逆ザヤ!?サブリース(家賃保証)のオーナーチェンジ物件(中古)に要注意。

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これは私が過去に経験したお話しです。

サブリース解約の違約金は高い

条件の良さそうな中古物件があったので、すぐさま買い付けの申し込みをいれました。で、一点だけ懸念点があったのですが、まあ大丈夫だろうと思い、あまり気にしておりませんでした。

その懸念点がまさに「サブリース(家賃保証)」だったのです。

現オーナーさんがサブリース(家賃保証)でこの物件を所有しており、現管理会社との契約でこのサブリースは外せない!とのこと。もし、はずすのであれば、違約金として家賃の6か月分を支払わなければならないとのことでした。確か家賃が9万くらいの物件だったので、9万×6カ月=54万円の違約金です。

基本的に、中古物件は買取して、再販売するのでサブリースは外さなくてはなりません。この54万円は現オーナーが払ってくれる場合もありますし、私たちが支払う場合もあります。

今回はなんと気前よく現オーナーさんが支払ってくれるとのこと。ありがたいです。

サブリースでは逆ザヤに注意

サブリースの逆ザヤについては「ワンルームマンション投資での家賃保証(サブリース)の闇に迫る!」に詳しく記載しておりますのでご一読下さい。

サブリースの賃料が9万円なので、実際の家賃収入がいくらとれているのかを仲介会社に確認したところ、返答がめちゃめちゃ遅い!!

1日、2日、3日・・・

こちらから仲介会社に電話するも、その仲介会社も管理会社からの返事が遅くて困っているとのこと。

しまいには管理会社が実際の賃料は教えられない!

とか言い出したらしく、その旨を仲介会社から売り出し希望の現オーナー様に伝え、オーナー様に直接管理会社に電話してもらい、なんとか現状の賃料を聞き出しました。

するとですね・・・

現状入居者に貸し出している家賃がなんと・・・

8万円。

え?

サブリース(家賃保証)賃料が9万ですよね??

で、実際に入居者に貸し出している賃料が8万円。

管理会社がめちゃめちゃ損してますよね。すごい逆ザヤ。ほとんどの場合、というかサブリースの仕組みとして、実際に取れてる賃料はサブリース賃料を上回ってなきゃいけないんですが、今回はなんと下回ってました。しかも大幅に。

現況家賃を一番最初に確認しなかった自分のミスなんですが、まさか下回ってるとは思いませんでした。相場から見ても9万以上は取れてもおかしくない立地だったので。

どんな賃貸付けしてんだよ・・・思わず心の中で突っ込みました。

で、まあ入居者が出ていけば、次の募集で賃料を上げればいいかな・・・とか安易に考えたんですけど、更新したばかりで、その人にいつ出ますか??なんて聞けるわけもないので、申し込みのキャンセル入れた次第であります。

買取をして再販売する際には、業者としては金融機関にこの物件ならどのくらいの評価がでるのか??つまり評価出しを行います。その評価出しは、基本的に現在の賃料で行うので、いくら相場より低い賃料であっても、そこは加味されませんでした。

現オーナーさんとしては、この件を始めて知った様子で、複雑な心境でしょうね。

サブリース(家賃保証)のおかげで、予定通りの賃料が入金されているのは良いですが、実際の賃料が8万円となると、次回のサブリース賃料の引き下げは必然でしょうね。そのオーナー様がサブリースに

・更新があること

・サブリース賃料は下落の可能性があること。

をしっかり把握されていることを祈ります。

以前の記事でも書きましたが、マンション経営を始める方で「サブリース・家賃保証」をお勧めされている方は注意してください。

家賃保証(サブリース)は一定金額 が一生続くわけじゃない

向こう数十年間、一定の家賃が入金されると勘違いされている方が非常に多いですがこれは誤りです。

※サブリースについては以下の過去記事を参照ください。

元業者が暴露!【家賃保証の罠・サブリース契約に要注意】

また、サブリースを解約する際には、ほとんどの場合「違約金」を請求されます。売却する際には、そのサブリースの解約違約金も支払わなければならない可能性も出てくるので、管理会社とサブリース契約する際には「途中解約条項」に注意してください

で、できるだけ解約する際に違約金を支払わなくて済むよう、事前に管理会社と交渉してください。

もし物件の販売会社と管理会社が同じ系列であれば、ある程度融通を聞かせてくれる場合が多いと思われます。賃貸管理の委託契約・サブリース契約は、不動産の売買契約の後に行う場合が多いので、皆さん流れ作業で、内容をよく確認せずに署名・捺印してしまいがちです。

不動産は「管理を買え!」ともいわれるくらい「管理契約」は重要ですので、しっかりと管理契約書面にも目を通すようにしてください。

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