ワンルームマンション投資で複数物件を所有するメリットと注意点

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ワンルームマンション投資のメリットとして、一棟物件に比べて、時間をかけずに複数件へと物件拡大しやすいということが挙げられます。

なぜならそもそもの物件価格が一棟に比べて安いからですね。

では、そんなワンルームマンションを複数件所有するメリットと効率よく買い増していくポイントをお話ししていきましょう。

ワンルームマンションを複数所有する5つのメリット

単純に家賃収入が増える

東京都内のワンルーム1部屋の賃料収入は毎月8万円程度です。2部屋であれば毎月16万円。3部屋であれば毎月24万円となります。

日本人の平均年収は420万円と言われていますので、都内のワンルームを「4部屋から5部屋」無借金で所有していればそれだけで日本人の平均年収程度を稼げてしまう訳ですね。

贅沢はできないかもしれませんが、毎月30万~40万の収入があれば質素に暮らす分には余裕で生活できてしまうでしょう。

都内のワンルームの平均価格は2000万円から3000万程度です。

なので1部屋2500万円としてもそれが4部屋で1憶円になります。

1億円分の不動産を無借金で所有するには1億円の現金が必要になる訳ですが、1憶円を持っている会社員は普通に考えてほとんどいません。そして、サラリーマンの給与で20歳~60歳まで身を粉にして働いても1憶円を預金で貯めるのはほぼ不可能かと思います。

それを考えると、「そもそもワンルーム4部屋を無借金で所有するのは不可能なのでは?」と思われるかもしれませんが、そうではありません。

  • 出来るだけ早い段階で複数のワンルームを所有し複利効果を得る
  • 地道に一定額の繰り上げ返済を続ける

ことによって可能となります。

複数持つことで複利運用効果が出せる

これこそがワンルームマンションを複数所有する最大のメリットであります。

詳しくは「不動産投資(投資用ワンルームマンション)の複利運用とは?」に記載しておりますのでご覧ください。

先ずは出来るだけ早い段階でワンルームマンションをローンを使って複数件所有します。そして1部屋の完済を目指して繰り上げ返済を地道に行っていきます。

繰り上げ返済が進めば進むほど毎月のキャッシュフローが多くなりますので、そのキャッシュフローと自己資金を併せてどんどん繰り上げしていくのです。これを繰り返します。

1部屋目を完済したら、その1部屋目の家賃収入を2部屋目の繰り上げ返済に回していきます。当然2部屋目も繰り上げ返済が進むほどキャッシュフローが多くなりますから、そのキャッシュフローも繰り上げ返済に回していきます。これを繰り返します。

これを繰り返すことで、繰り上げ返済の原資が雪だるま式にどんどん大きくなるのです。

しかも早い段階でワンルームマンション投資を始めることで、時間の経過とともに嫌でもローンの残債は減っていきます。それに対して繰り上げ返済の原資はどんどん大きくなる訳ですから、非常に効率よく資産を増加させることができるようになるのです。

売却益をも視野に入れることができる

1部屋だけだと長期保有を前提で物件を持つ方が多いですが、複数所有することで将来的にエリアによっては売却益を得られる可能性も高まって来ます。もし、仮にそこで売却益が見込めるようであれば、その売却益を既存物件の繰り上げ返済の原資としてもいいでしょう。

いずれにしても、最近では投資用のワンルームマンションで売却益を出される方も非常に多くなってきております。もちろん将来にわたって「必ず売却益が出せると」いう保証がある訳ではないので、そもそも売却目的で物件を所有することはお勧めできませんが、複数所有することで選択肢が増えるのは確かです。

空室リスクの分散

ワンルームを1部屋所有していて1部屋空室になってしまうと空室率は100%となってしまいます。これこそがワンルームが一棟に劣ると言われる所以です。

ただし、そんなワンルームも例えば5部屋所有して、その内1部屋が空室になれば、空室率は20%になります。

繰り上げ返済を地道に進めて、しっかりと入居者が付き、尚且つキャッシュフローの出せる物件を複数所有できる状態になれば、そういった物件は数が多ければ多いほど空室率は下がる計算になります。

つまり、そういった物件を所有すればするほど経営が安定するということです。

災害リスクの分散

日本は地震大国と言われるほど地震が多いです。だからこそエリアの異なる物件を複数所有することによって、そのような自然災害に対してのリスクを分散することができるようになります。

同じエリアに集中して物件を所有してしまうと、自然災害に対してのリスクヘッジが利かなくなるため、出来るだけ立地を分散させることをおすすめいたします。

 

ワンルームを今後効率よく買い増していくために

頭金を出来る限り少なくその分を貯金などに

金融機関から融資を受けるにあたって、「預貯金の残高(金融資産)」を確認されることがあります。物件数が1件目であれば、そこまでうるさく通帳のコピーなどを提出するよう求められることも無いですが、複数件になってくると提出の可能性も高まってきます。

ワンルームマンション投資を始めるにあたって、頭金と諸費用が必要になってくるわけですが(仲介の場合はそれプラス仲介手数料)、物件購入数が多ければその分そういった諸経費で出ていくお金も多くなります。

ということは短期間で物件拡大するためには、それなりの資金も必要になってくるわけですね。

※ワンルームマンション投資にかかる購入諸費用はこちら

ワンルームマンション投資で頭金以外にかかる「諸費用」とその内訳

そうなると、出来る限り頭金は抑えて物件を購入することが理想となります。ただしくれぐれも頭金0円のフルローンで物件を購入しないように注意してください。最低でも手付金として10万円(それ以下でも可)を支払ってください。その理由は以下の通りです。

頭金0円はダメ!ゼッタイ!フルローンで不動産を購入してはいけないたった一つの理由

つまり、最初に頭金を入れてしまうと、後々物件を買い増ししていく際に資金不足に陥り、物件を買い進められない状況になってしまう可能性が高いのです。

できるだけ預金を多く

金融機関からすると、預金をたくさん持っている人は非常に高評価です。株や投資信託などの投資商品で所有していても悪くはないですが、やはり現金(預金)の方が良い評価を受けられます。

金融機関からすれば、貸し倒れが一番のリスクです。なので万が一何かあった時に支払い不能になることだけは避けたいのです。そうなった際に換金に時間のかかる商品だと、その分評価としてはマイナスになってしまいます。預金であれば、直ぐに補填がききますから流動性が非常に高いわけですね。

また、急激に増えた預金(ボーナス・遺産など)などはエビデンスとしてカウントしてもらえない場合もありますので注意してください。

要は普段の生活から、どのくらいの預金・貯金が出来る人なのか?というのを金融機関は見たいわけです。

金融機関の順番

ワンルームマンションを買い増ししていくにあたって、使用する金融機関の順番は非常に大切です。

どこのワンルーム販売会社も金利の低い、紹介しやすい金融機関から提案していきます。代表的なものだと、ダイヤモンドやオリックスやジャックスなどですね。

そして次の物件を購入する際には、個人属性が良ければ上記の同じ金融機関で2件目の融資を受けることも可能でしょう。

3~5件目以降の買い増しになると、東京スター、関西アーバン、ソニー銀行、セゾンなどから融資を受けるパターンが多いです。

それ以降の買い増しになると、SBJやアルヒさんなどを使用することになります。

なので、金融機関を使う順番というのは物件を買い増ししていく中で非常に重要なポイントとなります。

また、件数が増えるほど、融資額も少なくなっていくパターンが非常に多いです。分かりやすく言うと、2000万円の物件をフルローンで買いたいけど、1500万円までしか融資をしてもらえない、といったパターンです。つまりはその差額2000万円ー1500万円=500万円の自己資金が必要になってきます。

この融資額の減額は、物件自体の評価というより複数件所有していることに対しての与信の評価が原因となります。

投資用ワンルームを増やすうえで最も注意すべきこと

とにかく、金融機関と預金です。このブログで何度もお伝えしておりますが、金融機関選定を間違うと、本来であれば物件拡大できる属性なのに、拡大出来ないような状況に陥ってしまいます。

特にワンルームを仲介で購入される方はご注意下さい。ワンルームを仲介で購入する場合は非常に限られた金融機関でしか融資を受けることができません。だからこそ物件拡大の難易度も上がってくるわけですね。

ワンルームの売主・仲介に関しては以下の2つの記事を参照してください。

投資用ワンルーム購入。それって仲介?売り主?

投資用のワンルームマンションを仲介で購入するのはやっぱり難しい!

また、こちらも何度もお話ししていますが、業者売主物件であったとしても、その業者の提携金融機関が少ないせいで、条件の良くない金融機関の提案を受ける場合も十分に考えられます。

その物件のみならまだしも(良くはないですが)、今後の物件拡大にまで影響が出たのでは泣きっ面に蜂ですね。

提携金融機関については以下の記事を参照してください。

投資用ワンルームマンションローン取り扱い銀行&金利ランキング

金融機関の提案状況に関しては、公に公開されている情報も非常に少ないので、一般のユーザー様だとなかなか適切な判断がしにくい部分も非常に多いかと思います。

今現状で、ワンルームマンション経営・投資の営業や提案を受けられている方で、現状の金融機関が自分にとってベストなのか否かを把握したい方は、お問合せフォームより詳細記載の上メール下さい。

また、最近お問合せが多すぎて、お返事に時間がかかってしまい本当に申し訳ありません。

24時間以内に必ず返信致します。

常にチェックはしているのですが、返信が無い場合には再度送って頂けると嬉しいです。大変お手数ですが、何卒よろしくお願いいたします。

 

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