八王子の新築ワンルームマンションは絶対に買ってはいけない

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最近投資用ワンルームマンションのセカンドオピニオンを求めるご相談が非常に多くなってきました。

ワンルームマンション投資は、金額が小さく、業者売主物件であれば金融機関の融資も受けやすいので、不動産投資初心者の方にも非常に人気であります。

ただし、初心者だからこそ業者のポジショントークを鵜呑みにしてしまうことが多いので、先ずは自分自身でしっかりと「調べること」がたいせつなのです。

そんな中で最も大切なことが「相場」であります。マンション投資はココを間違ってしまうと、資産ではなく、とんでもない負債になってしまう可能性もありますので十分に注意してください。

では、表題の「八王子の新築ワンルームを何故買ってはいけないのか?」その理由について今日はお話ししていきましょう。

八王子市の人口が徐々に減少傾向に

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上記のグラフは八王子市の直近15年間の12月末日時点での総人口数をグラフにしたものです。2012年をピークに微減しているのが分かるかと思います。

人口統計局の数値を見ても今後八王子市の人口が大きく増えることはなく、微減が続き、2045年には総人口が48.5万人になると予想されております。

ワンルームマンション経営は単身者の居住ニーズへの投資なわけですが、八王子市の単身者世帯割合は全世帯の38%となっております。

これを見ると、3世帯に1世帯が単身世帯なわけですから、一見すると、単身者の割合高いからワンルームマンション投資には最適なんじゃ??と思いがちです。

ここが大きな落とし穴です。

八王子市は単身者割合が少ない。

八王子市の単身割合は38%です。

それに比べて23区の単身割合は何%でしょうか?実際に調べた結果が以下の通りです。

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23区の総世帯数は約480万世帯です。それに対して、単独世帯が242万世帯いるので、割合としては50%以上となります。

なので、八王子(38%)と比較しても圧倒的に単身世帯の割合が多いのであります。つまり23区に住む2世帯に1世帯以上が単身世帯ということになります。

それに対しての供給ですが、残念ながら八王子市の単身マンションの供給戸数を把握することはできませんでした、首都圏全域のワンルーム供給戸数は以下の記事に記載しておりますので、ご確認ください。

www.tokyo-1r.com

ワンルームマンションが単身者の住居である以上、人口が多く且つ単身者割合が高い地域でマンション経営をすることが最も大切なことであり、最大のリスクヘッジにもなる訳ですね。

空室が目立つ

ホームズやスーモで八王子周辺のワンルームを検索してみてください。空室情報が山のように出てきます。また、同じ物件で複数件空室になっているものも目立ちます。

以下はその一部です。

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右側の物件なんかはゾっとしますよね。最初見たときは新築で一気に入居募集をはじめたから、これだけ空室になっているのかと思いましたが、普通に築9年の築浅物件でしたので驚きました。

賃料が高すぎるのでしょうね。もしくは考えたくないですが、全く需要が無いかのどちらかです。

この物件のオーナーさん達はどうしているのでしょうか。サブリースでだましだまし家賃が振り込まれて、更新の時に急激に保証賃料を下げられるのは目に見えていますね。

もしくはあまりにも空室がひどいと、サブリースの一方的な解約というのも考えられます。

第二のかぼちゃの馬車にならないことを祈るばかりです。

www.tokyo-1r.com

中古価格が異常に安い

八王子の中古ワンルーム市場を調べてみましたが、都内とは比較にならないくらい低い金額で取引されています。

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楽待なんかで物件検索してみると分かると思いますが、利回りの高い順で区分ワンルームの売り物件を検索すると、八王子の物件が最初にたくさん出てきます。それに比べて都内の物件はなかなか出てきません。

やはり、八王子はワンルームの賃貸需要が微妙なので、なかなか入居者も付かないのです。そうなれば当然収益を生みにくい物件と判断され、物件価格も下がってしまいます。

こうなってくると本当に悪循環で、オーナーさんとしても借り入れをしてマンション経営をしている訳ですから、ローン支払いを自腹で行わなければなりません。このような立地の物件を新築で購入してしまうと、非常に大変ですね。

まとめ

過去にワンルーム業者の一覧を記載しました。

www.tokyo-1r.com

www.tokyo-1r.com

こちらに記載している会社の多くは自社のブランドマンションを新築で販売しているデベロッパーが大半です。

そんな大手のデベロッパーでもなぜかこの八王子にいくつも物件を建築していたりするわけです。

基本的にデベロッパーや新築メインの業者は、現在販売している物件を完売させないと次の物件販売にいけないので、1つの物件のごり押しになる傾向が非常に強いです。

だからこそ、ワンルームマンション投資を検討する際には、「比較すること」と「相場の確認」を忘れないようにしなければならないのです。

中古になれば話は別ですが、八王子で新築ワンルームは絶対に買ってはいけません。

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