ワンルームマンション投資で購入後にかかるコスト一覧(修繕積立金も上昇!?)

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マンションは買った後にもお金がかかります。

マンションを購入すると、毎月「管理費」と「修繕積立金」を大家さんは支払うことになります。

ではまずこの2つの説明からしていきましょう。

①「管理費」とは??

日々の保守・点検に要する費用、つまり“通常の管理に要する経費”に充当されるのが『管理費』とされています。(以下は例)

・管理員人件費
・共用設備の保守維持費および運転費
・共用部分等に係る火災保険料その他損害保険料
・経常的な補修費
・管理組合の運営に要する費用 など。

②「修繕積立金」とは??

長期修繕計画に基づく修繕費等などの“特別の管理に要する経費”に充当されるのが『修繕積立金』とされ、上述の『管理費』と区別されます。(以下は例)

・共用部分の年数の経過ごとに定期的かつ計画的に行う修繕
・共用部分の不測の事故その他特別の理由により必要となる修繕
・敷地および共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理

ここでいう共用部分とは、「購入したお部屋の中以外の部分」を指します。つまり、廊下やエントランスなどみんなが使用する部分のことですね。

また定期的に修繕積立金は上昇するのが普通で、「長期修繕計画表」に基づいて、上昇率が決定されます。

※『修繕積立基金』とは??

修繕積立金を補完するお金です。適正な修繕積立金を確保するためマンションの購入者が引渡し時までに一時金として拠出します。

上記の2つは毎月、決まった日付に建物管理会社から引き落としがあります。

また、購入時にもシュミレーションで説明はあるでしょう。

一番注意しなければならないのは、購入後のお部屋の中の設備の交換や修繕のお金です。

 部屋の中、設備などの交換・メンテナンス費用

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ざっくりこんな感じでしょうか?

これらは、あくまで自然消耗的経年劣化)によって壊れた場合オーナー負担となります。それ以外での故障(例えば入居者の過失など)による場合は当然入居者に請求できます。

あとは、入退去でのクロス張り替えとクリーニング代金などですかね。

ここに関しては、クリーニング費用を入居募集の条件で、入居者負担にすることも可能ですがクロス張り替えに関しては、上記と同様(経年劣化)の考え方が適用されるので、張り替えて年数が経過すればするほど、次回張り替え時のオーナー負担割合が大きくなるので注意が必要です。

最後に

はっきり言うと、何がいつ壊れるか??を予測するのは不可能です。使い方や使用頻度によって、もつ年数も変わってきますしね・・・

ただし、ある程度の目安がないと、準備もできないですよね。

そのための参考になればと思い、表を作ってみました。

不動産投資、特にワンルームの区分を紹介している営業マンは、こういった細かな出費に関してあまり説明しない場合も多く見受けられるので、購入して年月が経ってから、「こんなはずじゃなかった・・・」とならないためにも、マンション購入後にかかる設備取り換え・修繕費用もしっかり計算した上で、収支計算していきましょう。


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