投資用ワンルーム購入。それって仲介?売り主?

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不動産の購入形態は①「仲介経由」、②「売主直売」の2パターンがあります。

仲介と売主

「仲介」とは?

不動産を売りたい方から不動産仲介会社を通して、物件を購入することです。

基本、ネットなどに掲載されているような中古の物件情報はほとんどが「仲介」での取引形態となります

なので、売買代金・諸費用とは別に不動産仲介会社への仲介手数料(物件価格×3%+6万※売買価格によって異なる。)が必要になります。
また、ローンで購入する際には、投資物件購入の際の資金調達(融資付け)を基本的に自分自身で行う必要があります。
ワンルームなどの区分マンションを購入された方のほとんどは、売主の不動産業者提携の金融機関を使っていると思いますが、要は「仲介」になるとがこれが使えなくなるわけですね。

投資用ワンルームマンションの融資は売主の提携金融機関を使うのが王道

では仲介会社の提携金融機関を使えばいいのでは?となります。区分ワンルームマンションの融資でオリックス銀行を使ってらっしゃる方も多いと思いますが、例えば、個人で仲介の物件情報を持って、オリックス信託銀行に直接行って、融資をしてくれ!!とお願いしても融資はしてくれません。また、仲介会社が持って行っても同じ結果です。

オリックスと提携している売り主の不動産会社から持ち込んでください。と言われるだけです。
つまり、提携している不動産会社が売り主なら、融資しますよ、ってことですね。逆にいうと、それ以外(仲介)は融資しないってことです。
 

仲介で融資を受けて物件を買うのは難しい

仲介で銀行からワンルームの融資をしてもらうのは本当に難しいですよ。個人の属性が相当良くないと、なかなか融資OKをだしてもらえませんし。
また、頭金を20%~30%程度、最初に用意しなければならない場合が多いです。
それとは別に諸費用・仲介手数料ですから、例えば2000万の物件を購入すると考えたときに・・・
 ・頭金600万(30%)
・諸費用80万程度
・仲介手数料約70万程度
 
 合計750万程度の当初自己資金が必要になる場合が多いです。それプラス預貯金が今いくらあるのか??などの審査で融資の可否が決定します。

②「売主(不動産会社)直売」とは?

間に誰も入らずに、売主(不動産会社)から直接物件を購入することです。

区分マンションを購入された方は、このパターンがほとんどではないでしょうか?
金融機関も、売主業者の提携金融機関を使えます。そうすると、自己資金も少なめで大丈夫です。
頭金0、でも始められるパターンもありますよ。
仲介を挟まないので、仲介手数料もかかりません。
また、売り主が不動産会社なので、瑕疵担保責任も追及できます。
瑕疵担保責任とは、購入した物件に瑕疵(欠陥)があった場合に売り主に「直せ!」と請求できる権利です。これは購入してから、約2年間と決められている場合が多いです。
仲介の場合は、売主さんが一般のエンドユーザーさんの場合がほとんどですから、この瑕疵担保責任の追及ができないパターンが多いんですね。なので、ここまでかくと、絶対売り主から買ったほうがいいじゃん!ってなるかもしれませんね。ただし・・・もちろん仲介で物件購入するメリットもある訳です。

仲介で物件を購入するメリット

自分で好きな物件を選べるってことですね。
ただし、自己資金がある人でないと、そもそも購入が難しいですが・・・。逆に売主直売物件はその指定物件になってしまうので、自由に物件を選ぶのは難しくなってしまいますが、自己資金をほとんど使わずに、低金利でフルローンを組むことができます。
それぞれ、一長一短ですが、ご自身の考え方、状況にマッチしたものを選んでみてくださいね。

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