ワンルームマンション投資に限らず、不動産投資をするにあたって、家賃保証（サブリース）で賃貸経営を行っているオーナーさんも多いかと思います。
マンション購入時に家賃保証（サブリース）か通常管理（集金代行）かを選択することになる訳ですが、基本的にサブリース（家賃保証）を選択してはいけません。
今回はその理由についてお話ししていきましょう。
目次
そもそもサブリース（家賃保証）とは？
マンション投資をするにあたって、最大のリスクは空室です。
その空室リスクを回避するための手法で最も有名なのがこの「家賃保証（サブリース」というシステムです。
読んで字のごとく、空室になったとしても一定額の賃料が管理会社によって保証され、オーナーに入金されるというものです。
空室でも家賃が入金されるなら、そんなの最高じゃん！と思われるかもしれませんが、そんな美味しいだけな話のハズがありません。
家賃保証のデメリットやリスクについては以下の記事にまとめてあります。
不動産管理会社の保証はあてにならない。
以前に賃貸管理会社は倒産しにくいという事実を「賃貸管理会社の業務内容は？管理会社が倒産したらどうなるの？」で詳しく解説させていただきました。
しかし、中には倒産してしまう管理会社があるのも事実です。
基本的に管理会社は倒産しにくいビジネスモデルですが、高額な家賃設定のサブリースをしている管理会社はいずれ賃料も逆ザヤ（実際の入居賃料が保証賃料を下回る現象）となり、経営を圧迫することとなります。
入居者からとれる賃料が毎月オーナーに送金しなければならない保証賃料に満たないために、管理会社がその差額を補填し、実質会社が赤字になってしまうという状態です。
そうならない為に、通常の家賃保証契約では保証賃料の見直しが定期的に（２年に一度程度）入ります。
簡単に言えば、毎月オーナーに送金する保証賃料を減額するわけですね。
それでもって、経営が赤字にならないように調整するわけであります。
なので、一定額の賃料が生涯必ず入金される訳ではないですから、そもそも家賃保証もあてにならない訳です。
家賃保証であっても入居者が付かなければ、賃料は下がるんです。
であれば、家賃保証を選ぶ理由もなくなりますよね。
入居が付かずに賃料を下げるならば、通常管理でも同じ結果ですからね。
しかも、家賃保証の場合は通常管理に比べて、約２倍から３倍程度の管理手数料が管理会社に取られてしまいます。
毎月の賃料の手取りも少なくなり、しかも結局数年経ったら保証賃料も下げられる。
これでは踏んだり蹴ったりですね。
逆ザヤでも賃貸管理会社が成り立ってしまう理由
普通に考えて、逆ザヤの管理物件が多くなると、その分管理会社としては管理しているだけでお金が出ていってしまい、毎月の収支は赤字になってしまいます。
物件の管理だけをしている会社であれば、このような状態だと倒産してしまいますね。
しかし、家賃保証で逆ザヤになったとしても、その補填が出来るだけの収入が別口であれば特に問題ありませんよね。
その別口の収入というのが、「売買利益」なのです。
投資用の新築のワンルームなどを購入すると、売主デベロッパーのグループの賃貸管理会社にそのまま賃貸管理を委託することになります。
なので、その売主のグループ賃貸管理会社と家賃保証契約を結ぶことになります。
新築のワンルームの１部屋あたりの売買利益は「新築ワンルームマンション投資業者/デベロッパーの利益は？」で詳しく解説しております。
なので、その売買利益でもって、毎月の家賃保証の赤字補填を行う訳です。
このスキームはどこかで見覚えがありますね･･･
そうです、記憶にあたらしい「かぼちゃの馬車事件」ですね。
そもそも需要の無いシェアハウスを高額な家賃でサブリースし、高利回りをうたって多くの被害者が出ました。
実際蓋を開けると入居者はほぼ０。
スマートデイズ社はその逆ザヤの保証賃料を支払うために、さらにシェアハウスを販売。
このような図式で急速に被害が拡大していったのであります。
かぼちゃの馬車関連は以下の記事にまとめております。
賃料の逆ザヤ分を補填するだけの事業収入があれば成り立ってしまうビジネスモデルなので、非常にたちが悪いですね。
家賃保証が成り立つ理由を考えることが大切
都心のワンルームはシェアハウスとは異なり、絶対的な単身者の需要があります。
その理由は「ワンルームマンション供給戸数と単身人口の需給バランスを徹底解説」で解説しております。
ただし、極端に高い賃料設定では当然入居者はつきません。
新築ワンルームの価格も徐々に高額になってきており、それに合わせて賃料も高めに設定されているケースが最近非常に多く見受けられます。
相場から、極端に高い家賃で家賃保証などをしている場合は上記の「賃料が逆ザヤになっても売買利益でその損失を補填するパターン」を疑ってください。
家賃保証は管理会社が空室リスクを肩代わりする契約だと誤認している方が非常に多いですが、長い目で見れば、オーナーは結局空室リスクから逃れることはできません。
なぜなら、保証賃料が引き下げられたり、保証契約が一方的に打ち切られたりするからです。
適正な賃料で貸し出している物件であれば、家賃保証をつけてはいけません。
基本的に管理会社が採算が合わないような保証額ならば、そもそも家賃保証契約自体が成り立ちません。
だからこそ、適正な賃料で貸し出されている物件に対して、わざわざ毎月多くの管理手数料を支払って家賃保証契約をするという行為は「管理会社をわざわざ儲けさせている」と同様なのです。
しかも、入居者が管理会社になりますので、借地借家法上でも入居者の立場が強くなってしまいます。
サブリースを解約するにして容易ではありません（違約金など）。
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まとめ
家賃保証契約は「入居者の有無にかかわらず、一定額の賃料収入が入る」という契約ですが、そのメリットとデメリットを比較した際に、明らかにデメリットの方が大きいのです。
営業マンは「家賃保証が出来るくらい立地の良い物件なんですよ！」とセールストークを繰り広げるわけですが、本当にそのような場合もありますが、今回のようにそうでない場合も往々にしてあります。
家賃保証の罠にはまらない為にはとにかく周辺の家賃相場をしっかりと把握してください。
これは地方に住んでいる人だろうが、海外の人だろうが、ネットを検索すれば簡単に分かることです。
相場よりも明らかに高額な賃料の場合はいくら家賃保証と言えども信用してはいけません。
