投資用ワンルームマンションを購入する際に、「良い購入会社の簡単な見極め方」と「売主・仲介」どちらが良いのか？については以前に記載しました。
新築か中古か？や購入形態（売主・仲介）によってもその内容が変わってきます。
例えば中古ワンルームを例にとった場合は価格だけをみるならば基本的に仲介物件の方が安いです。
しかしながら、ローンを使ってワンルームマンションを購入する場合は、提携ローンを使うのが一般的なので、その場合は必然的に売主物件を購入することになります。
それらも含めてお得に安く買うためのポイントや手法をいくつか記載していきます。
目次
新築ワンルームマンションを安く買うためには？
では新築ワンルームマンションを安く買うためにはどのような手順でどこから物件を購入すればよいのでしょうか？
ポイントや注意点も踏まえて詳しく解説します。
仲介会社は挟まず売主業者から直接買う
新築ワンルームマンションを安く買うためには、売主業者から直接物件を購入することをお勧めします。
新築ワンルームマンションを仲介経由で買っても、仲介経由で買っても値段は同じです。
しかしながら、仲介を経由した場合は仲介会社に別途仲介手数料が必要になります。
例えば3000万の新築物件であれば、仲介手数料は税込み105.6万にも及びます。
売主業者から直接物件を購入するのであれば、上記仲介手数料はかかりません。
そして売主業者は大きく分けて
- デベロッパー
- 販売会社（販売代理会社）
の２種類が存在します。
販売代理会社ではなくデベロッパーから直接買う
投資用の新築ワンルームマンションの流通の仕組みは以下の通りです。
- デベロッパーが自社で建築したマンションを直接顧客に販売するパターン
- デベロッパーが販売会社にマンションを販売し、それを顧客に販売するパターン
の２つがあります。
新築ワンルームなので、購入価格の定価どちらから買っても同じです。
しかしながら、新築ワンルームマンションの場合は大きな値引きが期待できます。
定価で物件を購入する人もいますが、多くの場合は値引き可能です。
大体どこのデベロッパーも物件価格の10％程度の値引きは対応してくれます。
3000万の物件であれば300万程度の値引きになります。
しかしながら、これが販売代理会社や単なる販売会社になると値引き幅は少なくなる傾向にあります。
以下はデベロッパーと販売会社の利益図を示しています。
デベロッパーは減価2400万でマンションを建てました。
そのマンション全てを自社で販売するのは無理なので、そのマンションの一部を販売会社に2600万で販売（卸し）します。
マンションを購入した販売会社は2600万で仕入れたマンションをエンドユーザーに3000万で販売するので400万の利益。
それに対して、デベロッパーは販売会社に卸せば200万の利益ですが、エンドユーザーに販売すれば600万の利益になります。
よって、デベロッパーからすればエンドユーザーに直販できればそれだけ利益も大きくなるわけですね。
利益が大きいわけですから、その分値引きできる幅も当然に大きくなるということです。
よって、デベロッパーから値引きをして新築ワンルームを購入するのが最も安いという結論になります。
新築ワンルームを購入する際の注意点
昨今非常に大きな問題になっているのがサブリース契約です。
通常は物件購入時にサブリースか通常管理かを選択することができます。
しかしながら昨今の新築ワンルームはサブリース前提のマンションが非常に多いです。
また、ほとんどの場合が２重サブリースとなっております。
オーナーとデベロッパーでサブリース契約。
さらにデベロッパーと新たなサブリース会社でサブリース契約。
そしてその新たなサブリース会社が実際の入居者に転貸するという仕組みです。
また、オーナーとデベロッパーとは通常管理の契約を結んでいたとしても、結局そのデベロッパーが新たなサブリース会社とサブリース契約しているため、実際は間接的にサブリースになっているパターンが非常に多いです。
これらの事実は物件を売却する際や、管理契約を解除する時になって初めて明るみにでます。
ご存じの通り、サブリース契約付の物件は売却価格が大きく下落する傾向にあります。
新築ワンルームマンションを購入する場合には、サブリース契約が絡んでいないかどうか？をしっかりと事前に確認することが大切です。
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