる経費がかかります。

これは物件によって本当に様々ですが、今の新築ワンルームだと、大体スタート金額は、

・管理費5000円~8000円
・修繕積立金1200円~3000円

くらいの設定が多いです。

この管理費・修繕積立金額は将来変動の可能性があります。

管理費は一定なことが多いですが、修繕積立金は大体5年~10年のスパンで徐々に上がっていく場合が多いです。

スカイコートさんのマンションなどはスタート1500円の場合、10年後に3000円、20年後に4500円、30年後に6000円、みたいなパターンが多いですね。

例外としてTFDさんのルーブルマンションシリーズのいくつかの物件で30年間一定金額で修繕積立金が上がらないっていうのもありましたね。

ただ、それが本当に計画通りいくかどうかはまた別の話ですが・・・。

以下は国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」から抜粋したものです。

国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」

ワンルームマンションはそのほとんどは15階未満で5000㎡以下なので、平均の修繕積立金の目安は218円/㎡・月となります。

例えば20㎡のワンルームであれば

20㎡×218円=4360円

が毎月の修繕積立金の目安金額となります。

例えば総戸数が30戸の築10年の中古ワンルーム物件があったとしましょう。

築10年でマンション全体で積みたまっていなければならない金額は以下のように計算できます。

20㎡×218円×12カ月×30戸×10年=1569万です。

しかし、ここで問題なのが築年数の浅いワンルーム物件(10年以内など)ですと、そのほとんどがこの基準に達していないということです。

しかも、この218円/㎡・月という国土交通省の基準は主にファミリーマンションなども含めた形での平均値なので、ワンルームでそれだけ潤沢な修繕積立金を積み貯めるのは不可能に近いといえます。

また、共用部分の使用頻度や劣化スピードもワンルームはファミリーマンションに比べて低い(使用頻度が少ないから)ですからファミリーほど修繕にお金はかかりません。

よって、適正な修繕積立金の価格としては

20㎡×218円×12カ月×30戸×10年×60%(ワンルームである為)=941万

程度が現実的かつ妥当な数値かと思われます。

基本的に新築ワンルームマンションは新築時の修繕積立金が非常に安く設定されており、徐々に金額が上昇していく傾向にあります。

マンション経営のシュミレーションをする際に、この修繕積立金の値上がりを言わない営業マンも多いので、注意してください。

当初の安い修繕積立金が一生続くようなシュミレーションを見せたり、その逆に向こう1年間のシュミレーションしか見せない業者もあります。

特に最初の修繕積立金が極端に安い物件(数百円など)は要注意です。

スタートの設定金額が安すぎると、最終的に数万単位の修繕積立金になりかねません。

なので、必ず物件購入前に「長期修繕計画表」を見るようにしてください。

今の新築マンションにはすべてこの計画表がありますから、それを見れば、今後積立金がどのように上昇していくのかを見ることができます。

なので、シュミレーションする段階で、将来の修繕積立金の値上がりも含めて、計算するのが良いでしょう。

火災リスク 

起こる可能性は非常に低いですが、所有した物件が万が一「火災」になってしまう可能性があります。そうなった場合に「火災保険」が適用される訳です。

マンション購入時の諸費用のなかに、「マンションオーナーの火災保険料(10年間)」が含まれております。

基本的にワンルームマンションはRCの鉄筋コンクリート造りなので、お部屋の中で火災が起こったとしても、アパートのように隣室に燃え移るということはありません。

ほとんどの場合が室内の小火程度です。

なので火災保険料も安いです。

それに加え、入居者にも「入居者用の火災保険」に加入してもらうため、ダブルの火災保険で守られているのです。

地震リスク

マンションが建築された年度で地震に対する強度が異なります。

基本的に地震に強い物件を選ぶのであれば、1981年(昭和56年)以降に作られた「新耐震基準」の物件を選ぶことをお勧めいたします。
「新耐震基準法」は、1978年(昭和53年)の宮城県沖地震による被害を教訓にした、新たな基準で「震度6強以上の地震で倒れない住宅」と記載されています。
まだまだ記憶に新しい、阪神淡路大震災や東日本大震災でも、新耐震基準で建てられたマンションの倒壊は1棟もありませんでした。
なので、築年数が1981年以前の旧耐震の築古投資物件は選ばず、地震に強い「新耐震基準」(築36年以内)の物件を選ぶことで最大限に地震リスクを抑えることができます。

旧耐震と新耐震の違いについては以下の記事で詳しく解説しております。

新耐震基準と旧耐震基準の違いを分かりやすく解説してみた

⑧管理会社倒産リスク

基本的に管理会社は非常に倒産しずらい業種であります。なぜかというと、特に設備投資なども必要ないので、借り入れをする事業ではないからです。

物件の管理戸数が増えていくにつれて、人を増やしていくというビジネスモデルなので、毎月の管理手数料がメインの収入となる為、事業計画も非常に立てやすいです。

ただし、それでも倒産してしまう可能性はありますので、その時は「管理変更」して下さい。

つまり、賃貸管理会社を他社に変えてしまう訳です。

ネットで管理会社と検索すれば、たくさんの管理会社がヒットすると思います。手数料や契約内容は会社によってサービスが異なるので、よく吟味してください。

賃貸管理会社を選ぶポイントや賃貸管理の契約書の注意点などは以下の記事でまとめております。

【保存版】ワンルームマンション投資で賃貸管理会社を選ぶポイント

基本的に管理会社が倒産する予兆として「家賃入金の期日遅れが挙げられます。

なので、そういった事態が1度でも起こった時点で管理変更を検討してください。これによってオーナー様の被害も最小限に食い止めることができるのです。

賃貸管理会社の倒産に関しては以下の記事にまとめましたのでご一読下さい。

賃貸管理会社の業務内容は?管理会社が倒産したらどうなるの?

まとめ

上に8つのリスクを挙げましたが、マンション経営において最も重大なリスクは①の「空室」です。

ただし、空室に関しては物件の立地を絞ることで回避可能です。

また、それによって②家賃滞納、③家賃下落、④価格下落も同様に防ぐことができます。

⑤管理費・修繕積立金の上昇に関しては、物件の長期修繕計画やある一定戸数(20戸以上)の物件を選ぶことで回避可能です。

⑥火災、⑦地震にかんしては保険でリスクヘッジ可能です。

⑧の管理会社倒産に関しては、既存の管理戸数や評判を調べることで事前に回避できますが、もし万が一管理会社が倒産してしまった場合にも、管理会社を変更することで、被害を最小限にとどめることができます。

なので、ワンルームマンション投資に関して言えば、回避不能なリスクが非常に少ないのがご理解いただけるのではないでしょうか?

ただし、購入する物件の立地や条件を間違えると、購入した時点で失敗や損失が確定してしまう場合も考えられます。

間違った物件を間違った業者から購入しない為にも、以下の条件に当てはまり方は是非メールにてご相談下さい。

  • 投資用のワンルームマンションの購入を考えている
  • 投資用のワンルームマンションの売却を考えている
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