マンション経営は大して節税にならない！！

マンション経営で節税しましょう！
会社員・公務員でも払った税金（所得税・住民税）が戻りますよ！

こんなセールストークを受けていませんか？？結論から申しますね。

「大きく節税になるのは最初の１年～２年です。それ以降は大して節税になりません。」

マンション経営が節税になる仕組

そもそもマンション経営が節税になる仕組みをおおざっぱに書くと以下の通りです。
マンション一部屋を投資用として買いますよね？そしてそのマンションを人に貸し出しますよね？そうすると家賃収入が入ってきますよね？

普通の会社員の方でしたら、お給料と家賃収入で２つの収入になりますよね？
そうなると２つの収入を合算して確定申告しなきゃならないんですね。二つの収入を合算するなら、所得が高くなるじゃん！！そうなると税金増えるじゃん！って思うかもしれないんですけど、考え方はあってますよ。

例えば・・・

例えば、家賃が月８万の投資マンションを購入して、
１年間運営すると、８万×１２カ月＝年間９６万の不動産収入があった計算になります。この家賃収入をそのまま申告すると、当然その収入に対しての税金を納税しなければなりません。
ただし・・・不動産の確定申告では「必要経費」を出すことが認められております。
つまり、 投資マンションを運営するにあたって、かかった経費（必要経費）を家賃収入から差し引くことができるんです！ かかった経費が４６万円だと仮定すると、

年間家賃収入９６万円ー年間必要経費４６万円＝５０万円

この５０万円に対して税金がかかる訳です。でもこれじゃあ税金もどってはこないですよね？ではどうしたら税金がもどってくるのか・・・結論から申しますと、不動産所得を赤字にするのです。

年間家賃収入９６万円ー年間必要経費１５６万円＝－６０万円

この不動産所得の赤字ー６０万円を会社でもらったお給料と合算するのです。例えば、会社からのお給料５００万（年収）ー６０万円（不動産所得の赤字）＝４４０万円になります。そうすると年収５００万に対して払わなきゃいけない税金が、年収４４０万円に下がるので、払わなきゃいけない税金も少なくなりますよね？つまりは、その差額が節税になるという仕組みです。

赤字=損している。ではありません。

ここで良くでる質問ですが、「赤字！？ー６０万！？じゃあマンション経営で損したってことじゃん！！そんな損するのにマンション経営する意味あるの？」
みたいな話によくなります。確かに考え方はあってるんですよね。では、ここでいう「損」って何？って話になる訳です。通常、「損＝－６０万」だと思うんですが、このー６０万がそのまま自分のお財布から出て行ってるのであれば、確かに大損ですよね。でも実は違うんです。このー６０万という数字は、あくまで確定申告における帳簿上の数字なんです。なので、実際に自分のお財布から出て行ってしまった数字とはちょっと違うんですね。どういうこと？ってなりますよね。

実際には財布から出て行っていないけど赤字？

そこを理解するために、先ずどんな必要経費がだせるのか理解していきましょう。先ず不動産の確定申告において、大きく下記の１２種類の経費を計上することができます。

（１）租税公課
（２）損害保険料
（３）減価償却費
（４）修繕費
（５）借入金利息
（６）管理費
（７）交通費
（８）通信費
（９）新聞図書費
（１０）接待交際費
（１１）消耗品費
（１２）その他税理士に依頼した場合にかかる報酬費用

この中で、実際には財布からお金を出費してないけど、確定申告で経費計上できるものがあります。それが「減価償却費」です。

減価償却費って？

物には国で決められた法廷対応年数というものがあります。例えば、ＲＣマンションなら４７年。木造なら２２年。車にもありますよ。車なら６年など。で、ここでは分かりやすく車を例に挙げると、例えば、会社を経営するにあたって３００万の社用車を買ったとしましょう。もちろんその車の購入費用は経費で計上するわけですが、その時に経費計上するのが減価償却費なんですね。でも一気に３００万は経費計上出来ません。

３００万÷６年＝５０万

つまり年間５０万円ずつ、６年間にわたって経費計上することができるのです。これと同じ原理でマンションの上物価格（土地はだめ）も減価償却費として経費計上することができるわけですね。

減価償却については分かったけど、それ以外の必要経費は実際に出費するんでしょ？？そしたら、結局自分の財布からでていくお金になるから損になるんじゃないの？？
いや、そんなことはありませんよ。減価償却費は、当初、必要経費の大部分を占めるので、毎月プラス収支
「例えば、８万（毎月の家賃収入）ー７万（毎月のローン支払い）＝+１万」だったとしても、トータルの必要経費に減価償却が加わり、赤字申告する場合もあるので、そうなれば当然節税になります。

なので、マンション経営で「赤字申告」イコール「損している」ではないのです！！

では大して節税にならないのはなぜ？？

購入初年度は購入時の諸費用なども全額経費計上できるので、大きくマイナスを出すことが可能です。 購入して次年度には不動産取得税がかかるので、次年度も若干多く経費が出せます。ただしそれ以降は、通常ベースの経費計上が続くわけなので、大きく赤字を出すことは正直難しいのです。もちろん突発的に設備の故障や、取り換えなどで費用がかかれば、全額経費計上できますが・・・つまり、
「赤字を大きく出せない＝大した節税にはならない」ということなのです。