新築ワンルームマンション投資の成功・失敗は考え方次第です

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ネットでワンルームマンション投資の記事を閲覧すると、

「新築ワンルームマンションに対してのマイナスな情報。」

が満載です。

結論から申しますと、新築ワンルームマンション投資は失敗しやすいです。

私自身も新築のワンルームマンションには反対ですが、それでも新築物件を購入する方は存在します。

ちょっと調べるだけで、数多くの新築ワンルームマンション批判記事がでてくるのに、そのような物件をなぜ購入するのか?

中古信者の方には理解できないかもしれませんね。

しかし、新築のワンルームに全くメリットが無いのであれば誰も買いません。

実際に新築ワンルームを購入し、利益を確定させ成功している方も確かに存在するのです。

では、どうすれば新築ワンルームで成功できるのか、また、新築ワンルームを購入する人はどういった考えで購入に至るのか具体的に見ていきましょう。

新築ワンルームマンション投資で成功する為の4つの条件

先ず、成功の定義ですが、「損をしない」という視点で考えます。

新築ワンルームマンション投資で成功する為の条件を4つご紹介します。

①とにかく立地の良い新築ワンルームを大幅に値引きで買う。

新築ワンルームで売却益を出している方の共通点は、都心の好立地の物件を大きく値引きして買っているパターンが多いです。

最近ですと、どこのデベロッパーも値引きに応じてくれない会社が増えていますが、10年前などは普通に価格の10%程度の値引きは当たり前に存在しました。

2020年現在でそこまで値引きできるデベロッパーは存在しないでしょう。

つまり、このような条件で新築物件を購入することは不可能なのです。

よって、今現在の新築ワンルームはどうしても購入価格が高くなってしまいお勧めできません。

②新築ワンルームは長期保有が大前提である。

新築ワンルームで利益を出すためには長期保有が大前提となります。

なぜなら、新築プレミアで相場よりも高く物件を購入しているため、一旦中古になると価格が一気に2割程度下がってしまうからです。

相場よりも高めに物件を購入しているわけですから、ローンの残債が減るのにも時間がかかります。

よって、新築で売却益などを狙う場合は最低でも15~20年程度の保有は覚悟しなければなりません。

勿論、その時のワンルームの相場によってもこの保有年数は変わってくるが、2020年現在は確実に価格上昇相場であり、今、新築を購入するのであれば昔よりも高値での物件購入になるので、さらなる長期保有を覚悟しなければなりません。

新築ワンルームマンションを購入して、すぐに売却できると思ったら大間違いです。

③売却の出口を捨てて新築ワンルームをひたすら持ち続ける。

新築ワンルームは中古ワンルームに比べて購入時の価格が高いので思ったように売却の出口が取れない可能性もあります。

売却の出口が取れないとは、つまり「ローン残債>売却価格」のような状態を言います。

そのような場合は、

  1. 無理に売却せずにひたすら保有し続ける
  2. 手出し(売却金額に足りない分)で損失を確定させて売却する

の2通りしか選択肢がありません。

無理に売却せずとも、賃貸需要の強いエリアの物件であれば入居者はしっかりつくわけですから、ひたすら持ち続けていずれ来る損益分岐点を待ちましょう。

そもそも最初から、物件を売却しない!

という考えで新築ワンルームを購入する方も多いのです。

④新築ワンルームを現金一括で購入する

都心の新築ワンルームマンションの利回りは低いです。

表面利回りで4%程度です。

通常は金融機関より融資を受けて購入しますので、例えば融資金利が2%程度だとすると、

4%(利回り)ー2%(借入金利)=2%

イールドギャップとなります。

この数値が大きいほど収益性は高くなりますが、都心のワンルームをローンで購入するとどうしてもイールドギャップが2%程度になってしまいます。

しかし、現金一括で購入すればローンを払う必要が無いので、利回りそのままの金額を受け取ることができます

ローンを組まない為、無駄な利息を支払う必要もありません。

なので、物件価格が高くても、現金一括購入であれば一定の賃料を取り続けている限りいつかは損益分岐点を迎えることになります。

収支がマイナスの新築ワンルームをなぜ購入するのか?

新築は中古に比べて価格が高いですから、どうしても利回りは低くなります。

新築は毎月キャッシュフローがマイナスだからダメだ!という意見も良くありますが、その一点で新築が否定されてしまうのは少し浅はかかなと感じます

この問題点に関しては、「マンション経営に対してのそもそもの考え方」が大きくかかわってきます。

過去の記事を見ていただくとなんとなくわかると思いますが、区分のワンルームマンションを購入される方って、一般の会社員や公務員の方が多いんです。

なので、利回り重視の投資家は基本的に一棟物件などを検討されることが多いので、あまり区分マンションの市場に参入してきません。

確かに利回り重視の方からすると、毎月のキャッシュフローがマイナスの新築のワンルームを購入する意味が分からない!ってなるのだと思います。

しかし、新築を購入される人たちって、投資で儲けよう!!という考えの人よりは、

  • 何か少しでもいいから、老後に年金の足しとして入ってくるようなものがあればいいな・・・
  • 将来家族に保証が残せたら良いな・・・でも何から始めていいかわからない・・・
  • 生命保険料を節約したいな・・・
  • 貯金より少しでも効率のいい預け先はないかな・・・
  • 何か投資はしたいけど勉強するのも面倒だし、手間もかけたくない

ぐらいの方たちがお取組みされるケースが多いのです。

毎月持ち出しをしてでも保険と個人年金商品が同時にできるなら新築ワンルームマンションを持ってもいいかな?

と考えるわけです。

株やFXで本格的に稼いでいらっしゃる方には、この新築ワンルームマンションの投資ははっきり言ってあまり魅力的な投資商品とは言えないと思います。

一般の人にとって、FX、商品先物取引等は知識も無く敷居が高いでしょう。

その上ある程度まとまった資金を投入しないと大きなリターンは得られないしリスクコントロールも難しい。

なので、ほとんどの方が預貯金や保険の積立で運用しているハズです。

ちょっと積極的な方で株、投資信託などでしょう。

つまり新築ワンルームマンション投資を始める方の多くは投資経験が浅く、貯金や積立しかしていない方々ということです。

なので、短期ではなく長期(30年~50年)で見て最終的にどうか??
という視点の方が多いのです。

「投資」に対しての考え方が根本的に異なるのです。

ワンルームマンション投資の3つのメリット

新築に限らず、ワンルームマンション投資全般にわたるメリットをご紹介します。

そもそもなぜワンルームマンションに投資するのか?

ワンルームマンション投資には3つの大きなメリットが存在するからです。

①まとまった現金の預け先としてのワンルームマンション投資

例えば毎月1万円を預金金利0.4%と高率な金利で頑張って30年間複利で積み立ててても受取額は378万円です。

30年間預けて利息はたったの18万円にしかなりません。

ワンルームマンションであれば、年間の利回りが4%ですから、預金の何倍もの利息効果が生まれます。

②年金積立商品としてのワンルームマンション投資

35歳の方が定年退職後(65歳以降)に年間100万円を死ぬまで受け取れる年金保険に加入しようとした場合の保険料は、毎月約6万円です。

この毎月6万を30年間(35歳から65歳まで)積み立てる訳です(6万×12カ月×30年=2160万)

そうすると、65歳以降は毎月8.3万(年100万)が死ぬまで貰えるという個人年金保険です。

※「三井住友海上あいおい生命」の個人年金保険の数字です。

それに比べると毎月の家賃が9万程度の新築ワンルームマンションをローンを組んで保有し、毎月1万円程度の持ち出しがあったとしてもそのような個人年金保険と比較すると効率が良いのが分かるかと思います。

③生命保険としてのワンルームマンション投資

ローンを組んでマンションを購入した場合、生命保険に加入することになります。

もし、ローン返済中に所有者様に何かあれば、ローンの残債が0になります。

なので、無借金状態のマンションが家族に残せるわけですから、生命保険の代わりにも代用できます。

一般的に3000万程度の掛け捨ての死亡保険に加入しようと思えば、毎月1万程度の出費となります。

ワンルームマンション投資は①②③を同時にできる

新築ワンルームマンション投資は自己資金なしで始めると、人によっても若干違いますが、年間キャッシュフローの赤字は支払う税金も全部含めて二十万円程度になります。

月に直すと1万数千円位の持ち出しです。

さてマンション経営で毎月1万数千円支払って受けられる恩恵を考えていきましょう。

上記3つの①②③の全ての恩恵を同時に受けられるのです。

個別に上記の①②③全てに商品に加入しようとすれば毎月合計10万円近い支払いが必要とされますが、新築ワンルームマンションを購入した場合、毎月1万数千円の支払いで上記に近い保障が得られることになります。

上記の例はローン期間中に繰り上げ返済せずにほったらかしにした場合ですが、繰り上げ返済でキャッシュフローをプラスに改善することも可能です。

そうなれば、少ないながらも収入を得ながら①②③の恩恵を受けられるのです。

新築のワンルームマンション投資は、一般的な投資未経験のサラリーマンや公務員にとって、手間も掛からず安定的に運用できる非常に魅力的な保険商品となり得るのです。

人によって新築ワンルームは全く魅力的でない商品になる

都心の新築ワンルームマンションはそもそもの利回りが高くない為、利回りやキャッシュフローを重視する方にとっては全く魅力的でない商品になります。

不動産投資として考えたとき新築ワンルームマンションを自己資金を一切使わずにフルローンで購入した場合の毎月のキャッシュフローはほとんどの場合赤字(持ち出し)です。

不動産投資家の方は毎月のキャッシュフローを重視されるので、より利回りの高い物件へと焦点が絞られていくのです。

利回りの高さとリスクの高さは比例します。

よって、利回りの高い物件となれば必然的に地方の物件となります。

なので利回りを求める投資商品として「不動産」をみている方にとっては、利回りの低い都心の新築ワンルームマンションほどダメな商品は無いという意見です。

私も正論だと思います。

購入した瞬間からマイナスキャッシュフローが借入期間の35年間続いて、ローン完済後に初めてプラスのキャッシュフローになるわけですから。

ローン完済時(35年後)には家賃収入も期待できず、マンション自体の資産価値も無いと思い込んでいる方も多いようですが、それは大きな間違いです。

都内のワンルームは築古でも値段と家賃はしっかりついています。

都心の一等地であれば築30年以上経過していても2000万以上の高値で取引されるものも存在します。

都内における単身者需要と供給戸数、平均賃料の推移をしっかり検証すれば理解できます。

東京都内の単身者の需要に関してはこちらの過去記事を参照して下さい。

都心のワンルームマンションの利回りの低さは「入居率の高さ」に起因します。

また、入居率が高いからこそ、賃料下落のリスクを最小限に抑えることができるのです。

「入居率が高くて、賃料もほとんど下落しない」そんな優良物件が高利回りで販売されるハズがありません。

低利回りと聞くとマイナスで儲からないイメージを連想させますが、逆に言えば、それだけ安全で安定した投資であるということなのです。

新築の投資用ワンルームマンションの良くある失敗事例

それでは、新築ワンルームに関する代表的な失敗事例を具体的に見ていきましょう。

新築ワンルーム購入後すぐに売却し、損をしてしまう

冒頭でも言いましたが、新築ワンルームは新築であるがゆえに価格は相場よりも当然高いです。

新築で購入し、すぐに中古市場で売却すれば当然価格は下がります。

不動産以外にも、例えば車を例に挙げると、新車買ってすぐ売りに出せば、中古になって値段は下がりますよね??

それと同じです。

新築プレミアムの分、すぐに売却すれば損失が出てしまいます。

当初の家賃設定が高く、家賃を下げないと入居が付かない

これも、物件価格と同じで、基本的に新築のワンルームは家賃設定も高めに設定されます。

これが新築プレミアム家賃というものです。

なので、基本的には相場よりも高い金額の家賃ですから入居者が一旦退去すれば賃料が下がることになります。

家賃が下がれば、価格も下がります。

しかし、これはあくまで物件と立地によります。

立地の良い物件であれば新築時の家賃をそのまま維持し続けれられるものや、むしろ新築時よりも高い家賃で貸し出せるものも少なからず存在します。

しかし、都内の賃料相場ば上昇傾向にありますが、2020年現在の新築ワンルームマンションの家賃設定はそもそも非常に高額なものが多いので、将来的にこの家賃を維持し続けられるかというと、非常に厳しいと言わざるを得ません。

高額サブリース(家賃保証)による賃料減額

新築のワンルームマンションで多いのがサブリースです。

サブリースとは家賃を保証してくれる賃貸管理システムのことであり、これによってワンルームオーナーは空室の心配がなくなります。

しかし、このサブリースにはいくつかのデメリットが存在します。

  • 家賃保証金額の見直しが定期的に行われ、どんどん保証額を下げられる可能性がある
  • 簡単に解約できない(解約時に多額の違約金を請求される可能性あり)
  • 売却時に解約できず、売るに売れなくなってしまう
  • 借り換え時に実際の貸し出い賃料が分からず借り換えできない
  • 更新料、礼金が全て管理会社に持っていかれる

などです。

新築のワンルームマンションでは、販売しやすくするために敢えて高額な賃料のサブリースをする傾向にあります。

上記のデメリットでもお話ししましたが、サブリースの賃料は管理会社の都合でいつでも減額できますので要注意です。

詳しくは以下の記事で説明しております。

⇒「ワンルームマンション投資の家賃保証・サブリースは要注意

新築・中古どちらのワンルームも業者の利益は乗っている。

新築ワンルームが嫌われる理由として最も多いのが、

「新築のワンルームマンションは業者の利益が大きすぎるから儲からない。もしやるなら、中古の方がいい。なぜなら業者の利益がのっていないから。」

という意見が多いようです。

この意見はあってるようで間違っています。

業者の売主物件であれば新築であれ中古であれ両方とも業者の利益は乗ってます。

取引形態が仲介であれば話は別ですが、投資用のワンルームマンションは一般的に売り主の提携金融機関を使用して物件を購入します。

仲介だと提携金融機関が使用できないので、そもそも融資を受けて物件を購入することが難しくなってしまうのです。

融資が受けられないということは、現金で購入するしかありません。

そうなると購入できる人が非常に限られてくるわけですね。

ワンルームの仲介購入に関してはこちらに詳しく記載してありますので、ご覧ください。

確かに新築ワンルームマンションにはデベロッパーの利益がのっております。

しかし、それは中古マンションとて同じことで、業者売主の三為物件であれば、安く仕入れをして、利益をのせて物件を販売するわけですから、エンドユーザーさんは結局、新築であれ中古であれ「業者の利益がのった物件」を購入することになるのです。

その金額が大きいか小さいかというだけです。

ちなみにワンルームを売主として販売する不動産会社の利益は以下の通りです。

  • 新築のワンルームは1部屋あたり600~800万程度
  • 中古のワンルームは1部屋あたり250~400万程度

の利益率となります。

東京都内のワンルームマンションの平均価格は

  • 新築ワンルームの平均価格は2500~4000万
  • 中古ワンルーム(築浅)の平均価格は2000万~3500万

程度となります。

基本的に新築ワンルームより中古ワンルームがお勧め

新築ワンルームマンション投資が必ずしも失敗する訳ではないということはご理解いただけたかと思います。

また、投資に対しての根本的な考え方の違いにより新築ワンルームマンション投資が魅力的に映る人も一定数存在するという事実も今までお話しした通りです。

しかし、同じワンルームマンション投資でも「新築」があれば当然「中古」も存在します。

基本的にどちらも享受できるメリットは同じです。

①2700万の新築ワンルーム
②2200万の築5年の中古ワンルーム

の2つの物件があったとしましょう。諸条件は以下の通り。

  • 家賃は同じ9万円/月
  • ローン年数は同じ35年組めるものとします。
  • 金利は同じ1.6%
  • 管理費・修繕積立金・管理代行手数料の合計で1.5万/月で計算

毎月の収支計算は以下の通りです。

①新築-9,000円/月
②中古+6,500円/月

になります。
この収支の通り、なんの変動もなくローン期間が終了すると・・・

35年間のトータルのキャッシュフローは以下の通りです。

①新築-9,000円×12カ月×35年=-378万円
②中古+6,500円×12カ月×35年=+273万円

になります。

毎月持ち出しと毎月収入が入ってくるのでは大きな違いが生まれます。

しかし、築年数が異なるのでローン完済時には

①新築の方は築35年の物件が無借金状態に
②中古の方は築40年の物件が無借金状態に

なっているわけです。

築年数が30年を超えてくると、価格はほぼ横ばいとなります。

築年数が35年か40年かで、中古物件の価格に大きく差が出ることはありません。

よって、新築ワンルームマンションを市場相場よりも割高(新築プレミアム価格)で購入するより、築浅の中古市場で取引されている築浅の中古ワンルームマンションを相場で購入したほうが明らかに効率が良いのが分かります。

ただし、中古だからと言って何でもよいわけではありません。

中古だからこそ注意しなければならないポイントも数多く存在します。

中古ワンルームマンション投資で失敗しない為のポイントは以下の記事でまとめております。

⇒「中古ワンルームマンション投資でまさかの失敗?その理由とは

まとめ

新築ワンルームマンション投資が必ず失敗する訳ではありません。

マンション投資への考え方と持つ目的で新築ワンルームマンションを保険商品と同じ感覚で購入される方も一定数存在するのです。

そのような方々は、毎月のキャッシュフローや利回りで物件を購入する訳ではないので、例え毎月の収支がマイナスになっていたとしても、それを「失敗」と捉えていません。

毎月の「保険料」のような感覚で支払いをしているのです。

しかし、実際には新築ワンルームマンション投資で損をしない為には、前提条件が多く存在します。

現在の投資用ワンルーム市場では、物件価格の仕入れ額の高騰により昔に比べて「値引き」もしづらい状況となっております。

よって、現在の新築ワンルームマンションで冒頭でお伝えした成功する為の条件を満たすのはかなり難しいです。

築年数の浅い中古ワンルームマンション投資であれば、物件のグレードや賃料などは新築とほとんど変わらず、新築よりも割安で購入できるため、投資効率は格段に良くなります。

享受できるメリットは新築も中古も全く同じになりますので、であれば毎月負担のない築浅中古ワンルームマンションを選択することが賢明な判断であり、わざわざ新築ワンルームマンションを選択する理由が無くなるのです。


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コメント

  1. 古川学 より:

    SECRET: 0
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    大変参考になりました!

  2. SECRET: 0
    PASS:
    コメントありがとうございます。

Comments are closed.

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