東京23区の家賃を偏差値でだしてみた。●区は早稲田大学の政経レベル!?

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今回は東京23区の家賃の平均値を出し、そこから区別に偏差値を計算してみました。

また、偏差値と聞いてピンとくる方と来ない方がいるかと思いますので、イメージしやすいように、大学で例えながら順番にご紹介していこうと思います。

では早速!結果はこんなランキングになりました。エクセルでまとめましたので、ご参照ください。

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https://www.homes.co.jp/chintai/tokyo/23ku/city/price/

不動産住宅サイト「ライフルホームズ」

上記記載の平均賃料より、標準偏差を計算し、23区別に偏差値を導きました。また、こちらの資料は以下の2つの前提条件をもとに算出しております。

  • 広さは1R、1K、1DKの間取りを対象としています。
  • 建物はアパート、マンション、戸建てを対象としています。

つまりは、都内の単身者向けの住宅を対象としたものとなります。

なぜならこのサイトのメインテーマが、「都内のワンルームマンション投資」に関するものだからです。東京23区の単身者の居住ニーズという点でも1Rや1Kなどの単身者物件に的を絞って計算致しました。

また、比較大学に関しては、https://大学偏差値.biz/で検索し、近しい私立大学を選出いたしました。文系、理系、医系など様々な学部がありますので、今回は文系に統一させていただきましたので、予めご了承下さい。

(※偏差値50以下の大学になると若干知名度が低くなってきてしまい、逆にイメージしずらくなってくるので、11位以下は割愛致します。)

1位は港区=早稲田大学(政治経済学部)

いわずもがな、といったところでしょうか。さすが区別の平均年収でも港区は1位であります。その平均年収はなんと「903万円」。

六本木、青山、白金。東京の金持ちが一気に集まる地区であります。港区民というだけで筆者は腰が引けてまともに会話ができなくなってしまいます。劣等感でしょうか。

また、六本木と聞くと華やかな印象も受ける反面、何かと事件も多いので、少し危ない印象も受けますね。

大学でいうならば、文系における日本最高峰「早稲田の政経」であります。早稲田の中でも政経となると別格でしょう。実は筆者も過去に早稲田の政経に無謀にも挑戦し、「試験開始5秒で諦めた」という思い出もあります(実話)。

2位は千代田区=慶應義塾大学(商学部)

千代田区は平均年収「784万円」と港区にはとどかないものの、富裕層が多く、「お金持ち」「エリート」「皇居」のイメージですね。

ちなみに「皇居ラン」という言葉をよく耳にするかと思いますが、その皇居ランをしている人々は千代田区民が多く「ほとんどの人が年収700万を超えている」という話も。

慶應義塾大学はスマートな印象を受けますね。また、自分自身の為に皇居ランをして自分のパフォーマンスを最大限まで高めるあたりが慶應っぽいイメージとピッタリです。

実は筆者も過去に慶應義塾の商学部に無謀にも挑戦し、「開始7秒で諦めた」という思いでもあります(実話)。

3位は中央区=明治大学(政治経済学部)

日本の金融取引の中枢である日本橋兜町。銀座、日本橋と言えば、誰もが知っている商業の一大中心地であります。

また、銀座のコリドー街は小洒落た居酒屋、レストラン、バル、バーなどが連なり平日からサラリーマンやOLさんで凄く賑わっています。なので男女の出会いも非常に多いとか。今ではナンパの聖地と呼ばれているそうです。

早稲田の政経だとガチのインテリの集まり的なイメージですが、明治の政経となると少しそのイメージが緩和され、「お洒落なキレものたちの集まり」というイメージですね。

実は筆者も過去に明治大学の政治経済学部に無謀にも挑戦し、「受験会場でお洒落な人が多すぎて、試験に集中できずに余裕で落ちてしまった」という思いでもあります(実話)

4位は渋谷区=青山学院大学(国際政治経済学部)

若者カルチャーの最先端、渋谷区は4位です。ハイセンスでハイステータスな「代官山」、お洒落で高級な「恵比寿」、ファッショナブルな「原宿」、自然も多い「代々木」など、聞けば誰もが知っている街ばかり。

カルチャーの中心だからこそ、お洒落さんが非常に多い。そんな渋谷にあるのが、青山学院大学ですね。通称「青学(アオガク)」です。

イベント大好き、垢ぬけていて、 お金持ち。男子は「カッコイイ!」女子は「可愛い!」というイメージです。車でいうなら「カイエン」です。

5位は目黒区=学習院大学(法学部)

目黒区のキャッチフレーズは、「住みたいまち、住み続けたいまち 目黒」です。

ただし、ファーストフード店などは少なく、総供給住宅戸数のうち、借家(賃貸)比率は23区で最も少ないと言われています。

また、女性の比率が多く、独身の「ハイスペック女子」も多く存在するとか。

休日は中目黒、自由が丘などのお洒落なカフェテラスでお茶を飲みながら、小型犬を散歩させるのでしょう。

学習院大学は皇族・華族の教育機関として発展してきた経緯もあり、上品なイメージが目黒区とピッタリですね。

6位は新宿区=日本大学(文理学部)

新宿と言えば、とにかく人の多いイメージでしょう。また、「新宿駅」は乗降合わせての各社合計(私鉄各社含む)では360万人を超えると言われ、世界一利用者の多い駅としてギネスブックにも認定されております。

また、東口は東洋一の歓楽街歌舞伎町があり、西口は東京都庁をはじめとする高層ビル群がひしめき合っています。

日本大学はとにかく学生数が多いです。学生数はなんと74,712人です(日本大学HPより)。この人数は当然日本一ですね。文系から理系まで学部数も非常に多く、本当に様々な人がごちゃ混ぜで混在しているイメージですね。そんな人の多さと、他種多少感じがまさに新宿って感じです。

7位は台東区=関西大学(商学部)

浅草といえば三社祭、浅草流鏑馬、入谷朝顔まつり、酉の市といった伝統的な祭事が有名ですよね。隅田川の花火大会や浅草サンバカーニバルなどのイベントも多い区です。

下町で、伝統的な文化財も多く、活発でイキイキした感じです。

関西では「関関同立」といわれ、関西4大学のブランドイメージが強いですが、その中でも関西大学は人数も非常に多く、気取った感じというよりは、どちらかというとノリの良い下町風情なバリバリの関西人が多いイメージですね。カッコつけずに常にノリよくイキイキとした感じが台東区の下町とピッタリですね。

8位は文京区=國學院大學(経済学部)

お寺や学校が多く、茗荷谷などは学生の街と言った感じですが、小石川や音羽は高級住宅街といったイメージです。また、治安も非常に良いです。東京ドームや東京大学があり、出版社が集結しているので、出版関係の職業の方が最も多く住む地域と言われています。

都心にあって非常に静かで、住みやすい地域と言われています。家賃は高いですが。

國學院大學は非常に歴史のある大学で、神主になるための学科、「神道学部」が存在します。また、国文学に関して非常に高度な知識を学ぶことができるようです。

端的にいえば、「静かでおとなしい」イメージが文京区にピッタリかと。

9位は品川区=日本女子大学(人間社会学部)

品川と聞くと新幹線の停車する品川駅を想像する方も多いかと思います(実は品川駅は品川区ではない)。名だたる大企業が軒を連ね、超高層ビルとタワーマンションで、賃料も凄く高いイメージがあるかもしれませんが、悲しいかな、駅周辺は港区なんです・・・。

荏原は小さな商店街が多い下町って感じですし、五反田は飲食店から企業まで多種多様なテナントがありますが、ディープスポットも多いです。高級なイメージが先行しがちな品川区ですが、実際は真逆で、「五反田」、「大井町」、「西大井」など庶民的な地域がほとんどです。

日本女子大学は一般的に(特に高齢の方から?)お嬢様学校というイメージを持たれることも多いようです。ただし、本当のお嬢様は実は非常に少ないとか。

今は、お嬢様というより活発で、才色兼備な感じでしょうか。実就職率92.6%と非常に就職にも強く、就職先も大手金融メガバンクが多いようです。そのあたりのギャップ感も品川区に近いものがありますね。

就職率で見る「本当に強い女子大」ランキング | 本当に強い大学 | 東洋経済オンライン | 経済ニュースの新基準

10位は江東区=中京大学(文学部)

江東区にある大きな施設と言えば、「東京ビッグサイト(国際展示場)」、「パレットタウン」、「東京テレポートセンター」、「有明コロシアム」、「大江戸温泉」などがあります。
錦糸町は飲み屋さんも多く繁華街なイメージで、亀戸は住宅街、有明や豊洲はタワーマンションが立ち並び、再開発が非常に進んでいる地域もあります。
また、江東区自体の人口増加率も高く、非常に活気のある区というイメージがありますね。

中京大学は名古屋にあるマンモス大学で、スポーツも強くオリンピック選手も排出されている大学ですね。
日経BPコンサルティングによる「大学ブランド・イメージ調査 (2014-2015)」の結果によると、中京大学は「大学ブランド力上昇率第1位」を獲得するほど、近年では注目を集めているようです。
大学ブランド力上昇率第1位は中京大学、第2位に金沢大学 ブランド力トップ3は、名古屋大学、金沢大学、南山大学 | 日経BPコンサルティング

また、「活気のある大学」「今が旬な大学」で1位を獲得しておりますので、江東区で言うならば、近年湾岸地域の開発が目覚ましい「豊洲・有明エリア」を彷彿とさせますね。

まとめ

11位墨田区以下は大学名がマイナーになってしまい。例えが困難なので、割愛させていただきました。
東京23区と言えども、平均家賃12.58万の港区と平均家賃6.44万の葛飾区ではほぼ倍近く家賃の開きがありますね。
新築のワンルームマンションなんかだと、下位ランクの区でも相当高めに家賃設定している物件も多くあります。
新築時は高めの賃料設定でも問題ありませんが、長い年数で見ると、どうしても賃料は下落傾向にあります。だからこそ、周囲の賃料相場が大切なのですね。
ただし、勘違いしてはいけないのが、下位ランクの区だからダメ!上位ランクの区だから良い!と言っているのではありません。
ワンルームマンション投資は、単身者の居住ニーズへの投資です。当然東京23区それぞれに単身者はいるわけで、その受け皿となる単身者住居はそれぞれの区で必ず必要となる訳ですね。
だからこそ、ワンルームマンション投資を始める際には周囲の家賃相場を必ずチェックして、スマートデイズのような最悪の事態にならないように注意してくださいね。

 

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