不動産投資のフルローンとオーバーローン違いを超簡単に解説

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皆さんは「フルローン」「オーバーローン」といった言葉を聞いたことがありますか?基本的には不動産投資にご興味がある方であれば、ほとんどの方がご存知かと思います。

今回はこの2つの違いについて詳しく解説していこうと思います。

フルローンとは

物件価格の全てをローンで組むことです。例えば定価2500万円の物件があったとするなら、その2500万円をそのままローンで借りることですね。ただし、諸費用に関しては自己資金で賄わなければなりません。

ワンルームマンション投資の諸費用に関しては以下の記事を参照してください。

ワンルームマンション投資で頭金以外にかかる「諸費用」とその内訳

ワンルームマンション投資の場合、1件当たり約100万円程度(金融機関や購入物件にもよる)の諸費用が必要となってきます。つまり、この諸費用分に関してはローンを組むことが出来ない訳ですから現金で支払わなければなりません。

 

オーバーローンとは

オーバーローンとは不動産価格+諸費用分を含めてローンを組むことです。例えば2500万円の物件で諸費用が100万円の物件であれば2600万円のローンを組むことですね。

これが出来れば、本当に自己資金0円でのマンション投資が可能となります。

オーバーローンは非常にグレーな手法

基本的にオーバーローンを行う際に良く使われるのが「かきあげ」「ふかし」「ネットアップ」と言われる手法です。

これは、不動産業者が「物件価格を水増しした契約書」と「通常価格の契約書」を2通用意して、金融機関とは「物件価格を水増しした契約書」お客さんとは「通常価格の契約書」を結び、金融機関から定価以上の融資を引き出すという手法になります。

例えば2500万円の物件で諸費用100万円とあわせて2600万円でローンを組ませてくれる金融機関は非常に限られてきます。

なので、2600万円(場合によってはそれ以上の金額)の物件価格水増し契約書を作って、金融機関から2600万円の融資を引き出すという手法です。

これは金融機関を欺く行為となりますので、やってはいけません。ただし、業者によっては営業段階で平気でこのような手法を話している業者も多く見受けられますので注意してください。

もちろん先ほども言いましたように、金融機関によっては諸費用も含めてローンを貸してくれる金融機関も存在しますので、オーバーローンのすべてがダメだという訳ではありませんので誤解のないように。

 

スマートデイズのかぼちゃの馬車で横行していた2重契約

シェアハウスで問題になったスマートデイズ社のかぼちゃの馬車におけるスルガ銀行の不正融資問題ではこの2重契約(オーバーローン)が横行していたようです。

スルガ銀行におけるシェアハウス不正融資問題に関してはこちらの記事を参照してください。

スルガ銀行に金融庁立ち入り(シェアハウス)内部は不正だらけ?

スルガ銀行の物件融資額はマックスで物件価格の90%です。1億円の物件であればマックスの融資額は9000万円となります。となると、頭金1000万円と別途諸費用が現金で必要になってきます。

ただし、頭金で1000万円と別途諸費用を現金で捻出できる人は非常に少ないです。

そこで物件価格の水増し契約書が出てくる訳ですね。例えば物件価格を1億2000万とすれば、融資額はその90%で1憶800万円となります。通常の物件価格は1憶な訳ですから、800万円多く融資を受けることができます。その800万円があれば諸費用も支払い可能ですね。

そうなると実質自己資金0円。むしろ場合によっては数百万円のお釣りがくる状態で不動産投資を始められる訳です。

一昔前まではこのような手法で自己資金を増やしながら物件を展開(買い増し)していく方法もありました。しかし、スルガ銀行で不動産投資への融資がストップしてからは金融機関全体が投資物件に対しての融資を厳しく見る傾向になっておりますので、今は使えません。

 

物件の通常評価額以上のローンを組むので、物件選びを間違えると非常に危険

そもそも今の現状だと、不動産投資で融資をしてくれる金融機関自体が少ないですし、融資額も非常に低いですから、オーバーローンを引くには物理的に難しい現状がありますが、一昔前まではこのようなオーバーローンが横行していたのも事実です。

オーバーローンによって物件評価以上の多額の融資を受けているわけですから、その時点で物件の担保価値を割り込んでおり、ある程度の年数を所有しないと回収が出来ない仕組みとなっているのです。

だからこそ、地方の一棟RCやシェアハウスなどをオーバーローンで所有してしまうと、少しの空室で収支が大幅に悪化し経営破綻する可能性が高くなるのです。

マンション投資の収支が赤字でお困りの方はこちらの過去記事を参照してください。

ワンルームマンション投資で失敗!?収支が赤字(持ち出し)の時に試す5つの収支改善方法

 

まとめ

安易なオーバーローンは非常に危険です。また、このような提案を簡単にしてくるような業者や営業マンとのお付き合いも避けたほうが無難でしょう。またフルローンに関しては、確かにメリットも多いですが、契約する場合には必ず多少でも頭金を出すようにしてください。間違っても「頭金0円のフルローン」だけは絶対にやってはいけません。その理由はこちらの記事をお読みください。

 

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