投資用ワンルームマンションを購入して自分で住むのもOKなの!?

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投資マンションの営業をしていると、たまに「これって自分で住んでもいいんですか?」という質問を受ける場合があります。

結論から言うと「基本的にNGだけど状況によってはOK」です。

では、なぜNGなのか?また、住んでもOKな場合はどのような場合なのか?

順番に見ていきましょう。

投資用ローンから居住用ローンに切り替えなければならない

投資用のワンルームマンションを購入する場合、「投資用として貸しに出す」条件で金融機関から投資用の融資を受けます。

もし、自分自身がそのお部屋に入居するとなれば、投資用ではなく居住用となります。

つまり、使用の目的が変わってくるのです。

昨今、居住用の住宅ローンで投資物件を購入する「なんちゃって」が社会問題となっているわけですが、今回はその逆パターンになります。

自分自身が物件に居住するならば、投資用ではなくなりますので「居住用ローン」に切り替えなければなりません。

しかしその居住用ローンへの切り替えに際して大きな問題点が生じます。

部屋の広さが30㎡未満だと居住用ローンが使えない

居住用の住宅ローンの融資条件として、最も大きなポイントとなるのが「お部屋の広さ」です。

銀行によっても異なりますが、基本的に「30㎡以上」の広さがないと居住用ローンを使うことはできません。

投資用のワンルームマンションは基本的に18~25㎡程度のものがほとんどです。

よって、その時点で居住用の住宅ローンの基準を満たしていないのです。

なので、ワンルームマンションを投資用として購入し、そこに将来自分が住むとなれば居住用ローンへの切り替えが必要となりますが、「お部屋の広さ制限(30㎡以上)」に引っかかってしまい、ローンの切り替えができなくなってしまうのです。

よって、投資用のワンルームマンションを投資用ローンを組んで購入した場合、それを居住用とするのは難しいと言えます。

ローン完済でワンルームマンションへの居住も可能

投資ワンルームマンションを投資用のローンを組んで購入した場合、ローン残債がある以上は居住用として住むことはできません。

しかし、そもそもローンが無ければ、そのお部屋を誰が使おうが自由です。

よって、ワンルームを購入して将来的に住むことを考えているのならば、早い段階でローンを全額完済してしまうことをお勧めいたします。

もしくは現金一括で購入しても問題ありません。

ローンが無くなれば金融機関との関係性も無くなります。

投資用ワンルームに居住する際の注意点

住みたいときに住めない可能性が高い

その理由を今からお話ししていきますね。

投資マンションは、そもそも貸して家賃収入を得るためのマンションです。

なので、よほど立地が悪くない限りはほとんどの期間入居者がついている状況が想定されます。

なので、購入して10年後に「自分が入居しよう!」と考えたとしますよね?

もし、そのタイミングでその投資物件がたまたま空室であれば居住用として住むことは可能です

ただし、入居者がいる場合にはそうはいきません。

「じゃあ出て行ってもらえばいいじゃん!」

と思うかもしれませんが、普通賃貸借契約で入居されている入居者さんをオーナー都合で退去させるのは非常に難しいのです

ではどうすれば入居者にトラブルなく出て行ってもらえるのでしょうか?

法律上の話をすると「借主の権利は非常に強く、貸主の権利は非常に弱い」のです。
借地借家法に基づくと「貸主からの解約には正当事由」が必要となっています。

正当事由ってなんだ??

非常にあいまいな言葉ですが、退去を要求する事由が「売りたいから!」とか「単に自分が住みたいから!」とか、そういった事由では正当事由にはならないと考えてください。

「あなたに他に家がなくて住むところがどこにもないからそこに住みたい」というような、いわば「どうしようもない事由」であれば、正当事由として認められるかもしれませんね。

このように強い理由がない限りは入居者を退去させることは容易ではありません。

そのような理由が無くて、どうしても退去してもらいたい場合は

  • 引っ越し費用の負担
  • 立ち退き費用の負担

など、金銭で当事者と交渉し解決しなければなりません。

節税できなくなる

ワンルームマンションを投資用で購入すると、確定申告をすることができます。

減価償却費や借入金利子などの必要経費を算入することで、購入当初は若干の節税効果が見込めます。

しかし、これはあくまで「投資用」として物件を購入した場合のみです。

「居住用」として物件を使用する場合は必要経費の参入などはできません。

よって節税にはならなくなります。

そもそも節税対策でのワンルームマンション投資はお勧めしておりませんが、購入後すぐに自分自身で住んでしまうと節税の恩恵を受けられなくなってしまうので注意してください。

賃貸管理の業務委託契約を解除しなければならない

投資用のワンルームマンションを購入する場合は賃貸管理を管理会社に業務委託します。

賃貸管理の業務フロー図

自分自身がお部屋に住むとなれば、賃貸で貸し出すわけではないので、賃貸管理会社の業務委託契約を解除しなければならなくなります。

管理の契約内容にもよりますが、解約時に違約金を請求されることも少なくありません。

また、ほとんどの管理会社で3~6カ月前までにオーナーから管理を解約する旨を事前通告する必要があります。

よって、賃貸管理会社との業務委託契約を解約する場合は事前にしっかりと解約条件を把握しておきましょう。

ワンルームに自分自身が住むと投資効率が良くない

賃貸の常識として、お部屋が狭くなればなるほど1㎡当たりの賃料単価は高くなる傾向にあります。

わかりやすいように図を作成しました。

ワンルームとファミリーの㎡単価の違い 図

お部屋が狭くなるほど、賃料の単価が高くなるということです。

利回りも低いです。

利回りが低い=価格が高い

ということです。

あくまで、投資用のワンルームマンションは人に貸すからこそ効率よく、低リスクで運用できる商品なのです。

ワンルームマンションはファミリーマンションに比べてそもそもの1㎡当たりの価格も高いので、自分自身が住むと考えると割高な自宅となってしまうのです。

ワンルームマンションは投資目的以外の使用方法もある

ただし、ローンを完済して実際に自分で住んでいるオーナーさんもいらっしゃいますし大学で都心に上京してきたお子様に貸し出されているオーナーも多数いらっしゃいます。

ワンルームマンションは様々な仕様の用途がありますので、単純に資産運用以外の視点で見てみるのもありかもしれません。

しかし、あくまでワンルームマンション投資は貸して家賃収入を得るのが目的です。

目的がずれると物件選びがずれてきます。

物件選びがずれると、そもそもの投資としての目的を果たすことができないので、立地と融資には最新の注意を払ってください。

 


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