投資用ワンルームマンションを購入して自分で住むのも有りなの!?

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投資マンションの営業をしていると、たまに「これって自分で住んでもいいんですか?」という質問を受ける場合があります。

結論から言うと「OK」です。

ただし、自分の住みたい時に住めない可能性はあります。その理由を今からお話ししていきますね。

投資マンションは、そもそも貸して家賃収入を得るためのマンションです。なので、よほど立地が悪くない限りはほとんどの期間入居者がついている状況が想定されます。なので、購入して10年後に「そういえば、10年前に買った投資マンションに自分が入居しよう!」と考えたとしますよね?もし、そのタイミングでその投資物件がたまたま空室であれば居住用として住むことは可能です。ただし、入居者がいる場合にはそうはいきません。

「じゃあ出て行ってもらえばいいじゃん!」

って思いますよね?その通りなんですけど、普通賃貸借契約で入居されている入居者さんをオーナー都合で退去させるのはめちゃめちゃ難しいんです

入居者を退去させられるか否か

ではどうすれば入居者にトラブルなく出て行ってもらえるのでしょうか?

法律上の話をすると「借主の権利は非常に強く、貸主の権利は非常に弱い」のです。
借地借家法に基づくと「貸主からの解約には正当事由」が必要となっています。

正当事由ってなんだ??

非常にあいまいな言葉ですが、退去を要求する事由が「売りたいから!」とか「単に自分が住みたいから!」とか、そういった事由では正当事由にはならないと考えてください。

「あなたに他に家がなくて住むところがどこにもないからそこに住みたい」というような、いわば「どうしようもない事由」であれば、正当事由として認められるかもしれませんね。

ただ、これは借主がそこに居続ける事を主張した場合であって、普通の入居者であればまぁ理解はしてもらえるでしょう。ただし、貸主側から退去してくれとお願いするのですから、引っ越し費用を負担してあげるくらいは最低でも覚悟しなければなりません。

投資用ワンルームを一般の住宅ローンへ切り替えは難しい

そして、もう一つ問題になってくるのが「住宅ローン」です。

購入時は投資用として買う訳ですから、「投資用のマンションローン」を使用して物件を購入します。それが「居住用」になる訳ですから、普通に考えれば「居住用の住宅ローン」に切り替わるのでは?と考えますよね?

しかも「投資用マンションローン」よりも「居住用の住宅ローン」の方が金利が低いですからなおさらです。

※投資用、居住用ローンに関してはこちらの過去記事をご覧ください。

https://tokyo-1r.com/entry/2017/08/09/160900

確かにお部屋の広さによってはそれも可能ではあります。というのも、「居住用の住宅ローン」は銀行にもよりますが、融資の基準に「最低面積」を条件としているところがほとんどなのです。

つまり、お部屋の広さが30㎡以上ないとそもそも「居住用の住宅ローン」として融資しません!!という決まりがあったりします。

銀行によっては40㎡以上!という銀行もありますので、そこは確認が必要ですね。

投資用ワンルームマンションは1部屋あたりの広さが30㎡未満のものがほとんどなので、「居住用の住宅ローン」は基本的に使うことはできないと考えるの良いでしょう。

以前のブログにも記載しましたが、投資用のワンルームマンションを購入するためには、ほとんどの場合売り主業者の、「ワンルーム融資に特化した提携金融機関」を使用せざるを得ません。

※以下「提携金融機関制度」について↓

投資用ワンルームマンションローン取り扱い銀行&金利ランキング

投資目的以外の使用方法もある

ただし、実際に自分で住んでいるオーナーさんもいらっしゃいますし大学で都心に上京してきたお子様に貸し出されているオーナーも多数いらっしゃいます。

ワンルームマンションは様々な仕様の用途がありますので、単純に資産運用以外の視点で見てみるのもありかもしれませんね。ただし、あくまで長期の視点での投資なので、入居需要についての立地選びはシビアに行ってください。

 


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