【まとめ】危険な不動産投資とワンルームマンション投資で失敗する物件の特徴

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不動産投資と一口に言っても様々な種類の不動産が存在します。

どんな種類の不動産を所有したとしても、人に貸して賃料を得るならば、それは不動産投資となります。

しかし、一般の会社員・公務員・OLには到底お勧めできないようなリスクの高い不動産投資も存在します。

また、資産価値の無い物件を強引な営業手法で無理やり販売してくる悪徳業者も数多く存在します。

ブログの名前にもある通り、東京1Rでは東京都内のワンルームマンション投資をお勧めしておりますが、それ以外の不動産投資がなぜお勧めできないのか、実際に具体例も交えながらより細かく見ていきましょう。

会社員・OLにはおすすめできない危険な不動産投資一覧

地方(大阪、福岡、名古屋、八王子など)の区分ワンルームマンション投資

地方のワンルームマンションは価格も安く手を出しやすい傾向にあるので、あまり考えずに物件を購入してしまう人が非常に多いので要注意です。

代表的な例が、大阪・福岡・名古屋などの地方中核都市のワンルームマンション投資です。

今後半世紀にわたる長期的な単身者需要を考えたときに、疑問が残ります。

その具体的な理由は大阪・福岡のワンルームマンション投資は失敗する絶対的な5つの理由。にまとめさせていただきました。

関西の某有名新築ワンルームデベロッパーの顧客はほとんどが医者で「物件の謄本を取得してみると、1人の人が同じマンションを5部屋所有している。」なんてことも珍しくありません。

地方の新築のワンルームを5部屋同時に購入なんて、正気の沙汰ではありません。

また、東京だとしても23区以外のワンルームはお勧めできません。

代表的な例が、八王子などのワンルームマンション投資です。

その具体的な理由は八王子の新築ワンルームマンションは絶対に買ってはいけないにまとめました。

ワンルームマンション投資は単身者の居住ニーズへの投資です。

しかもローンを組んだ長期の投資になる訳ですから、長期間単身者の居住ニーズの確保された場所・立地で行わなければなりません。

つまり単身者がどれだけ多くいるか?というのが勝負です。

現在の人口と今後の人口を考えればワンルームマンション投資は東京23区一択になります。

築古の区分ワンルームマンション投資

築年数の古いワンルームマンションは価格も安くて、利回りも高いので一見すると効率の良い投資に見えますが実際はどうなんでしょうか?

実は旧耐震のワンルーム物件はトラブルが多く、持っているだけで毎月赤字になってしまうような物件も多くあります。

1981年以前の物件は全て旧耐震の物件となりますので、2018年現在でいうと、築年数が37年を超えるものは特に要注意です。

築古ワンルームは価格が安くて表面利回りが高く見えますが、実質の利回り(手取り利回り)を計算すると利回りが低かった、という失敗ケースもよくあります。

利回りには表面利回りと実質利回りの2種類がある訳ですが、投資物件を購入する際には実質利回りで収支計算をしなければなりません。

実質利回りとは簡単に言えば、マンション投資にかかる経費(管理費・修繕積立金など)を差っ引いた実際の手取り収入から利回りを計算する方法です。

なので、マンション投資にかかる経費が多ければ多いほど、実質の利回り(収益率)は下がってしまう訳です。

代表的な例を挙げると以下のような物件です。

こちらの物件月額20000円で賃貸に出されているようです。

築年数は古いですが、価格がなんと100万円なので、激安です。

表面利回りは

20,000円×12カ月=240,000円(年間収益)

240,000円÷1,000,000円×100%=24%です

利回り24%は尋常じゃないくらい高い数字ですよね。

でも、よく見てください。

管理費8,773円と修繕積立金7,747円を。

合計すると、毎月16,520円の経費が必ず掛かる物件なのです。

実質利回りは

毎月の家賃20,000円ー経費16,520円=手取り3,480円です。

ということは3,480円×12カ月=41,760円(年間手取り収益)

41,760円÷1,000,000円=4,1%です。

表面利回りは高いですが、実質利回りは実に6分の1になってしまいましたね。

このように築古のワンルームマンションは価格が安いというメリットはありますが、それに合わせて家賃も低いと経費率が高く効率が悪い投資物件になってしまうので注意が必要です。

また、地方の物件になればなるほど賃料は下がる傾向にありますが、建物の維持管理にかかる費用(管理費・修繕積立金)は地方による大差はありません。

だからこそ、賃料が低い物件になるほど経費率が高くなってしまうのです。

築古ワンルームに関しては、築古区分マンション投資のメリット・デメリットにまとめました。

 

区分ファミリーマンション

ファミリーマンションは読んで字のごとく、ファミリー(家族世帯)が住むマンションのことです。

当然お部屋の広さもワンルームではなく、3LDKや4LDKといった間取りのお部屋になってきます。

皆さんがお住まいの周辺のファミリーマンションや借家の家賃相場を考えてみてください。

周辺のファミリー物件に賃貸で住むのと、購入して住宅ローンを毎月支払うのだとどちらが安いですか?

では参考までに一般の住宅ローンの計算を下記にまとめておきます。

例えば、住宅ローン3000万の毎月支払いは8.4万円ですから、都内ならワンルームマンションの月額賃料程度ですね。

年収300~400万程度あれば、そのぐらいの賃料は支払えます。

これが、家族世帯が住む賃貸のファミリーマンションだと当然毎月の賃料も高額になってくる訳です。

ですから、毎月家賃で高額な賃料を支払うのであれば、買ってしまったほうが毎月の負担も少ないし、しかも自分の物になる!という当たり前の理由から、ファミリーマンションには賃貸で住む人よりも、購入して住む人が圧倒的に多いのです。

なので、ファミリーマンションを賃貸に出すとなると、ファミリーマンション購入派の人々とぶつかってしまうことになるんですね。

当然入居付けも難しくなるわけです。

詳しくはファミリーマンションが投資に向かない4つの理由にまとめました。

 

地方一棟マンション

RCマンションを一棟そのまま購入するというものです。

ワンルームマンション投資は基本的に「区分所有」といってワンルームマンションの1部屋を購入する訳ですが、そうではなくそのマンションそのものを丸々購入するということです。

メリットとしては、利回りの高さが挙げられます。

しかし、都内だと価格が高すぎて、通常の会社員がローンを組めるような金額では購入できません。

なので、会社員の属性でも購入できる価格帯の一棟マンションとなると、その矛先は自然と地方の中古一棟へ向かうのであります。

地方一棟マンションに関しては2つの大きな問題点がありますので、順番に見ていきましょう。

融資が受けづらい

2018年の初頭までは、スルガ銀行を使った地方の一棟マンションへの投資が非常に盛んでした。

スルガ銀行は非常に融資の審査基準が緩くて有名でした。

別名「スルガスキーム」と言われるものです。

通常の区分のワンルームマンション投資とは異なり、一棟のマンションの融資を受けようと思うと、貸し出してくれる金融機関の数がさらに狭まります(正確に言うと貸し出してくれる金融機関は存在するが、融資を受けるためのハードルが高すぎて融資が受けられない状態)。

そんな中で、スルガ銀行は融資を受けるためのハードルが非常に低く、しかも物件に対しての融資評価も甘く出してくれていたので、ほとんど自己資金が無い会社員でも一棟マンションを所有できていたのです。

記憶に新しい、馬脚をあらわしたスマートデイズのシェアハウス「かぼちゃの馬車」の真相事件によりシェアハウス業者のスマートデイズ社が倒産しました。

通常であれば、シェアハウス業者の責任で終了する筈の問題が、その責任の一端は融資をしていたスルガ銀行にもあるのではないか?という方向へ向かっていきます。

そんな中で、スルガ銀行に金融庁立ち入り(シェアハウス)内部は不正だらけ?でもお伝えしましたが、スルガ銀行の中で日常的に不動産投資に対しての不正融資が行われていたことが明るみになりました。

簡単に言うと融資資料の改ざんです。

最近ですと一部上場企業のTATERUさんでもTATERUでも預金残高改ざん(23万円を623万円に!?)同じような事件がありましたね。

要するに、一棟マンションの融資を受けるためにスルガに対して不正な資料(賃料水増し、預金残高の改ざん、入居率の改ざんetc)を提出し、一棟マンションを購入している人が非常に多かった(実はその不正な資料はスルガ行員もそうと知りながらという融資していた)。という話です。

もっと言えば、通常、ある程度の預金(購入物件の20%から30%)や金融資産がある人がやるべき投資なのです。

少し話はそれてしまいましたが、スルガ銀行はいまや不動産投資への年内新規融資をストップしている状況です。

ですから、スルガ銀行の無くなった今、そもそも一棟物件を購入しようとしても、よほどの個人属性が無い限り、融資の土俵にすら上がれないのが現状です。

ですから、三為業者たちも倒産続出!?スルガ銀行系の三為業者の今後は!?で記載したようにどんどん仕事が無くなってしまい、一棟の販売を辞めて区分ワンルームの販売に転身したり、水戸大家さんのように廃業してしまう業者も出てくるようになっています。

サブリース(家賃保証)の一方的値下げ・打ち切りなど

また、その「スルガスキーム」により大きな問題となったのがサブリース(家賃保証)です。

地方の一棟物件は場所にもよりますが、都心ではありませんので入居付けは楽ではありません。

そこで、売主業者が全室サブリースをつけて、販売していたものも非常に多かったです。

まさにスマートデイズのシェアハウスと同じ状況です。

ですから、一旦業者の資金繰りが悪くなると突如サブリース賃料が下げられたり、一方的にサブリースを打ち切られる悲惨なオーナーさんが続出しておりました。

私は去年より、そういったお客様からの相談が多かったのでスルガ銀行を使った、シェアハウス(かぼちゃの馬車)、地方一棟RC、地方一棟アパートに要注意で警鐘を鳴らしておりました。

以下はこのブログに寄せられた、地方一棟マンション・シェアハウスのサブリース商法で被害を受けた方の悲痛な叫びです。

※※※(業者名)にはうちもやられました。
投資用物件を保有しているオーナーなのですが、勝手に礼金0で客付けしたり、家賃振込み銀行を勝手にコロコロ変更して手数料として振り込むべき家賃から差し引いたり、管理委託契約書も何度も変更してきて、変更点の説明なく内容に委託契約解除に家賃の24ヶ月分を盛り込んできたり。更新料も振り込まれず、結局契約不履行で契約解除しましたが、お金は戻ってきません。今は、※※※(業者名)何とかと言う会社の名前で契約を結ばせようとしています。どこに相談すれば良いのか、被害者が増えないことを祈るばかりです。

 

私も、※※※(業者名)に騙されました。
たった半年で、家賃入金が止まりそうです。
24室中2室空室と聞いていたのが、実際は18室空室でした。
集団訴訟できないものでしょうか?

 

私は土地と物件をあわせて●億円の融資を受けて今スルガ銀行、シェアハウスの業者、サブリースで不動産投資をしていますが、昨年年末に不動産会社から一方的に家賃停止を言い渡され管理会社から実質の家賃しか支払われなくなりました。
収入63万円から現在30万円になり
管理会社へ20%の管理費を支払って24万になります。
またスルガ銀行の金利は3.5%
毎月の支払い45万円になっています。
弁護士への相談も考えています。
非常に困っています。
よいアドバイスをよろしくお願いします。

考え方は様々でしょうが、規模が大きくなると正直言って取り返しがつきません。

地方で健全にマンション投資している方もいらっしゃるとは思いますが、将来的な人口を考えると長期投資するならば東京以外は考えられません。

そういった意味でも、地方一棟マンションはローンをフルで活用して運用するような会社員向きの投資とは言えません。

 

地方一棟アパート

一棟アパートはその名の通り、アパートを丸々一棟購入してしまうというやり方です。

メリットとしては利回りの高さが挙げられます。

一棟マンションよりも建築コストが安い分、利回りも高い傾向にあります。

ただし、そうはいっても利回りの高い分デメリットやリスクも大きくなります。

都心であれば入居需要も豊富でしょうが、これも一棟マンションと同じく都心だと価格が高すぎてなかなか一般の会社員層の方が融資を受けるのは難しいですが、一棟マンションほど価格は高くない為、手を出しやすいのも事実です。

ただし、地方の一棟アパートには4つの問題点が存在します。

融資が受けづらい

一般的に不動産には法定耐用年数といわれるものがあります。

木造であれば22年です(鉄骨やRCの法定耐用年数はこちらでまとめてあります)。

通常融資をうけるにあたって、ほとんどの金融機関は「積算評価」という評価方式を取り入れて、融資額を決定します。

しかも、法定耐用年数を超える融資年数は一般的には出しません(一部金融機関を除く)。

なので、木造の一棟アパートであれば最長の融資年数が22年ということになります。

不動産の融資年数は一般的に35年が多いですが(最近では一定条件を満たせば45年ローンもあります)、ローン年数が短くなれば毎月の銀行への支払も多くなりますのでキャッシュフローを出すのが難しくなります。

なので、その不利な状況を打破するためには、法定耐用年数を大きく超えた融資(35年ローンなど)を低金利で受けなければなりません

しかし、そういった金融機関は非常に少ないのが現状です。

もちろん個人属性が高ければ相談に乗ってもらえますが、一般の会社員・OLの属性だと非常に厳しいと言わざるを得ません。

地主アパート大家との競争

地方にはその土地ごとに地主と言われる人たちが存在します。

そういった地主に向けて、相続税対策などを理由に数多くのアパートが建築されており、地方のアパート生存競争は非常に厳しいものがあります。

何故かというと、もともと地主なわけですから既に底地は自分で所有しているのです。

そこにアパートを建築するわけですから、上物だけの金額で物件を建てることができます。

つまり、一から土地を仕入れて物件を建築する一般大家とは違って、建築コストがそもそも格段に安いのです。

建築コストが安い分、賃料の下げ幅の余力が大きいのも地主大家です。

空室リスクの高さももちろんですが、そもそも地方都市の人口はこの先を見ても減少傾向にあります。

そうなれば近い将来、地方アパートの賃料は下げ比べになることが考えられます。

なので、賃料の下げ比べになると、一般大家に勝ち目がないのは明らかでしょう。

デッドクロスによる黒字破綻

木造の一棟アパートなどは法定耐用年数が22年と非常に短いです。

なので、中古のアパートなどを購入した際には、「経費として減価償却費がほとんど計上できない」という状態に陥る可能性が高いのです。

出せる経費が少なくなると、毎月のキャッシュフローとは別で確定申告の帳簿上で大きく黒字となってしまい、大きな納税をしなければならない可能性が出てきます。

これが俗にいう黒字倒産と言われるものです。

デッドクロスについてはこちらの不動産投資のデッドクロスとは?黒字でも倒産する!一体なぜ?に詳しまとめております。

なので、表面的な利回りにとらわれて、築古の高利回り木造一棟アパートなどを購入するとその後の納税地獄に陥る可能性もありますので、注意が必要です。

サブリース(家賃保証)の一方的値下げ・打ち切りなど

これは一棟マンションと同じですが、つい今年の頭にもレオパレスの家賃保証減額や家賃保証の打ち切りに怒ったオーナーたちがレオパレスを相手取って集団訴訟を起こしております。

やはり地方のマンション・アパートの賃貸経営がどれだけ難しいのかというのが如実に分かる事件だと思います。

「サブリース(家賃保証)しますから大丈夫ですよ!」

なんていうセールストークは絶対に信用してはいけません。

 

テナント(店舗・事務所)物件

こちらは居住用ではなく、一般的に商業用のビルやテナントを貸しに出して賃料を得る投資です。

メリットとしては、こちらも利回りの高さが挙げられます。

また、同じ広さの居住用のマンションと商業用のテナントを比較した場合に、テナントの方が高額な賃料を得ることができます。

しかし、そのメリットの裏には2つのデメリットが存在します。

空室リスクの高さ

商業用のテナントなどは景気の波をもろに受ける傾向にあります。

景気が悪くなれば、倒産する企業や、事業縮小もよくある話です。

そうなれば、当然テナントから退去する事業主も増えるわけですね。

また、商業用のテナントは飲食、アパレル、コンビニ、事務所など様々な種類がありますので、その事業にマッチした立地でなければ企業は入居しません。

なので、一旦空室になると、都心の物件と言えども空室期間が長くなるのは覚悟しなければならないのです。

賃料の変動幅の大きさ

入居者が一般の個人ではなく、商業目的の企業が多いですから当然賃料に関する考え方も非常にシビアです。

家賃減額や初期費用の減額交渉は当たり前です。

逆に言えば非常に高額で貸し出せるメリットもあります。

しかし、景気の波に左右されるので、賃料の変動幅という意味では決して安定的なものではありません。

その人の投資スタイルにもよりますが、一般の会社員やOLの方にとってボラティリティ(変動幅)の大きな不動産投資はお勧めできません。

テナント物件の詳細に関しては不動産投資でテナント物件(店舗物件・事務所)が高利回りで危険な理由にまとめております。

 

賃貸併用住宅

これは自分の自宅と投資用の賃貸物件を一緒に建築してしまうパターンの投資ですね。

立地の良い場所で建築できれば確かにメリットは多いです。

自分自身の住宅ローンも入居者からとれる家賃収入でほとんど賄えてしまうので、実際家を購入しても毎月負担が無い状況を作ることが可能です。

あくまで入居者がいれば・・・の話です。

賃貸併用住宅は大きく分けて以下の2つの問題点があります。

入居者を付けにくい

まず第一に、賃貸併用住宅がどのような場所に建築されるか?という根本的なお話しです。

賃貸併用住宅とは木造の一般的な民家とアパートがくっついたようなイメージをしていただければよいですが、そもそも都心の駅前一等地に木造の民家なんてそうそうありませんよね。

それを考えると、先ず建築される場所としては、郊外で駅から少し離れた静かな住宅街といった場所です。

もしも間取りがワンルームならば、都心から離れれば離れるほど入居は付けづらくなります。

しかも、入居者が大家との同居をどう思うか?ということにも注意しなければなりません。

大家が直ぐ近くに住んでいることを何とも思わない人もいるでしょうが、逆にそれを嫌がる入居者も非常に多いのが現状です。

「郊外で、駅近でもなく、しかも大家が近くに住んでいる」となれば、入居者も限られてきます。

トラブルが多い

入居者のトラブルは言い換えればオーナーのトラブルとも言えます。

同じ屋根の下に住む訳ですから、オーナーは入居者のトラブルをより身近に感じることになります。

例えば、家賃滞納や騒音問題を頻繁に起こす入居者が入ってしまった場合、どのように対処しますか?

近くに住む訳ですから、嫌でも毎日顔をあわせます。

トラブルを起こす入居者と一緒に住むのは想像以上にストレスがかかるものです。

また、入居者によって帰宅時間もバラバラです。

中には昼夜逆転の仕事をしている人もいるでしょう。

そうなった場合には、一緒に住む自分の家族と入居者との生活リズムに違いが生じることになります。

何かトラブルがあったとしても、通常のマンション投資であれば管理会社に一任しておけば良いですが、大家と入居者の距離が近いだけに、管理会社をすっ飛ばしてオーナーと入居者の直接のやり取りも考えられます。

不動産管理や入居者対応のノウハウも何もない中で、安易に賃貸併用住宅を建築してしまうと、非常に危険なのです。

賃貸併用住宅に関しては賃貸併用住宅で失敗・破綻?危険な落とし穴の正体に迫るに詳しくまとめております。

東京1Rが会社員・OLに東京のワンルームマンション投資を勧める理由

その理由は一言で「安定性」です。

都心23区におけるワンルームマンションは需要が多く供給が少ない立地だからこそ、空室リスクを最大限に抑えて安定した投資が出来るのです。

安定性が高いからこそ会社員の方にお勧めなのです。

その最も安定性の高い立地こそが東京23区なのです。

単身者が何人くらいいて、それに対してワンルームマンションが何部屋あるのかは「単身者人口が爆増!?都内の単身者人口とワンルームマンション供給戸数」に詳しく記載しております。

しかも23区の単身者人口はこの先も伸び続けるという統計が既にでております。

それに対して都内のワンルームマンションはワンルーム規制の影響もあり、新規供給がしづらい状況になっております。

だからこそ賃料も下がりづらく、安定した価格で取引されているのです。

都内のワンルームマンションの賃料の下落率は「東京23区ワンルームマンションの築年数別平均賃料を調査!」で詳しく記載しております。

しかし、「都内のワンルームであれば何でも良い!」という訳ではありません。

ワンルームマンション投資には8大リスクが存在します。

そのリスクを回避するために、都心の好立地で物件を所有しなければならないのですが、例え東京23区で立地が良くても買ってはいけない投資用のワンルームマンションの3つの特徴を順番に見ていきましょう。

買うと失敗する投資用ワンルームマンション3つの特徴

1階のお部屋

投資用ワンルームマンションを購入するにあたって、区分マンションだと何階の物件を購入すればいいのか?

という疑問をお持ちになったことはありませんか?

例えば、新築のワンルームなどをデベロッパーから購入する場合は、販売中のお部屋の中から好きなものを自分で選ぶことが可能です(残り最終1部屋などの状況を除き)。

基本的にマンションは上層階に行けば行くほど価格が高くなっております。なので、1階のお部屋に関しては一番価格が安く設定されている場合が多いです。

ただし、よほどの事情が無い限りは1階のお部屋を買ってはいけません。

値段が安いので一見お買い得に見える

冒頭にも書きましたが、1階のお部屋は基本的に価格が一番安く設定されております。

当然その分家賃も低く設定されているわけで、お部屋ごとの利回りはほとんど同じになるように価格設定されています(利回りに関してはこちらの記事を参照してください)。

なので、毎月の収支プランはどのお部屋も大差ありません。

そうなってくると、皆さん「日当たり」や「お部屋の形、広さ」などでどのお部屋にするかを決められる訳ですが、正直言ってしまうと投資用のワンルームは画一的な造りの物

件が多いので、あまりお部屋や設備に大差ありません。なので「この部屋がいい!」という風にもなりづらいんですね。

そうなってくると、価格が安い方が組むローン額も少なくてすむので、「じゃあ一番安いから1階でいいか」と安易な考えで1階のお部屋を購入する方も少なくありません。

確かに価格が安いので、いざローンを組むとなった時には、組むローン額が少ない方がリスクが低いと思われるかもしれません。

ただし、「価格が相場よりもめちゃめちゃ安い」などの場合を除いて、1階のお部屋はお勧めできません。その理由はたった一つです。

1階のお部屋は金融機関の融資を非常に受けづらい

このブログを当初の頃よりお読みいただいている方であれば、ご理解いただいていると思いますが、投資用のワンルームマンションを購入する場合、基本的に売り主の不動産業者の提携金融機関から融資をうけて物件を購入されるパターンがほとんどです。

そもそも仲介で投資用のワンルームを融資を受けて購入するのは難しいです。

なので、やはり投資用のワンルームを購入するとなれば、やはり業者の売主物件です。

そして、業者が販売する物件というのは、提携の金融機関からしっかりと融資の評価を受けられる物件なのです。

「投資用ワンルームマンション購入時「オリックス銀行」の融資評価を必ず確認しなければならない理由。」でもお話ししておりますが、投資用マンションの購入基準として「オリックス銀行から融資を受けられる物件なのか否か」という視点が非常に大切なのであります。

新築物件であれば、1階のお部屋であってもオリックス銀行からの融資評価を受けて物件を購入することもできます。

ただし、それが一旦中古になると、途端にオリックスの1階のお部屋への融資評価が厳しくなるのです。

イオン銀行などの関して言えば、1階のお部屋は融資評価すら出してもらえません。

1階の物件でも問題なく融資してくれる金融機関といえばSBJやアルヒといった金融機関になってくるでしょう。

オリックスと比べると借り入れ金利差は1%~1.5%程度になります。

そうなってくると、オリックス銀行を使って物件を購入する場合とSBJ銀行やARHUHI(アルヒ)を使って物件を購入する場合、その物件の利回りと借入金利との差(イールドギャップ)も1%~1.5%程度出てくることになります。

将来物件を売却すると考えたときに、オリックスやイオンで融資評価の出ない物件(1階の物件)を買ってしまうと、業者に買取をしてもらう際に、査定評価が大幅に下がってしまう可能性が出てくるのです。

なぜなら、業者側の立場で考えると、仕入れをしても融資を付けられる金融機関が非常に限られてくるので、それは即ち非常に販売しにくい物件ということになってしまうからですね。

投資用ワンルームマンションは物件選びも非常に大切ですが、それと同じくらいどの金融機関を使って物件を購入するかも非常に大切なのであります。

そして、提携金融機関で業界が成り立っているので、より金利の低い提携金融機関(オリックス、ダイヤモンドアセット、イオンなど)で融資を受けられる物件なのか否かが大切なポイントとなってくるのです。

なので、そういった意味でいうと、「1階のお部屋」は出口戦略(売却)を考えたときに圧倒的に不利になってしまうので、お勧めできません。

尾のように、営業マンの言われるがままに、または適当にお部屋を選んでしまうと、後で後悔することになります。

投資用ワンルームマンションを購入する際は必ず2階以上の物件を検討してください。

徒歩10分を超える物件

入居者の視点で見たときには、当然駅に近い方がいいかもしれませんね。

ただし、そんなことは誰でもわかっていることなので、敢えてそんな情報をここに書く必要性はありませんので割愛します。

ワンルームマンション投資は融資がカナメです。

本日は「最寄駅からの徒歩分数」について入居者基準ではなく、金融機関基準で記載していこうと思います。

徒歩10分を超えると融資が受けづらい

徒歩10分以内であれば、そこまで融資評価に影響はありません。これが1分多くなり、例えば最寄り駅まで徒歩11分などになってしまうと、融資を受けられる金融機関が一気に減ります。

ちなみにイオンなどは徒歩11分になるとほとんど融資をしてくれなくなります(例外もありますが)。

また、オリックスにしてもSBJにしても徒歩10分を超えると、ローン評価が落ちてしまいます。

ただし、新築時は比較的融資を出してくれやすい。

新築ワンルームの販売時はオリックスもイオンも徒歩10分越えの物件であったとしてもフルローンの融資を出してくれたりもします。

これこそが話をややこしくしてしまう元凶なのです。

そもそも10分越えは融資しない!と明確に線引きがあればいいのですが・・・。

分かりやすく言うと、「新築時なら10分越えもOK。中古になると10分越えは厳しく見ます!」みたいな感じですね。

なので、新築のワンルームで「最寄りから徒歩11分」みたいな物件をオリックスやイオンを使って購入してしまう可能性も十分にあり得るわけですね。ご注意下さい。

将来的にその物件を売却することになったとしましょう。ちなみに売却する際に仲介か買取かという問題はありますが、投資用のワンルームは専門業者への買取をお勧め致します。

当然、買取業社はその物件をエンドユーザーに転売するわけですが、その際に、この物件が金融機関からどの程度の評価(ローンが組めるか)を受けられるのか、評価出しを行います。

徒歩10分越え物件は買取業者が転売する際に販売しづらい

ちなみに、ワンルームを売却するにあたって、買取業者としては「その物件がオリックス銀行から融資評価がどのくらい受けられるのか?」という基準が非常に大切になってくるのは過去記事で記載した通りであります。

オリックス銀行の中古ワンルームへの融資基準として「最寄りから徒歩1~10分」と「最寄駅から徒歩11分以上」で融資評価に大きく差が出てきてしまうんですね。

買い取った物件を転売する際に、買取業者としてはより高い値段で販売したいと思いますよね。

例えば2000万で仕入れて、2500万で売却しようとする場合に、金融機関からの融資がそもそも2000万円しか受けられない物件だと、販売する際に凄く大変ですよね。

何故かというと、頭金として500万をだせる人にしか販売できなくなるわけですか、販路が一気に狭まりますよね。

それが例えば2500万円のフルローンを組めるとなったらどうでしょう?現金を持ってない人にも販売することが可能になりますよね。

そうなれば販路も広がりますし、業者としても売りやすく、お客様も買いやすいわけです。

要するに、徒歩10分越え物件は融資がつきにくいから、将来売却しようと思った時に、評価が下がるので売りずらい。

ということです。

徒歩10分越えの物件は「現金買い」ならありかも

上でも説明した通り、中古であれば徒歩10分越えの物件になると、そもそも融資を受けて物件を買いにくい状況になるかと思います。

逆に言えば、そういった「徒歩11分越え」の物件は安めで手に入れられるというメリットもあったりします。

融資が受けられないとなれば、現金買いのみとなりますので、購入者層が一気に狭まり、割安な価格で手に入れられる可能性も大きくなります。

そういった意味で、現金のある方であれば、意図的に徒歩分数の遠めの物件を購入するという選択もありかもしれませんね。

ただし、一般的な会社員の方が融資を受けてワンルームを購入する場合には「徒歩10分越え物件」はお勧めできません。

営業マンから進められるがままに物件を購入しないように注意してください。

総戸数20戸未満の物件

マンションの規模に関しては購入する物件によって様々かと思います。その中でも物件規模を見るにあたり「総戸数」が非常に大事になってきます。

総戸数とはその名の通り、全住戸の数です。なので総戸数30戸であれば、全住戸で30部屋ということですね。

結論から言うと、総戸数が20戸未満の物件はお勧めできません。

総戸数20戸未満の物件は融資を非常に受けづらい

「1階の部屋」、「徒歩10分越え」と同様に「総戸数が20戸未満の物件」は非常に融資が受けにくいです。

投資用のワンルームマンションに融資をする銀行は非常に限られております。

その中でも代表的な金融機関であるオリックス銀行、イオン銀行、東京スター銀行などにおいては、対象物件の総戸数が20戸以上の物件でないと基本的に融資評価が出ません(もちろん例外はありますが)。

融資が出たとしても、金利が上がってしまったり、ローン評価が低いので思ったほどローンが組めなかったり(定価2000万のうちローンを1000万しか組めない、など)不利なことが多くなってしまうんですね。

でも、そもそも融資を受けづらい物件なら、買おうと思っても買えないから別に問題ないんじゃない??

と思われるかもしれませんが、金融機関によっては総戸数に関係なく融資をしてくれるところもあるんですね。

そういった総戸数関係なく融資をしてくれるような金融機関を使って総戸数20戸未満の物件を購入してしまうと、その物件を将来売却する際に苦労することになります(例えばSBJやARUHIですね)。

投資用ワンルームマンションをSBJやARUHI(アルヒ)で提案されている場合は本当に注意しなければなりません。

SBJで提案されている方は、「必読!SBJ銀行で投資用マンションローンの提案を受けられている方へ」をご覧ください。

ARUHI(アルヒ)で提案されている方は、「ARUHI(アルヒ)でマンション投資を行う場合の3つの注意点。」をご覧ください。

投資用のワンルームマンションを自分で住む目的で購入する方はほとんどいません。

なので、購入者のほとんどは投資物件としてワンルームマンションを所有することになります。

投資用でワンルームマンションを購入する際には以前からブログでお伝えしていますが、売り主不動産業者の提携金融機関を使用して物件を購入することになります。

例えば不動産業者に物件を買い取りしてもらう際の不動産業者の立場を考えてみましょう。業者は買い取った物件を金融機関からどの程度の評価(ローン)がでるのか「評価出し」をします。その評価がどのくらい出るかにもよりますが、当然売却益を乗せて他のお客様に転売することになります。

以前のブログでもお話ししましたが、評価は高く出たほうが、転売する不動産業者も販売しやすいのです。

買取をして転売する業者は提携金融機関を使って物件を一般のお客様に売却することになりますので、そもそも提携金融機関から融資評価の出ない物件や融資評価の低い物件の買取はしたがりません。

それでも売却を!となれば当然相場よりも安い価格でなければ売却できなくなってしまうのです。

管理費と修繕積立金が割高になるので収益性が悪い

例えば総戸数30戸のマンションと総戸数15戸のマンションがあったとしましょう。同じRCマンションであれば、戸数に関係なく管理をする上でしなければならない業務(建物

管理や建物修繕)はほとんど変わりません。

総戸数が2倍ほど違ったとしても、将来の大規模修繕にかかる費用などがそれと同じ割合で異なる訳ではありませんから。つまり、戸数の少ないマンションは管理費と修繕積立金

の割合が戸数の多いマンションに比べて割高傾向にあると言えます。

だからこそ、総戸数が最低20戸以上ないと管理費と修繕積立金の割合が高くて採算が合わないと評価されてしまうのです。

もちろん優秀な建物管理会社であれば、費用を安く抑えて、区分所有者に負担なく物件を管理していくことも可能なので、「総戸数が少ない物件だから絶対に管理費・修繕積立

金が高い」という訳ではありませんので誤解の無いように。

ただし、そもそもの仕組み的に総戸数の少ない物件は管理費と修繕積立金が高くならざるを得ないということは間違いありません。

融資する金融機関の立場から見ると、将来、修繕積立や管理費が大きく上昇する可能性の高い物件には融資したくないですよね。また、購入するオーナーさんにとっても毎月の

収支が悪くなってしまうので悪影響です。

 

まとめ

不動案投資の目的は人それぞれです。

一般の会社員、OL、公務員の方々が投資するには極力リスクを抑えたものがおすすめです。

もちろん大きなリスクをとって、その対価として大きなリターン(メリット)を享受するのもありだと思います。

しかし、都心のワンルームマンション投資においては、価格や家賃が底堅く安定しているため、高い利回りを出すことは非常に難しいのです。

高い利回りが出ないということは、そもそも大きく儲けを出すのは難しいということです。

逆を言えば、そこまで利回りが高くない分、安定した投資であるという裏付けでもあります。

なので、億万長者を目指したい!大金持ちになりたい!という人には都心のワンルームマンション投資は向いていません。

その理由は「ワンルームマンション投資は儲からない?億万長者は絶対無理!」ではっきりと説明しております。

将来に夢を見ることも大切ですが、年齢を重ねれば重ねるほど将来起こりうる現実を見ることも大切になってきます。

現実から目を背けず、とにかく今の内から極力リスクを抑えて将来に向けてコツコツ時間をかけて投資出来るもの。

それが都心の区分ワンルームマンション投資なのであります。


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