投資用マンション購入に際して、「中古」と「新築」のどちらかを選択することになると思います。
どちらを選んでも良いのですが、「もしかしたら将来売却するかも」というお考えをお持ちの方は、物件購入にあたって必ず以下の点を確認してください。
「購入物件がオリックス銀行の融資評価が受けられるか否か」
です。 実はめちゃめちゃ大事なことなんですけど、ここに注目している記事はネット上には残念ながら見当たりませんでした。中古物件のワンルームに関しての記事だと、
メリット
・価格が安い（新築に比べて）
・利回りが良い（新築に比べて）
・家賃下がりづらい
デメリット
・突発的な出費（設備老朽化）
・節税少ない
・瑕疵担保短い
などはよく目にする記事だと思います。
もちろん利回りや、購入価格も大切ですが、不動産投資の出口戦略として「売却」を視野に入れているのであれば、「購入物件がオリックス銀行の融資評価が受けられるか否か」は必ずチェックしてください。
この理由を今からお話ししていきます。
なぜオリックス銀行の融資評価を？
前述しておりますが、投資用ワンルームマンション業界は「提携金融機関制度」を取っております。なので、物件があってもそもそも融資してくれる金融機関は限られており、尚且つその限られた金融機関と「提携」を結んでいる不動産会社から物件を購入しなければなりません。なので個人で物件を探して、個人で銀行に物件を持ち込んでも、基本的に融資を受けるのは難しい状況なのです。※詳細は以下リンクで説明してます。↓
例えば、投資用ワンルームマンションを購入して、数年後に「売りたいな」と思ったとしますよね？で、不動産業者にこの物件を買い取ってもらおう！！と考えたときに、業者側からの買取の基準で今最も重要視されているのが「購入物件がオリックス銀行の融資評価が受けられるか否か」なんです。
オリックス信託銀行さんは投資マンションに積極的に融資を行ってくれている金融機関です。しかも上記ランキングにも掲載いたしましたが、「とにかく金利が安い！」です。なおかつ、通常の投資用マンションローン金融機関は購入者の勤務先規模に凄くこだわったりするんですが（例えば上場企業勤務者以外取り扱い不可！など）、こちらのオリックスさんは勤務先の規模が小さくても総合的に判断してくれるので、業者側からしても、非常に持ち込みやすい銀行なんです。
そして、業者からオリックス銀行が最も支持される理由は、
「融資の評価を高めに出してくれる傾向にある。」ということです。例えば、業者がお客さんから２０００万円で物件を買い取りますよね？それを今度は業者たちが売り主となって２３００万円で販売したりするわけなんですが、その時の販売する側の立場に立ってみてください。
「頭金が無くても大丈夫です！２３００万円のフルローン可能ですよ！！」
or
「頭金が○○○万円必ず必要です！残りはローン組めるかもしれないですけど・・・」
紹介するのであれば、前者と後者どちらが物件紹介しやすいでしょうか？またどちらが高い値段で成約になりそうでしょうか？
前者の方ですよね。いくら立地が良くても「そもそも金融機関の融資評価が出ない物件」であれば、業者側も買い取りしたくないんです。買い取って販売するにしても「銀行から融資が受けられない物件」なので、現金一括で購入してくれる人を探すしか道が無くなってしまう訳ですから、顧客ターゲットが劇的に少なくなってしまうのです。つまり、単純に売りずらいんです。
だからこそ、物件を購入する際には必ず「オリックス信託銀行の融資評価を受けられる物件なのか否か」を確認する必要があるんです。
そもそもオリックス銀行から融資を受けることができない物件とは？？
簡単に言うと「オリックスの融資基準評価から外れてしまっているもの」です。こればかりは持ち込みしてみないと何とも言えません。
ただし、どんなに物件の立地、価格、家賃が妥当であろうとも、「このマンションシリーズには絶対に融資しない！！」と最初から決まっているマンションもあります。
オリックス銀行が融資したがらないマンションシリーズ（ブランド名）
㈱青山メインランドさんの自社マンションシリーズである
・メインステージ
※賃貸管理がメインラインドさん以外であれば融資してもらえるようです。
㈱京和建物さんの自社マンションシリーズである（既に倒産）
・サンテミリオン（現状は特に問題なく融資している様子）
㈱Ｇ－ＧＡＴＥ（ジーゲート）さんの自社マンションシリーズ
・ヴェルト
※とある建物管理さんの物件だと要注意です。
㈱ワールドフェニックスさんの自社マンションシリーズ（既に倒産）
・ジュエル
㈱ディベックスさんの自社マンションシリーズ（Ｈ２５年に関東財務局より行政指導）
・アーバイル
㈱奥田 O’s partners さんの自社マンションシリーズ
・クレアシオン
上記の６つは条件の良い物件でも融資評価を出してくれない場合がありますので、中古で物件を検討する場合は要注意です。理由は分かりませんが、業界では有名な話です。
もちろん他にも中古のワンルームに融資してくれる金融機関はありますが、基本的に融資評価が非常に厳しかったりするので、中古のワンルーム融資はほぼオリックスさん一択です。
なので、投資用ワンルームマンションを購入する際には、「オリック銀行の融資評価が受けられるか否か？」を必ずチェックしてください。
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